Проверьте, пожалуйста, договор ДДУ

Здравствуйте, Ольга!

Заархивированная папка при открытие выдаёт документы с ошибками. Можете попробовать скинуть заново?

Договор изучен, мнение очень положительное, практически все предусмотрено, что необходимо для заказчика.

добрый день, Ольга! договор уступки права требования вполне стандартный, каких-либо  " подводных камней" в нем не вижу.

по договору вы вносите денежные средства после приемки документов в Росреестре, а Банк перечисляет средства после государственной регистрации договора.

лучшим вариантом было бы Вам перечислить денежные средства в банк, а затем только после регистрации договора банк в полном объеме перечислил бы  средства данной организации, т.к., если  вдруг Росреестр приостановит регистрацию или откажет в ней, вам придется истребовать уже уплаченные наличные средства, что может быть затруднительно.

Здравствуйте Olga!

В соответствии с п. 1.7 Договора, предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию — третий квартал 2013 года. Этот срок уже прошел. Из имеющихся документов не ясно, заключалось ли дополнительное соглашение к Договору? Срок ввода дома в эксплуатацию является существенным условием ДДУ.

Исходя из ст. 6 Закона «О долевом участии в строительстве»:

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, если срок ввода дома переносился, то нужно узнать на какое время. В противном случае, Вы рискуете получить долгострой, если Новоград подписал дополнительное соглашение о продлении сроков. Если не подписал, то Вы будете иметь право на взыскание неустойки. Поэтому, скорее всего, такое дополнительное соглашение есть. 

В остальном считаю, что договор достаточно хорошо составлен.

Здравствуйте. В общем и целом стандартный договор без каких либо юр. недостатков.

Интерес представляют некоторые пункты:

п. 1.7 предполагает сдачу объекта в 3м квартале 2013 года,
срок этот уже прошёл.

п. 2.1.8 квартиры должны быть переданы участнику долевого строительства не позднее 30.08.14 г., если передача будет позже, можно требовать неустойку.

п. 3.1 максимум до 30.07.14 г. должно прийти уведомление от застройщика о
готовности квартиры к оформлению в Росреестре.

Договор абсолютно стандартный. Права и обязанности сторон вполне сбалансированы. Чтобы застройщик не подстраховался на случай ввода дома в эксплуатацию по истечении установленного договором срока, — такого не бывает. Штрафные санкции вы всегда сможете предъявить в силу закона. А риск не сдачи дома в эксплуатацию и как следствие долгострой — он всегда присутствует, когда приобретаешь жилье на стадии строительства. От этого ни как не застрахуешься. Все зависит от надежности застройщика. Как показатель, можно взять количество уже построенных и сданных в эксплуатацию домов. 

ЗАО «ТРИУМФ ЭЛИТ КОНСТРАКШЕН ИНК» образовано в 2008 году, уставной капитал 10.000 рублей. Аффилированным (зависимым) лицом является ООО «НОВОГРАД» (уставной капитал 11.000 рублей), который зарегистрирован в качестве юридического лица  в 2008 году. Владельцем компании ЗАО ТРИУМФ Морозов Сергей Юрьевич, который является генеральным директором ЗАО и Морозова Нина Федоровна, которая является владельцем ООО НОВОГРАД, выписки из реестра прилагаю к настоящему. 

 Представленные договоры следует рассматривать во взаимосвязи

2.

Договор долевого участия № ТИЛ-4 от 03.09.2012 между ЗАО ТРИУМФ и ООО НОВОГРАД, обращаю внимание на следующее:

— в договоре не указан срок окончания строительства многоквартирного дома, но разрешение на строительство № RU50323000-069-2011, выдано Застройщику на срок до 30 июня 2014 года.

Вопрос: означает ли это, что строительство будет завершено до 30 июня 2014 года?

3.

— многоквартирный дом (пункт 1.4. договора долевого участия) расположен по адресу: Московская область, город Лобня, улица Жирохова дом 2.

— в пункте 1.6. указано, что строительство идет по адресу: Московская область, Лобня, Горки Киовские (причем договор аренды также указан на данный адрес)

Причем, в договоре уступки прав — адрес строительства указан как Московская область, Лобня, ул. Горки Киовские.

Вопрос: так где идет строительство и почему адреса разные?

4. 

В договоре долевого участия в строительстве ТИЛ-4 в пункте 2.1.4. указано, что "Застройщик не возражает против уступки Участником долевого строительства прав и обязанностей по настоящему договору третьим лицам, в случае полной оплаты участником цены договора. Участник долевого строительства письменно уведомляет Застройщика об оформлении указанного соглашения уступки прав. Застройщик выдает согласие на совершение сделки по уступке участником долевого строительства своих прав и обязанностей по настоящему договору третьему лицу в случае не полной оплаты цены договора только при условии, если договором о совершении такой сделки будет предусмотрен одновременный перевод долга".

вопрос: где разрешение Застройщика, выданное Новоград для заключения договора с гражданином? Такого разрешения нет (иначе оно бы прилагалось к договору уступки прав требования. Получается, что Застройщик рассчитывает получить сумму единовременно с гражданина, а договор уступки, заключенный между Застройщиком и Новоград составлен только для того, чтобы пропустить средства через Новоград. Смысл?

Интересным представляется в этой связи, пункт 2.2. договора уступки прав между гражданином и Новоград, где сказано, что "Новоград гарантирует, что все обязанности перед Застройщиком, вытекающие из долевого участия, в том числе по оплате цены договора долевого участия, выполнены в полном объеме и своевременно".

Если выполнены — где разрешение Застройщика, которое должно быть выдано на основании пункта 2.1.4 договора долевого участия?  Значит, никакой оплаты со стороны Новоград в пользу Застройщика не было. 

5

 Пункт 2.1.8. договора долевого участия составлен так, что если строительство дома не будет закончено к установленному сроку (а срок не установлен ни в одном договоре), то "в случае, если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок Застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику (т.е. в нашем случае гражданину) соответствующее предложение об изменении договора". Обращаю внимание — не вернуть деньги, а «направить предложение по изменению договора». Данная формулировка не ясна, позволяет не возвращать уплаченные денежные средства. Причем, в пункте 1.7. договора долевого участия указано, что "предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома — третий квартал 2013 года" (срок истек и более чем) и тут же в договоре уступки (пункт 1.4. — разрешение на ввод не позднее 30.08.2014.

В договоре отсутствие порядок взыскание пени и штрафов за просрочку ввода в эксплуатацию, не своевременную сдачу дома в эксплуатацию, ссылки на действующее законодательство эфемерны.

6. 

Представляет интерес пункт 5.2. договора уступки прав, где: "Новоград отвечает перед гражданином только за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение договора долевого участия Застройщиком" и сразу смотрим пункт 5 договора долевого участия (ответственность сторон). Практически у Застройщика нет никакой ответственности, а та, что установлена очень мала.

7.

Договор долевого участия, форс мажор, пункт 7.2. «под форс-мажорными обстоятельствами понимаются следующие обстоятельства:

7.2.1. „указ, распоряжение или письменная директива любого государственного органа под юрисдикцией которого находится любая из сторон настоящего договора, которые препятствуют выполнению сторонами настоящего договора“ и тут же 7.3. „если форс-мажорные обстоятельства дляться более 6 месяцев подряд, стороны имеют право расторгнуть договор до истечения срока его действия“.

Указанные форс-мажорные обстоятельства составлены крайне не точно, позволяют „затянуть“, а то и прекратить сроки строительства. 

Рекомендации — договор не проработан, следует изменить текст договора, прописать гарантии, сроки, точные адреса и пр. Лучше всего заключить договор гражданину непосредственно с Застройщиком, убрав ненужный Новоград. Также предусмотреть оплату не переводом на счет Зайстройщика или Новограда, а выдачей банковской гарантии, что надежно и не приведет к потере денежных средств. 

Здравствуйте, Ольга.

Анализирую ваш договор по пунктам и буду отмечать некоторые особенности, на которые стоит обратить внимание, если будет, что-то критичное буду помечать, а так некоторые просто моменты на будущее:

2.1.4 договора указывает на то, что вы можете переуступить свою долю третьим лицам только после оплаты цены по договору, то есть, вы сможете переуступить свое право только после полной оплаты.

2.1.8 Предусматривает передачу дома ( квартиры по акту приема передачи) в течении 20 месяцев с момента получения разрешения на  ввод дома в эксплуатацию, Довольно немаленький срок ( не позднее 30.08.2014), тогда все ок, осталось ждать совсем немного времени.

2.2.1 Увеличение цены за лишние квадратные метры, ну это в принципе на практике везде такое.

3.3 Предусматривает оплату расходов застройщика с момента получения разрешения на ввод дом в эксплуатацию до момента подписания акта приема передачи, то есть все расходы указанные в данном пункте оплачиваете вы до момента подписания акта.

Далее идет 4 пункт, в котором говорится о том, что вы после подписания акта приема передачи берете на себя обязанность по уплате всех расходов и так далее это естественно.

Лично я не согласен с п.3.3. — почему вы обязаны оплачивать расходы по содержанию дома до момента подписания акта приема передачи квартиры совершенно мне непонятно.

А если они сдадут вам дом, через год, к примеру, то есть вы обязаны будете платить за расходы за весь год? На каком основании, если акта приема-передачи вами не подписан еще. С п 3.3 я не согласен.

4.7. Регистрация и все документы оплачиваете вы, не застройщик.

Анализ договора уступки права:

— многоквартирный дом (пункт 1.4. договора долевого участия) расположен по адресу: Московская область, город Лобня, улица Жирохова дом 2. — в пункте 1.6. указано, что строительство идет по адресу: Московская область, Лобня, Горки Киовские (причем договор аренды также указан на данный адрес)Причем, в договоре уступки прав — адрес строительства указан как Московская область, Лобня, ул. Горки Киовские. Вопрос: так где идет строительство и почему адреса разные?

Карху Борис

Соглашусь с коллегой, здесь идут какие-то явные разногласия, так где все-таки идет строительство дома и по какому адресу? Непонятно совершенно.

Договор долевого участия № ТИЛ-4 от 03.09.2012 между ЗАО ТРИУМФ и ООО НОВОГРАД, обращаю внимание на следующее: — в договоре не указан срок окончания строительства многоквартирного дома, но разрешение на строительство № RU50323000-069-2011, выдано Застройщику на срок до 30 июня 2014 года.Вопрос: означает ли это, что строительство будет завершено до 30 июня 2014 года?

Карху Борис

Абсолютно верно подметил коллега, Борис, копирую, чтобы не повторяться. Строительство может быть и не завершено до указанного времени.

По поводу форс мажора, да, как отметил коллега Борис, абсолютно все расплывчато, какие-то указания дирекции и так далее… бред полный.

То есть грубо говоря, если компания находится в сговоре с администрацией, то администрация, к примеру издает какой-то бредовый указ, допустим о прекращении строительства данного дома ввиду, допустим незаконного строительства, и все вам абсолютно ничего не возвращается, никакие денежные средства и ничего абсолютно.

Хотя на мой взгляд это абсолютно противоречит нормам законодательства РФ о форс мажоре.

Но лучше под этим не подписываться.

Не подписывайте этот договор, не советую вам.

Либо его надо доработать, либо ищите другую организацию.

С уважением, Олег