Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие шаги нужно предпринять, чтобы такую сделку одобрила опека?
Добрый день!
Ситуация: умирает отец, который владеет 1/2 доли в квартире в Москве на Коломенской.
У него есть 3 дочери, 1 совершеннолетняя (уже владела 1/2 той же квартиры до смерти отца) и 2 несовершеннолетних от второго брака.
В ходе наследственных договоренностей 1/12 и 1/12 отходят несовершеннолетним дочерям от другого брака. Остальное остаётся за старшей дочерью (10/12).
Младшие дочери в квартире не проживают и имеют своё жильё в Филёвском районе Москвы (но без конкретных долей, этой квартирой полностью владеет их мать, они там просто прописаны).
Как оформить продажу долей квартиры несовершеннолетних на Коломенской с разрешением опеки так, чтобы мама девочек могла получить деньги сразу, а не на банковский депозит?
Нам говорили, что такая схема возможна, если старшая дочь"как будто" купит у матери девочек долю в их Филёвской квартире, эквивалентную метражу 1/12 квартиры на Коломенской, которую мать и запишет на своих двоих дочерей.
Какие шаги нужно предпринять, чтобы такую сделку одобрила опека?
Как оформить продажу долей квартиры несовершеннолетних на Коломенской с разрешением опеки так, чтобы мама девочек могла получить деньги сразу, а не на банковский депозит?
Добрый день!
Отчуждение долей в недвижимом имуществе, принадлежащем несовершеннолетним, возможно только с предварительного согласия органа опеки и попечительства, согласно ч.2 ст. 37 Гражданского Кодекса РФ.
Поэтому рекомендую Вам обратиться в этот орган и согласовать все возможные действия по сделке.
Далее продолжу.
Настя, добрый вечер.
Для того чтобы мать получила деньги сразу, а дети обменяли «ненужные» доли на Коломенской на доли в квартире, где они фактически живут (Фили), необходимо провести цепочку сделок.
Схема сделки будет выглядеть так:
Шаг 1. Оценка рыночной стоимости
Вам необходимо заказать отчет об оценке рыночной стоимости:
1/12 + 1/12 долей в квартире на Коломенской.
Планируемых к выделению долей в квартире в Филевском районе.
Важно: Стоимость долей в Филях должна быть равна или выше стоимости долей на Коломенской.
Шаг 2. Подготовка предварительной схемы для Опеки
Схема сделки будет выглядеть так:
Договор 1 (Купля-продажа): Старшая сестра покупает у Матери долю в квартире в Филях (эквивалентную по цене долям детей на Коломенской).Результат: Мать получает деньги от старшей сестры (это и есть тот самый «кэш», который она хочет). Старшая сестра становится собственником доли в Филях.
Договор 2 (Мена): Старшая сестра меняет свою только что купленную долю в Филях на доли детей (1/12 + 1/12) на Коломенской.Результат: Дети получают собственность в Филях (где и живут). Старшая сестра получает полный контроль над квартирой на Коломенской (чего и добивалась).
Почему это работает: В этой схеме дети не продают имущество за деньги (которые опека заставила бы заморозить), а меняют его на другое жилье.
Шаг 3. Обращение в Органы опеки и попечительства (ООиП)
Мать подает заявление в ООиП (по месту регистрации детей) с просьбой разрешить совершение сделки мены долей детей на Коломенской на доли в квартире в Филевском районе, принадлежащие сейчас старшей сестре (или которые будут ей принадлежать в момент сделки).
К заявлению прикладываются:
Проекты договоров (купли-продажи между матерью и сестрой, и мены между сестрой и детьми).
Отчеты об оценке.
Согласие старшей сестры на сделку.
Документы на обе квартиры.
Важный нюанс:* В заявлении нужно четко указать, что сделки будут проходить одновременно через нотариуса. Опека должна выдать Распоряжение (Приказ) с разрешением на совершение сделки мены.
Шаг 4. Нотариальное удостоверение
Все сделки с долями и с участием несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 54 ФЗ-218).
Нотариус оформляет всё «одним столом»:
Мать продает долю в Филях старшей сестре -> Мать получает деньги (под расписку или аккредитив).
Тут же подписывается договор мены между старшей сестрой и матерью (действующей за детей): доля в Филях переходит детям, доли на Коломенской переходят сестре.
Шаг 5. Регистрация в Росреестре
Нотариус самостоятельно отправляет документы на регистрацию в Росреестр. Через 1-3 дня право собственности переходит новым владельцам.
Если Вам потребуется помощь в подготовке документов или индивидуальная онлайн консультация, Вы можете запросить в чате нажав кнопку «Запросить консультацию», «Подготовить документы».
Здравствуйте!
Как оформить продажу долей квартиры несовершеннолетних на Коломенской с разрешением опеки так, чтобы мама девочек могла получить деньги сразу, а не на банковский депозит?
В соответствии со ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного..
Порядок выдачи предварительного разрешения устанавливается органом местного самоуправления, в субъекте РФ, в котором Вы проживаете.
Если Вы проживаете в Москве, то порядок выдачи предварительного разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетнего устанавливается Постановлением Правительства Москвы от 30.03.2023 N 508-ПП «О порядке предоставления отдельных государственных услуг в сфере опеки, попечительства и патронажа в городе Москве»
Так, Постановлением Правительства Москвы от 30.03.2023 N 508-ПП установлен Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Выдача предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, совершеннолетнему недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину».
В соответствии с ним, предварительное разрешение от органа опеки и попечительства может быть получено при условии приобретении несовершеннолетнему ребенку равнозначного жилого помещения ( равнозначной по стоимости доли), либо приобретение доли по ее стоимости в меньшем размере, но с размещением денежных средств на счет ребенка в виде
в размере
стоимости отчуждаемого и приобретаемого имущества
(в стоимости доли отчуждаемого и доли
приобретаемого имущества).
Поэтому, также и на распоряжение денежными средствами, которые будут находиться на счете ребенка необходимо также будет получать предварительное разрешение от органа опеки и попечительства, в соответствии со ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ.
Нам говорили, что такая схема возможна, если старшая дочь«как будто» купит у матери девочек долю в их Филёвской квартире, эквивалентную метражу 1/12 квартиры на Коломенской, которую мать и запишет на своих двоих дочерей.
Какие шаги нужно предпринять, чтобы такую сделку одобрила опека?
С большой вероятностью орган опеки и попечительства не согласует такую сделку, не выдаст предварительное разрешение об отчуждении имущества несовершеннолетнего ребенка ( доли) на этих условиях, поскольку сделки между подопечными и близкими родственниками запрещены, в силу ч. 3 ст. 37 ГК РФ, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а это возмездная сделка, на этом основании может быть отказано.
При этом, если она будет совершена к выгоде подопечных, то есть в результате мены имущественные права подопечных не будут ущемлены, то отказ органа опеки и попечительства может быть оспорен в судебном порядке.
При этом, в последующем, если решение будет вынесено об оспаривании отказа на этом основании например со ссылкой на Определение Конституционного Суда РФ от 06.03.2003 N 119-О, оно может быть отменено. Из Апелляционного определения Московского городского суда от 07.04.2023 по делу N 33-13833/2023
само по себе установленное ограничение на совершение опекуном, попечителем, их супругами и близкими родственниками иных, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, сделок с подопечным направлено на защиту наименее защищенной в этих отношениях стороны — несовершеннолетних детей и лиц, находящихся под опекой (попечительством), и не может рассматриваться как нарушающее какие-либо конституционные права граждан, в том числе равное право и обязанность родителей заботиться о детях. (Определение Конституционного суда РФ N 2789-О от 07 декабря 2017 года)
Согласно ч. 3 ст. 37 ГК РФ
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Полнородные и неполнородные — имеющие общих отца или мать браться и сестры являются близкими родственниками .
Такой вариант точно не получится, поскольку согласно ч.3 ст. 37 Гражданского Кодекса РФ:
Описанная Вами сделка — мена долей несовершеннолетних на доли в квартире матери детей является возмездной сделкой, а сестры, даже если они не полнокровные — близкие родственники, поэтому мена долями между сестрами будет невозможна в силу запрета, установленного указанной нормой права.
На мой взгляд, маловероятна сделка, по которой мама получит в своё распоряжение денежные средства, полученные от продажи долей детей.
Наиболее вероятен вариант помещения денежных средств на специальные счета детей в банке, либо вариант покупки другого жилого помещения (долей в нём) на имена детей, но не в квартире близких родственников.
Другой вариант Вам орган опеки и попечительства вряд ли согласует. Но обратитесь в орган опеки и узнайте возможные варианты.