Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
И в случае с договорами аренды - что является доходом, облагаемым ндс 5%?
Добрый день!
Вопрос по начислению НДС 5% (ИП зарег.в Калмыкии на УСН 1%(доход), превышен порог 20млн, соответственно стали плательщиками НДС с 01.01.2026г.) - некоторые источники говорят, что в Калмыкии действует порог до 60млн для перехода на НДС - так ли это?
И самый главный вопрос:
У нас бизнес посуточной аренды квартир.
Два вида договоров с собственниками:
1. Заключаются агентские договора на управление имуществом
2. Договора аренды с собственниками.
В первом случае мы берем в управление имущество и размещаем его на сайтах-агрегаторах (Авито, Суточно.ру, Циан, Яндекс.Путешествия и проч.), гости бронируют квартиры по-разному:
- прямая бронь, то есть платят 100% нам по эквайрингу,
- сайты агрегаторы забирают всю 100% сумму с гостей на свою площадку, потом за вычетом своей комиссии перечисляют нам на р/с выручку
- частично платят гости на сайте предоплату и потом опять нам по эквайрингу перечисление средств от гостя.
Раз в месяц мы считаем выручку по каждом объекту - сколько всего принесла квартира, какие были расходы (уборка, ремонт, хоз.расходы, коммунальные платежи, комиссии сайтов, реклама), далее от суммы "выручка - расходы" берем свое агентское вознаграждение, предположим 15%, и что осталось - это доход собственника, который мы перечисляем ему. (пример такого расчета во вложении.
ККМ мы настроили с 01.01.2026 на 5% НДС.
Во втором случае - мы платим аренду собственнику и далее опять размещаем на сайтах данную квартиру по той же схеме, как в первом варианте, но уже не перечисляем ничего собственнику, так как он на аренде.
Вопрос - что для нас является налогооблагаемой базой для НДС 5%? Весь доход, который получаем на р/с или только в части агентского вознаграждения? По эквайрингу к нам заходят суммы и со 100% оплатой, когда брони прямые, касса выбивает чек с 5% НДС, но по сути - это не наш доход же. Но как обосновать это налоговой в будущем? И должны ли мы удерживать сумму НДС с собственников? И в случае с договорами аренды - что является доходом, облагаемым ндс 5%? Спасибо
- Без имени.png
Здравствуйте!
сразу о вероятной проблеме с ФНС.
Вы
ИП зарег.в Калмыкии на УСН 1%(доход)
и
1. Заключаются агентские договора на управление имуществом
которые очень напоминают Договор доверительного управление имуществом (ст.1012 ГК)
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
при этом, согласно п.3 ст.346.14 НК налогоплательщики, являющиеся участниками договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.
соответственно, ФНС может попробовать квалифицировать договора как доверительное управление имуществом и неправомерное применение объекта налогообложения УСН «доходы».
что касается
некоторые источники говорят, что в Калмыкии действует порог до 60млн для перехода на НДС — так ли это?
нет, это было актуально для 2025г, а для 2026г. ограничение 20 млн.р.
Вопрос — что для нас является налогооблагаемой базой для НДС 5%? Весь доход, который получаем на р/с или только в части агентского вознаграждения?
для Вас - вознаграждение — поскольку вознаграждение, получаемое доверительным управляющим согласно договору, является платой за услуги доверительного управляющего по управлению имуществом, а также учитывая, что эти услуги в п.2 ст.146 и ст.149 НК не поименованы, такое вознаграждение облагается НДС в общеустановленном порядке (письмо Минфина № 03-07-11/74463 от 08.08.2024).
но при этом, доверительный управляющий, осуществляющий в рамках договора доверительного управления имуществом операции по реализации услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, в том числе принадлежащего физическому лицу, обязан предъявить к оплате арендатору имущества сумму НДС, исчисленную исходя из суммы арендной платы (п.2 ст.346.11 и ст.174.1 НК, письмо Минфина № 03-04-05/25361 от 14.03.2025).
И в случае с договорами аренды — что является доходом, облагаемым ндс 5%?
налоговой базой является Ваша арендная плата