Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Добрый день Приобрел как физическое лицо нежилое помещение у застройщика (с НДС)
Добрый день
Приобрел как физическое лицо нежилое помещение у застройщика (с НДС).
Сдаю помещение в аренду как ИП.
Налог УСН Доходы 6%, лимит 60 млн. не превышаю, НДС не уплачиваю.
Если я, как физическое лицо, продам помещение, за условные 70 млн, какой налог как ИП мне придется заплатить?
Здравствуйте!
Что будет с налогами при продаже за 70 млн
1) Налог как ИП (УСН 6%).
Поскольку помещение используется в предпринимательской деятельности (вы сдаёте его как ИП), доход от его продажи считается предпринимательским доходом и облагается в рамках вашего режима УСН. Даже если договор купли-продажи вы заключите «как физлицо».
— Правовая база: п. 3 ст. 346.11, п. 1 ст. 346.15 НК РФ (доходы ИП при УСН включают выручку от реализации имущества, используемого в бизнесе; отсылка к ст. 248–249 НК РФ); позиция Минфина: письма от 28.06.2023 № 03-04-05/60201, от 31.10.2022 № 03-04-05/105574, от 09.09.2020 № 03-11-11/79032 (если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, налог — по УСН, а не НДФЛ).
Следствие: при объекте «доходы 6%» база — вся сумма 70 млн, расходов (включая изначальную цену/НДС в покупке) к вычету нет. К уплате ориентировочно 4,2 млн ₽ в том квартале, когда получили деньги.
2) НДС у упрощенцев с 2025 года (важно!).
С 2025 года упрощенцы обязаны платить НДС, если их доходы в текущем году превысят 60 млн ₽ (освобождение по ст. 145 НК РФ действует, пока лимит не превышен). Обязанность возникает с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения. Исключение — если в 2024 г. доходы уже были > 60 млн, тогда НДС обязателен с 01.01.2025.
Если в 2024 году у вас было ≤ 60 млн, а в 2025 вы «перешагнёте» лимит из-за продажи на 70 млн, то НДС начнёте исчислять со следующего месяца (сама сделка в месяц превышения будет без НДС; далее — аренда уже с НДС по выбранной ставке/режиму).
Если в 2024 году было > 60 млн, вы уже плательщик НДС с 01.01.2025 — тогда и продажа помещения в 2025 году облагается НДС (по обычным ставкам 20/10% с правом вычетов или по пониженным ставкам для упрощенцев: 5% при доходах до 250 млн / 7% при 250–450 млн — выбор режима предусмотрен реформой-2025).
3) Лимит доходов для права на УСН вы не нарушите.
С 2025 года общий лимит доходов для применения УСН существенно увеличен (до 450 млн ₽ в год). Продажа на 70 млн сама по себе права на УСН не лишает (но может повлечь НДС, см. п. 2). Правила утраты права — ст. 346.13 НК РФ.
Когда можно уйти от УСН-6% на всю сумму (альтернатива)
Если помещение не использовалось в предпринимательской деятельности (например, вы прекратили сдачу, исключили объект из бизнеса и продаёте его спустя время уже вне рамок ИП), доход облагают НДФЛ, а не УСН. Тогда можно применять:
— имущественный вычет 250 тыс. ₽ для нежилых помещений или уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы (покупная стоимость и т. п.);
— а при владении объектом минимальный срок (обычно 5 лет) — доход может быть освобождён от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ).
Но Минфин и инспекции обычно исходят из фактического использования: если объект реально использовался в бизнесе, они относят продажу к предпринимательскому доходу (УСН). Нужна аккуратная предварительная «развязка» объекта с бизнесом, чтобы спор не проиграть.
Буду Рада плюсику, для меня это очень важно.
Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/
даже 50-100-200 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!
С уважением,
Набатова Екатерина