Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Каким договором оформить покупку земли в период снятия обременения банка по ипотеке?
Здравствуйте!
Я хочу приобрести в собственность земельный участок в дачном партнерстве (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения дачного хозяйства) для последующего строительства дома на этом участке.
Продавец взял ипотеку на покупку 4 земельных участков, т.е. сейчас эти участки находятся в залоге у банка. Мне нужен только один из четырех участков. На каждый участок есть свидетельство на право собственности.
Банк согласен снять обременение с моего участка только при условии погашения всей ипотеки (т.е. по всем 4-м участкам).
Продавец предлагает мне внести ему всю сумму продажи одного участка(который выбрала я), остальное он погашает сам, закрывает весь ипотечный кредит, и тогда банк снимает обременение со всех участков.
Какими договорами мне обеспечить законность сделки и последующую регистрацию интересующего меня участка.
Риэлтор мне предлагает заключить 2 договора с Продавцом:
1) предварительный договор купли-продажи с указанием всей суммы в виде задатка.
2) договор займа на эту же полную сумму.
Как правильно оформить договора?
Заранее благодарю за ответ.
Уважаемая Виктория.
1. Предварительный договор купли-продажи здесь подойдет. В нем указывается товар — земельный участок с кадастровым номером (переписываете в договор все из свидетельства из графы объект ). указывается цена и указывается срок заключения основного договора. Стоит ли передачу денег оформлять как задаток — подумайте. Если Вы откажитесь от исполнения договора (например передумаете) то задаток останется у продавца а это не малая сумма. Если же Вы твердо уверены, то можете оформить как задаток.
2. Какова роль договора займа в данной сделке не совсем понятно. риэлтор не пояснял кто у кого берет заем и зачем вообще он нужен по его мнению?
Здравствуйте. В принципе риэлтор Вам правильно подсказал. В предварительном договоре нужно прописать, что на момент заключения основного договора данный участок должен быть без обременения со стороны 3-х лиц. Этим Вы себя подстрахуете.
В принципе тогда и договор займа не нужен будет. в предварительном будет всё описано. Для подстраховки можно и договор займа заключить и прописать, что в случае заключения договора купли-продажи участка земли (нужно полностью указать данные участка) займ считается погашенным.
А договор оформит в принципе любой грамотный юрист, главное точно прописать условия заключения основного договора в предварительном. дабы потом не возникало проблем и разногласий.
дело в том что продавец этих участков в данный момент берет у меня сумму только для погашения ипотеки, чтобы вывести эти земельные участки из обременения, и я эту сумму даю ему как бы взаймы, чтобы он совершил данное действие. в следствии чего если у него не получается вывести мой конкретный участок из ипотеки, он отдает мне эту сумму также в двойном размере. страхуемся двумя договорами.
Виктория
Тогда лучше сначала заключите договор займа, а лишь после вывода участка из обременения предварительный договор. Либо же в предварительном договоре не указывайте, что даёте задаток, пишите что это аванс. Иначе есть риск потерять задаток, если что то у продавца пойдёт не так.
Статья 381 ГК РФ Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Здравствуйте, Виктория!
Предлагаемая схема продавцом, довольно рискованная. В первую очередь если Вы собираетесь оформлять договор займа, то деньги передавайте не продавцу, а на счёт банка (залогодержателя). Поэтому в Договоре займа укажите, с какой целью данное лицо берет.
Бывают случаи и не редко, что у гражданина проблемы с финансами, он продаёт заложенное имущество (примерно как ваш случай), а потом просто тратит деньги на свои нужды. Тут и уголовного дела не будет, так как гражданско-правовые отношения, и через суд с него ничего не взыщешь, так как официально на нём ничего нет.
Риэлтор мне предлагает заключить 2 договора с Продавцом: 1) предварительный договор купли-продажи с указанием всей суммы в виде задатка. 2) договор займа на эту же полную сумму.
Виктория
Не советую Вам заключать одновременно два договора.
Так как если дело дойдёт до суда. ответчик (продавец) предоставит в суд оба договора, сказав, что вы злоупотребляете правом и требуете незаконно денег. При этом сошлётся на то, что данные сделки были мнимы
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 170]
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Поэтому пока банк не даст согласие, на то что данный участок перейдёт в Вашу собственность, после уплаты его стоимости, то не советую заключать сделку.
Здравствуйте, Виктория!
дело в том что продавец этих участков в данный момент берет у меня сумму только для погашения ипотеки, чтобы вывести эти земельные участки из обременения, и я эту сумму даю ему как бы взаймы, чтобы он совершил данное действие
Виктория
Здесь все ясно, заключаете договор целевого займа ст.814 ГК РФ
1. Если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.
2. В случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании суммы займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.
А вот это мне не ясно
в следствии чего если у него не получается вывести мой конкретный участок из ипотеки, он отдает мне эту сумму также в двойном размере. страхуемся двумя договорами.
Виктория
Вот почему он эту сумму должен вернуть в двойном размере? Это будет вытекать из договора займа? Тогда как между собой связаны два договора: договор займа и предварительный договор купли-продажи?
Таким образом, по предварительному договору купли-продажи задатка быть не должно.
Итак я считаю, что риэлтор предложил нормальную схему, а именно:
1. Предварительный договор купли-продажи с согласованием всех условий без задатка
2. Договор целевого займа согласно которого деньги передаются в целях снятия обременения с участка. Если снять обременение не получается, то заемщик возвращает всю сумму с процентами.
Риэлтор мне предлагает заключить 2 договора с Продавцом:
1) предварительный договор купли-продажи с указанием всей суммы в виде задатка.
2) договор займа на эту же полную сумму.
Как правильно оформить договора?
Виктория
Либо нужно заключить только предварительный договор купли продажи с задатком.
Либо предварительный договор купли-продажи без задатка и договор займа.
Договоры заключаются в простой письменной форме в них должны быть согласованы все существенные условия (предмет договора, нормы ГК РФ, иных нпа), расчеты лучше производить через банк.
дело в том что продавец этих участков в данный момент берет у меня сумму только для погашения ипотеки, чтобы вывести эти земельные участки из обременения, и я эту сумму даю ему как бы взаймы, чтобы он совершил данное действие. в следствии чего если у него не получается вывести мой конкретный участок из ипотеки, он отдает мне эту сумму также в двойном размере. страхуемся двумя договорами.
одну сумму по двум договорам передать нельзя.
Вы либо даете ему заем и подписываете предварительный договор без передачи денег по нему и тогда, соответственно, нет никакого задатка, а есть его долг перед Вами и предварительный договор без выплаты.
Либо вы передаете ему деньги в счет исполнения основного договора в качестве задатка, но тогда не будет никакого займа.
Полностью согласен с коллегой А. Самариным, что не к риэлтору нужно обращаться за проведением сделки а к юристу.