Здравствуйте Вопрос по теме договора аренды квартиры между физическими

Здравствуйте! Ситуация достаточно типовая, но с важными нюансами. Давайте разберем по порядку, что, сколько и когда нужно вернуть арендатору (который съезжает).

Для начала уточним термины, чтобы не было путаницы:

Арендодатель (собственник) — вы, тот, кто сдает квартиру.
Арендатор (наниматель) — тот, кто съезжает.
1. Анализ договора и действий арендатора
Срок уведомления: В договоре прописано 30 дней. Арендатор уведомил вас «вчера вечером» о выезде 27 числа текущего месяца. Это означает, что он уведомил вас менее чем за 30 дней, нарушив договор.
Дата окончания аренды: По логике договора и его уведомления, он считает последним днем аренды 27 число текущего месяца. Это важно для расчета.
2. Что и в каком порядке подлежит возврату
Обычно при аренде передаются три суммы:

Оплата первого месяца — это была плата за фактическое проживание, она уже «сгорела».
Залог (депозит) — предназначен для компенсации возможного ущерба квартире, коммунальных долгов и т.д. Возвращается в полном объеме при условии, что квартира сдана в сохранности, а счета оплачены.
Оплата последнего месяца — вот здесь ключевой момент.
3. Судьба оплаты «за последний месяц» и неустойка
Это самая сложная часть. Трактовка может зависеть от того, как эта сумма названа и для чего предназначена в договоре или расписке.

Вариант 1 (самый распространенный): «Оплата последнего месяца» как аванс. Если в договоре или в вашей переписке это прямо названо «оплатой за последний месяц проживания», то она является авансовым платежом за тот месяц, когда арендатор съезжает. Поскольку он съезжает 27 числа, а месяц оплачен до 27 числа следующего месяца, у вас возникает обязанность вернуть ему пропорциональную часть этой суммы за неиспользованные дни (с 28 числа текущего месяца по 26 число следующего).
Вариант 2: «Оплата последнего месяца» как обеспечение договора. Иногда (особенно если это не прописано четко) эту сумму рассматривают как дополнительное обеспечение исполнения договора наравне с залогом. Но даже в этом случае ее основное предназначение — покрытие последнего платежа.
Здесь вступает в силу пункт о неустойке. Арендатор нарушил условие об уведомлении за 30 дней. Согласно договору, он должен оплатить неустойку в размере месячной платы.

Как это работает на практике:

Вы удерживаете из возвращаемых средств сумму неустойки (один месячный платеж).
Сначала эта неустойка покрывается из той самой суммы «за последний месяц», так как она еще у вас и является деньгами арендатора.
Если сумма «за последний месяц» равна месячной плате, то она полностью идет в счет уплаты неустойки. Возвращать в этом случае из нее нечего.
Залог (депозит) при этом возвращается полностью, если нет претензий по квартире. Неустойка удерживается не из залога, а из арендных платежей.
4. Пошаговый расчет и итоговая сумма к возврату
Допустим:

Месячная плата = 30 000 руб. (для примера).
Оплата «за последний месяц» = 30 000 руб.
Залог = 30 000 руб.
Что произошло:

Арендатор внес при заселении: 30 000 (1-й месяц) + 30 000 (последний месяц) + 30 000 (залог) = 90 000 руб.
Он прожил 3,5 месяца, регулярно платя. На момент уведомления он оплатил все периоды, включая текущий, до 27 числа.
Расчет при выезде 27 числа:

Неустойка за нарушение уведомления: 30 000 руб. (полная месячная плата).
Источник для уплаты неустойки: сумма «за последний месяц» (30 000 руб.).
Возврат «оплаты за последний месяц»: 30 000 (аванс) — 30 000 (неустойка) = 0 руб. к возврату.
Возврат залога: 30 000 руб. (возвращается полностью, при условии отсутствия претензий по квартире и коммуналке).
ИТОГО К ВОЗВРАТУ АРЕНДАТОРУ: 30 000 руб. (только залог).

5. Важные действия и сроки
Составьте акт приема-передачи квартиры. В день выезда (27 числа) обязательно осмотрите квартиру вместе с арендатором, проверьте сохранность имущества, показания счетчиков. Составьте акт, где укажите: Дату выезда.
Состояние квартиры.
Отсутствие претензий (или их наличие).
Отметку о том, что в связи с нарушением срока уведомления (менее 30 дней) из суммы, внесенной в качестве оплаты последнего месяца, удержана неустойка в размере месячной платы согласно п. X договора. Пусть арендатор подпишет этот акт. Это критически важно.
Срок возврата залога. Законом строго не установлен, но обычно это делается в день выезда после подписания акта или в течение 1-7 дней, если нужно проверить счета за коммунальные услуги. Уточните этот момент в вашем договоре. Чем быстрее вы вернете залог (если нет претензий), тем меньше споров.
Если арендатор не согласен. Объясните ему расчет, ссылаясь на пункт договора о неустойке. Ваша позиция законна и основана на подписанном документе. Если он не подписывает акт и претензию, составьте его в одностороннем порядке в присутствии свидетелей (можно соседей), сфотографируйте состояние квартиры. Деньги возвращайте только по расписке или переводом с четкой формулировкой («возврат залоговой суммы по договору аренды от …»).
Краткий ответ:
Арендатору (съемщику) вы обязаны вернуть только сумму залога (депозита) при условии сдачи квартиры в сохранности.

Сумма, внесенная им как «оплата за последний месяц», скорее всего, полностью уйдет на покрытие предусмотренной договором неустойки за нарушение 30-дневного срока уведомления.

Когда: Залог возвращается в день выезда после подписания акта приема-передачи квартиры без претензий или в срок, указанный в договоре.

Главный совет: Всё общение с арендатором по этому поводу ведите в письменном виде (WhatsApp, Telegram подойдут) и обязательно оформите акт приема-передачи при его выезде.

Буду благодарна лайку на мой ответ

Добрый день.

Договор найма а не аренды.

Речь о жилом помещении.

Можете приложить договор?

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

что при преждевременно расторжении договора стороны обязаны уведомить друг друга за 30 дней. При несоблюдение этого пункта – виновная сторона оплачивает неустойку в размере месячной платы.

Если он прожил менее оплаченного периода, то справедливо вернуть среднюю стоимость за 1 день умноженный на количество прожитых дней.

Если нарушены условия договора, то наступают последствия, согласно договора, если так решили стороны при заключении.

Здравствуйте! 

В соответствии со ст.421 ГК РФ стороны сами определяют условия заключаемого договора.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны выполняться в соответствии со условиями заключенного договора.

при преждевременно расторжении договора стороны обязаны уведомить друг друга за 30 дней. При несоблюдение этого пункта – виновная сторона оплачивает неустойку в размере месячной платы.

То есть если съезжаете и расторгаете договор 27 числа, т.е. ранее месячного срока предупреждения — то арендатор должен оплатить неустойку в размере месячной платы.

Это условие должно выполняться в любом случае, независимо от оплаты за проживание.

Арендодатель должен вернуть сумму залога, если нет нарушений по договору.

И оплата за количество дней (мес.) проживания.