8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1150 ₽

И в случае с договорами аренды - что является доходом, облагаемым ндс 5%?

Добрый день!

Вопрос по начислению НДС 5% (ИП зарег.в Калмыкии на УСН 1%(доход), превышен порог 20млн, соответственно стали плательщиками НДС с 01.01.2026г.) - некоторые источники говорят, что в Калмыкии действует порог до 60млн для перехода на НДС - так ли это?

И самый главный вопрос:

У нас бизнес посуточной аренды квартир.

Два вида договоров с собственниками:

1. Заключаются агентские договора на управление имуществом

2. Договора аренды с собственниками.

В первом случае мы берем в управление имущество и размещаем его на сайтах-агрегаторах (Авито, Суточно.ру, Циан, Яндекс.Путешествия и проч.), гости бронируют квартиры по-разному:

- прямая бронь, то есть платят 100% нам по эквайрингу,

- сайты агрегаторы забирают всю 100% сумму с гостей на свою площадку, потом за вычетом своей комиссии перечисляют нам на р/с выручку

- частично платят гости на сайте предоплату и потом опять нам по эквайрингу перечисление средств от гостя.

Раз в месяц мы считаем выручку по каждом объекту - сколько всего принесла квартира, какие были расходы (уборка, ремонт, хоз.расходы, коммунальные платежи, комиссии сайтов, реклама), далее от суммы "выручка - расходы" берем свое агентское вознаграждение, предположим 15%, и что осталось - это доход собственника, который мы перечисляем ему. (пример такого расчета во вложении.

ККМ мы настроили с 01.01.2026 на 5% НДС.

Во втором случае - мы платим аренду собственнику и далее опять размещаем на сайтах данную квартиру по той же схеме, как в первом варианте, но уже не перечисляем ничего собственнику, так как он на аренде.

Вопрос - что для нас является налогооблагаемой базой для НДС 5%? Весь доход, который получаем на р/с или только в части агентского вознаграждения? По эквайрингу к нам заходят суммы и со 100% оплатой, когда брони прямые, касса выбивает чек с 5% НДС, но по сути - это не наш доход же. Но как обосновать это налоговой в будущем? И должны ли мы удерживать сумму НДС с собственников? И в случае с договорами аренды - что является доходом, облагаемым ндс 5%? Спасибо

Показать полностью
  • Без имени
    .png
, Ольга, г. Москва
Дмитрий Чернобавский
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
рейтинг 7.5
Эксперт

Здравствуйте!

сразу о вероятной проблеме с ФНС.

Вы

ИП зарег.в Калмыкии на УСН 1%(доход)

и

1. Заключаются агентские договора на управление имуществом

которые очень напоминают Договор доверительного управление имуществом (ст.1012 ГК)

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

при этом, согласно п.3 ст.346.14 НК налогоплательщики, являющиеся участниками договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.

соответственно, ФНС может попробовать квалифицировать договора как доверительное управление имуществом и неправомерное применение объекта налогообложения УСН «доходы».

что касается

некоторые источники говорят, что в Калмыкии действует порог до 60млн для перехода на НДС — так ли это?

нет, это было актуально для 2025г, а для 2026г. ограничение 20 млн.р.

Вопрос — что для нас является налогооблагаемой базой для НДС 5%? Весь доход, который получаем на р/с или только в части агентского вознаграждения?

для Вас - вознаграждение — поскольку вознаграждение, получаемое доверительным управляющим согласно договору, является платой за услуги доверительного управляющего по управлению имуществом, а также учитывая, что эти услуги в п.2 ст.146 и ст.149 НК не поименованы, такое вознаграждение облагается НДС в общеустановленном порядке (письмо Минфина № 03-07-11/74463 от 08.08.2024).

но при этом, доверительный управляющий, осуществляющий в рамках договора доверительного управления имуществом операции по реализации услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, в том числе принадлежащего физическому лицу, обязан предъявить к оплате арендатору имущества сумму НДС, исчисленную исходя из суммы арендной платы (п.2 ст.346.11 и ст.174.1 НК, письмо Минфина № 03-04-05/25361 от 14.03.2025).

И в случае с договорами аренды — что является доходом, облагаемым ндс 5%?

налоговой базой является Ваша арендная плата

3
0
3
0
Похожие вопросы
Земельное право
Договор аренды был подписан в 2014 году, а ответ от ГУП в белводоканал мы получили 23 августа 2018 года
Здравствуйте , помогите обжаловать исковое заявление о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка. Участок не использовался нами по назначению поскольку на протяжении четырёх лет мы ждали уведомления от ГУП беловодканала о возможности подвода сетей водоснабжения. Договор аренды был подписан в 2014 году, а ответ от ГУП в белводоканал мы получили 23 августа 2018 года. В нем говорилось о невозможности строительства в данном массиве сети и водоснабжения и водоотведения, после чего нам была предложена замена земельного участка, чего так и не произошло. На протяжении всего периода действия договора арендной платы нами не было получено ни одного бумажного либо электронного уведомления об арендной плате. При выяснении обстоятельств оказалось, что был также неверно указан почтовый адрес на которые должны были приходить чеки об оплате.
, вопрос №4849967, Анастасия, г. Москва
Гражданское право
При сдачи в аренду коммерческого помещения в жилом доме, расположенного в цокольном этаже, нужно ли заключать собственнику помещения договор аренды земли с городом?
При сдачи в аренду коммерческого помещения в жилом доме, расположенного в цокольном этаже, нужно ли заключать собственнику помещения договор аренды земли с городом?
, вопрос №4848973, Нелли, г. Москва
Уголовное право
И он начал подозревать что я уже ему вру, что не могу по тем или иным причинам отдать ему деньги( то 115 фз
Здравствуйте, ситуация следующая, есть достаточно близкий знакомый у которого есть свой бизнес, но уже на протяжение долгого времени он отмывает заработанные деньги от налогов. И получилось так что по не знанию всех этих мутных схем давала ему свои карты для обналичивания, так как я была очень далека от всего связанного с отмывом и тд, и все его просьбы сделать новые карты других банков мне не казались странным. В общем спустя какое то время он пользовался шестью моими банковскими картами для обналичивания, то есть ухода от налогов. В общей сумме за все время его пользования моими картами через меня прошло около 5-10 миллионов рублей . Этим летом мне дали 161-фз, и оказалась что этот знакомый кого-то обманул, а светились только мои данные и на меня написали заявление в сбербанке, спустя неделю были заблокированы все мои карты, все мои денежные средства, и я осталась без ничего, в том числе меня не брали на работу. Из-за того что на меня это очень сильно повлияло и меня разблокировали только в октябре( при том что я делала все сама, и в этой ситуации знакомый мне ничем не помог в разблокировке и снятие ФЗ, хотя все было по его вине) И в октябре получив доступ к своим банковским картам я начала пользоваться его деньгами, так как я посчитала это справедливым по отношению к нему за то, что на меня наложили ФЗ и я не могла устроится на работу. Но все это время я ему говорила что как только, так сразу отдам ему эти деньги со своих карт. В общей сумме я потратила около 700 тысяч рублей. И он начал подозревать что я уже ему вру, что не могу по тем или иным причинам отдать ему деньги( то 115 фз наложили, то времени нет, то ещё что-то) И теперь на протяжение уже 3 месяцев он постоянно сыпет угрозами, пишет моим друзьям, чтобы узнать как со мной связаться и где я учусь/живу, так же писал моим близким родственникам, с просьбой чтобы я вернула деньги, так же он пишет с других аккаунтов, и не всегда представляется собой, а якобы пишет кто-то из тех кто ему помогает в том, чтобы получить с меня деньги. И совсем недавно он снова писал сначала с одного аккаунта, потом с основного, и писал о том, что я его уже достала и ему ничего не стоит залить меня перцовкой, залить ацетоном, что он будет до конца моих дней доставать меня и всю мою семью пока я не верну деньги, так же писал о том что встретится лично со мной. Так же он писал о том, что он пообщался с каким то своим юристом и он выкрутит все так, что он найдёт своих клиентов которых он обманывал и под предлогом что это я всех обманывала предложит им написать на меня коллективное заявление, так же в том сообщение писалось о том, что я никак не докажу что это не я обманывала людей, не докажу происхождения денег на карте, и в общем что у меня будет всё плохо. Я не боюсь заявления, просто потому что я в более выгодной позиции, но его давление постоянно и правда оказывает на меня влияние и я не знаю как быть, куда обращаться и тд, потому что если я напишу заявление на него, то боюсь, что он ещё больше разозлится и будет действовать жестче. Прошу помогите пожалуйста, он при деньгах и может подкупить или нанять хорошего адвоката, а максимум что я могу сделать это обратится к вам. Буду благодарна за ответ! Спасибо ещё раз Забыла уточнить, что многие переписки он удаляет, но одно из последних сообщений где он говорит что выставит меня виноватой в обмане людей я успела сохранить до того как он его удалил.
, вопрос №4848950, Юлия, г. Москва
Дата обновления страницы 03.02.2026