Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие юридические проверки стоит произвести дополнительно
Оценить риски приобретения недвижимости. Трое собственников в равных долях, мать и двое несовершеннолетних детей. Право собственности менее 3 лет на основе приватизации . Сделка предполагается альтернативной через аккредитив, с нотариальным оформлением договора.
перед сделкой запрошены документы:
ЕЖД
Выписка ЕГРН
Справки ПНД и НД без освидетельствования
Согласие супруга
Архивная выписка о лицах ранее прописанных
Кредитная история
справки об отсутствии задолженности.
Также ожидается получение разрешения опеки на продажу долей несовершеннолетними.
Собственники обязуются снятся с регистрации по обьекту до сделки.
Какие моменты обязательно необходимо учесть , проверить при составлении нотариусом договора ?
Какие юридические проверки стоит произвести дополнительно.
Добрый день! Нужно посмотреть правоустанавливающий документ -сам договор. Также надо знать были ли лица, которые отказались от приватизации и могут быть зарегистрированы на данной площади.
В договоре (ст 549 ГК РФ) указать срок снятия с регистрации с жилого помещения всех зарегистрированных, если до сделки снимаются с регистрации, тогда в договоре прописывается, что на момент сделки никто не зарегистрирован и не проживает.
В выписке из ЕГРН проверяется отсутствие обременений, арестов, ограничений в регистрации, правообладатели и характеристики объекта.
Сравните план помещений из выписки с фактом. Не было ли неузаконенной перепланировки объекта.
Какие моменты обязательно необходимо учесть, проверить при составлении нотариусом договора? Какие юридические проверки стоит произвести дополнительно.
Добрый день!
В принципе, Вы практически учли все основные моменты. Но проверьте ещё на банкротство и на наличие/отсутствие задолженностей не только продавца, но и супруга, если он отказался от участия в приватизации.
Данный факт может расцениваться как умышленное причинение вреда кредиторам.
Далее продолжу.
Кроме того, обращаю Ваше внимание на положения ст. 158 Жилищного Кодекса РФ, согласно которым задолженность по платежам за капитальный ремонт переходит новому собственнику.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Потребуйте от продавца представить справку об отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт.
Если квартира была приватизирована, то узнайте, были ли отказавшиеся от своей доли при приватизации и зарегистрировано ли это лицо в квартире на момент сделки, поскольку в силу статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», лицо отказавшееся от приватизации сохраняет право пользования жилым помещением и признать его утратившим правом пользования данным жилым помещением будет довольно затруднительно (если он там зарегистрирован).
Это лицо может утверждать, что снятие с регистрационного учета было вынужденным, и он будет претендовать на вселение.
Здравствуйте!
Если право собственности возникло в порядке приватизации, то у отказавшихся от приватизации лиц возникает право постоянного бессрочного пользования жилым помещением, в силу ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
В этом случае, признать их утратившими права пользования жилыми помещением в судебном порядке у Вас не получится.
На это также указано в п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
В связи изложенным, необходимо смотреть сам договор передачи квартиры в собственность ( договор приватизации) и смотреть сведения о зарегистрированных лицах.
Также Вы пишите
Трое собственников в равных долях, мать и двое несовершеннолетних детей.
Если же требования опеки ( предварительного разрешения) не будут исполнены законными представителями, то это может за собой повлечь признания договора купли-продажи недействительным в этой части.
Так, согласно ст. 21
Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ
4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
Имеется такой возможный риск оспаривания договора купли-продажи.
Какие моменты обязательно необходимо учесть, проверить при составлении нотариусом договора ?
Какие юридические проверки стоит произвести дополнительно.
Также, необходимо проверить наличия исполнительных производств в отношении продавца, поскольку это может повлечь за собой наложение запрета на совершение рег. действий в отношении этого имущества.
Также, необходимо проверить наличие задолженности по коммунальным услугам.
К Вам, в случае приобретения жилого помещения переходит обязанность по уплате задолженности по взносам за капитальный ремонт, в силу ст. 158 ЖК РФ, так к Вам переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
Еще один момент настораживает. Также в объекте проживает мама собственницы, инвалид колясочник. По всем предъявленным документам она там не прописана и права собственности не имеет. Утверждается что прописана она была и есть в другом месте, но документального подтверждения пока нет. Фактические же собственники там не проживают, есть другое жилье. А цель продажи как раз заявлена приобретение дома в котором удобнее ухаживать за инвалидом и жить всем.
Если же она не была там зарегистрирована на момент заключения договора приватизации, то прав у нее в отношении этого жилого помещения не возникло. То есть, она не имела право на приватизацию.
Но есть риск признания ее в судебном порядке членом семьи нанимателя ( ей необходимо доказать, что она была вселена в качестве члена семьи нанимателя до приватизации), и в этом случае, договор приватизации может быть оспорен.
Подробнее об этом в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»
25. Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен частью 1 статьи 69 ЖК РФ.
В договоре указано, что только 3 лица имели право пользования жилым помещением на момент приватизации.
В зависимости от того, когда была приватизация, можете запросить выписку из домовой книги — это документ, содержащий информацию о зарегистрированных сейчас или ранее в жилом помещении людях ( сведения не актуальные).
Здравствуйте .
Какие моменты обязательно необходимо учесть, проверить при составлении нотариусом договора ?
Какие юридические проверки стоит произвести дополнительно.
В основном вы уже заказали основные документы и сведения по сделке .
Поскольку сделка будет удостоверена нотариусом, то нотариус должен также проверить «чистоту» сделки
При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей ( ст. 43 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
ПРи совершении такого рода сделки необходимо тщательно проверить продавца, заказать расширенную выписку из ЕГРН, которая содержит информацию о всех переходах прав собственности на объект, а также содержит сведения об обременениях.
Особое внимание уделить списку лиц, зарегистрированных в квартире на момент приватизации.
Необходимо запросить копии документов, на основании которых была проведена приватизация, потому
если кто-либо из зарегистрированных лиц отказался от участия в приватизации, но не отказался от права пользования, он сохраняет это право пожизненно.
Необходимо убедиться, что приватизация была проведена законно, без нарушений прав других лиц, которые могли бы претендовать на участие в ней.
Из положений ст. 31, ст. 83 ЖК РФ, ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» следует, что сохранение за лицом права пользования жилым помещением при отказе от приватизации обусловлено необходимостью защиты прав граждан, которые не только проживали в спорном жилом помещении на правах члена семьи нанимателя на момент заключения договора о приватизации, но и продолжают проживать в спорном жилом помещении и не имеют другого пригодного жилого помещения."
Если в процессе приватизации кто-либо из зарегистрированных на тот момент лиц отказался от своей доли в пользу других, но при этом не отказался от права пользования жилым помещением, он сохраняет это право пожизненно, независимо от смены собственника. Этот факт не всегда отражается в ЕГРН и может быть выявлен только через тщательное изучение архивных документов, касающихся приватизации.
Следует убедиться, что все собственники указаны корректно, с указанием их паспортных данных и свидетельств о рождении для детей.
Необходимо прописать в договоре, что право собственности возникло на основании приватизации, с указанием реквизитов соответствующего документа (договора приватизации).
Обязательно включить в договор пункт о наличии и реквизитах разрешения органов опеки и попечительства на продажу долей несовершеннолетних. Без этого разрешения сделка недействительна.
Необходимо прописать сроки и порядок снятия с регистрационного учета всех собственников прописать сроки и порядок снятия с регистрационного учета всех собственников до или после государственной регистрации перехода права собственности.
Следует настаивать на снятии с учета до сделки или, как минимум, до момента передачи денежных средств через аккредитив.
Также в договоре должно быть прямо указано, что объект недвижимости свободен от любых обременений (залог, арест, сервитуты) и прав третьих лиц (право пожизненного проживания, право пользования по завещательному отказу и т.д.). Продавец должен гарантировать это.
Включить пункт о том, что на момент подписания договора и передачи объекта недвижимости отсутствуют задолженности по коммунальным платежам, налогам и другим обязательным платежам. Продавец должен предоставить соответствующие справки.
Еще один момент настораживает. Также в объекте проживает мама собственницы, инвалид колясочник. По всем предъявленным документам она там не прописана и права собственности не имеет. Утверждается что прописана она была и есть в другом месте, но документального подтверждения пока нет. Фактические же собственники там не проживают, есть другое жилье. А цель продажи как раз заявлена приобретение дома в котором удобнее ухаживать за инвалидом и жить всем.
К такому факту необходимо отнести очень осмотрительно, убедиться, что приватизация была проведена законно, без нарушений прав других лиц, которые могли бы претендовать на участие в ней.Если в процессе приватизации кто-либо из зарегистрированных на тот момент лиц отказался от своей доли в пользу других, но при этом не отказался от права пользования жилым помещением, он сохраняет это право пожизненно, независимо от смены собственника.
Несмотря на отсутствие регистрации и прав собственности, длительное фактическое проживание инвалида-колясочника может быть истолковано судом как основание для признания за ней права пользования жилым помещением. В случае продажи объекта, новый собственник может столкнуться с трудностями при выселении, что может привести к судебным разбирательствам и затягиванию процесса.
Суды часто проявляют повышенное внимание к защите прав социально незащищенных категорий граждан, к которым относятся инвалиды.
Здравствуйте!
Здесь есть ключевые риски. Несовершеннолетние собственники — это риск оспаривания сделки при нарушении интересов детей. Далее, приватизация менее 3 лет — возможны скрытые участники приватизации (отказники, временно отсутствовавшие). И сама альтернативная сделка — возможен риск разрыва цепочки и задержек по аккредитиву.
Обязательно проверьте или учтите в договоре у нотариуса разрешение опеки: конкретный объект, куда приобретаются доли детям: чтобы размер долей был не меньше и не хуже текущих, а также сроки покупки встречного жилья. Далее: наличие или отсутствие лиц с пожизненным правом проживания (отказники от приватизации). Снятие с регистрационного учёта: либо до сделки, либо чёткий срок + неустойка + право расторжения. Далее: условия аккредитива: условия раскрытия только после госрегистрации перехода права и отдельное условие на доли детей (по требованию опеки). Заявления сторон об отсутствии обременений, споров, арестов; отсутствии прав третьих лиц, а также дееспособности и добровольности сделки.
Дополнительно архивную справку о приватизации (кто участвовал, кто отказался), расширенную выписку ЕГРН с историей переходов прав, проверку судебных споров (ГАС «Правосудие», Арбитраж), проверка исполнительных производств у матери, и проверить соответствие условий сделки тексту разрешения опеки — слово в слово.
Так что сделка возможна, но только при идеально оформленном разрешении опеки и корректном нотариальном договоре. Главные риски — дети и приватизация. Без архивной проверки приватизации и жёстких условий по выписке — высокий риск оспаривания.
Вы правильно насторожились — это действительно важный риск-фактор. Фактическое проживание не значит отсутствие прав. Сам по себе факт проживания не даёт прав, НО если она ранее была зарегистрирована и выбыла формально, если была зарегистрирована на момент приватизации и если она — член семьи нанимателя при соцнайме, у неё могло возникнуть право пользования, которое не отражено в ЕГРН.
Суды особо защищают инвалидов, особенно колясочников, пожилых и фактически проживающих длительное время. Даже при отсутствии регистрации суд может восстановить право пользования, обязать обеспечить проживание и затянуть выселение на годы.
Если выяснится, что она была зарегистрирована при приватизации и отказалась, либо её незаконно выписали, это означает пожизненное право проживания, которое переходит к вам вместе с квартирой.
ОБЯЗАТЕЛЬНО проверьте до сделки архивную справку о регистрации по этой квартире за период соцнайма — приватизация — настоящее время, с указанием оснований выбытия. Формулировка «выписана в никуда» или «выбыла» — красный флаг. Также попросите подтверждение её регистрации в другом месте. Запросите справку о постоянной регистрации (форма 8) или лист прописки в паспорте. Устные объяснения не принимаются. У нотариуса в договоре укажите, что третьи лица прав пользования не имеют, отдельно укажите ФИО матери и пропишите ответственность за недостоверность. Идеально нотариальное заявление матери, что она не зарегистрирована, прав пользования не имеет и претензий к объекту не заявляет. Не всегда возможно, но резко снижает риски.
Если выяснится, что инвалид фактически проживает, опека может счесть, что квартира — место проживания семьи, и потребовать гарантий её размещения в альтернативе. Это может сорвать сделку на этапе разрешения.
Поэтому без документального подтверждения её регистрации в другом месте — сделка рискованная. Особо опасно, если она проживала в квартире до или во время приватизации. Риск снижается ТОЛЬКО архивными справками и заявлениями у нотариуса.
ст 25 ЖК РФ
В разрешении органов опеки должны быть прописаны условия совершения продажи недвижимости с долями несовершеннолетних. Если эти условия не будут соблюдены, то сделку могут признать недействительной (ст 37 ГК РФ). Если в разрешении указано, что необходимо приобрести детям другое равноценное жилое помещение в долевую собственность, то эти условия продавец должен выполнить и желательно одновременно с продажей объекта вам.
В остальном в тех документах, что вы закажете должны быть необходимые для вас сведения.