Собственником было получено решение горадминистрации о переводе жилого помещения в нежилое в 2013 году

Добрый день, Екатерина!

1. С этим будут проблемы. Потому что регистрировать изменения Вы планируете сейчас. Следовательно, будут смотреть нормы законодательства, действующие на текущий момент. В отсутствии согласия всех собственников регистрация будет невозможной (ст. 36, 44-46 Жилищного кодекса РФ).

Поэтому, чтобы исключить такой риск — предложите собственнику сначала привести документы в порядок, а потом уже приобретайте его.

2. Решение будет действительно.Оно выдается хоть и текущему собственнику, но в то же время выдается в отношении помещения. Смена собственника не влечет недействительности этого решения.

3. На этапе регистрации такое расхождение дополнительных проблем не повлечет. Но в дальнейшем, использование помещения должно учитывать санитарные нормы применительно к продовольственным товарам. Возможно, что с учетом того, что помещение предполагалось будет использоваться иным образом, то нарушения будут уже по ходу использования.

Здравствуйте!

1. Регистрация права собственности на нежилое помещение в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) возможна при наличии решения органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое, которое соответствует требованиям действующего законодательства на момент принятия решения.

Согласно статье 22 Жилищного кодекса РФ, с изменениями, вступившими в силу в марте 2019 года, для перевода жилых помещений в нежилые, расположенные на первых этажах многоквартирных домов, необходимо получение согласия владельцев всех помещений многоквартирного дома, поскольку такая процедура затрагивает общее имущество собственников помещений (например, создание входа с использованием придомового участка).

Таким образом, решение администрации города Дудинки, принятое в 2013 году, формально действовало на тот период, однако, начиная с марта 2019 года, оно теряет свою юридическую силу в части отсутствия согласования с собственниками жилья. Для завершения процедуры перевода и оформления нежилого помещения потребуется повторное обращение в органы власти и согласование с владельцами квартир в доме.

2.Решение будет действительно.Оно выдается хоть и текущему собственнику, но в то же время выдается в отношении помещения.

 
3. Проект перепланировки предусматривает организацию магазина непродовольственных товаров, тогда как вы планируете заниматься продажей продуктов питания. Изменение назначения торговой точки возможно, но требует внесения соответствующих изменений в разрешительную документацию и регистрацию этих изменений в Росреестре.

При изменении вида деятельности, связанной с реализацией продукции иного типа (продуктовые товары требуют соблюдения особых санитарных норм и правил), вам необходимо:

Обратиться в соответствующие контролирующие органы (Росздравнадзор, Роспотребнадзор);
Провести экспертизу соответствия помещения установленным санитарно-эпидемиологическим стандартам для продуктовых магазинов;
Уточнить требования пожарной безопасности и нормы охраны труда, специфичные для торговли продуктами питания.

Добрый день! 

Закон обратной силы не имеет

В соответствии со ст.4 ГК РФ

1. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.05.2019 N 116-ФЗ не содержит указаний, что его действие распространяется на отношения возникшие до принятия этих изменений.

Поэтому положение о согласии всех собственников не применяется в данном случае, т.к. перевод из жилого в нежилое был раньше.

Собственником было получено решение горадминистрации о переводе жилого помещения в нежилое в 2013 году. 

Здравствуйте, Екатерина!

1. Можно ли на основании решения горадминистрации о переводе в нежилое от 2013 года зарегистрировать нежилое помещение в ЕГРН? 

Да, на основании полученного ранее решения администрации можно провести регистрацию права собственности на нежилое помещение. Но важно учитывать изменения в законодательстве, произошедшие позднее.

Федеральный закон № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Согласно статье 23 ЖК РФ, начиная с 2019 года, перевод жилых помещений в нежилые требует согласия собственников всех помещений МКД, особенно если планируется устройство отдельного входа (крыльца), которое затрагивает общее имущество жильцов.

Если проект предусматривает изменение конструкции здания, потребуется получение дополнительного согласия от всех собственников помещений МКД. Но, сам факт наличия прежнего разрешения от 2013 года позволяет вам оформить переход статуса помещения в Росреестре, основываясь именно на этом разрешении.

2. Решение горадминистрации было выдано текущему собственнику. Если мы купим квартиру, то правильно ли я понимаю, что на нас это решение распространяться не будет.

Решение администрации распространяется исключительно на владельца, указанного в документе. После смены собственника помещения данное разрешение теряет свою силу относительно новых владельцев.

Если вы приобретете квартиру, то юридически придется заново инициировать процедуру перевода в нежилое помещение, учитывая действующие требования закона.

Наличие предыдущего проекта и документов значительно упрощает процесс повторного согласования, так как они подтверждают изначальное намерение перевести жилое помещение в нежилое. (ст. 29 ЖК РФ).

3. Проект перепланировки озаглавлен как «Переустройство и перепланировка квартиры под магазин непродовольственных товаров», а у нас товары продовольственные — может ли это повлечь какие-либо проблемы при регистрации прав на недвижимость (в том числе переводе в нежилое) и дальнейшем ее использовании?

Согласно законодательству, наименование товаров, указанных в проектной документации («непродовольственные»), не является ограничением на дальнейшее использование помещения.

Главное условие — соблюдение санитарных норм и требований пожарной безопасности, применимых к данному виду бизнеса.

То есть, даже если название товара в первоначальном проекте отличается от ваших планов, это не станет препятствием для регистрации и эксплуатации магазина продовольственных товаров, если соблюдаются соответствующие нормы и правила.