Он начал стройку без разрешения на строительство, какие на мне риски? И как нам прописать в договоре что все риски на период стройки он берёт на себя? Например он построит каркас здания, а разрешение на строительство так и не получит?
Здравствуйте.
Разумеется все подобные вопросы можно урегулировать в договоре подряда. В данном случае он как генпордядчик в соответствии с положениям ст. 706 ГК РФ будет нести ответственность в том числе и за привлекаемых им субподрядчиков.
3. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами пункта 1 статьи 313 и статьи 403 настоящего Кодекса, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.
Если Вы в договоре не отразили обязательства генподрядчика по получению разрешения на строительство, то ответственность нести Вам. Судя по всему подрядчик не слишком обращает внимание на документальное оформление работ, что наводит на мысли о том, что он полагает, что все обязательства в отношении получения разрешения на строительство лежат на Вас, как на заказчике.
При этом несмотря на то, что заказчик получает разрешение на строительство, подрядчик должен удостовериться, что заказчик обладает соответствующим разрешением, прежде чем приступать к работам. Это определено ст. 51 ГрК РФ.
В соответствии с п. 3 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Порядок выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию регулируется ст. 55 ГрК РФ. Без разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию будет невозможен.
Соответственно на Вас лежат риски как привлечения к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ, так и признания данной постройки самовольной (ст. 222 ГК РФ) и невозможности регистрации права собственности на нее.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
если договором это не отразили, то
Коап
Причем тут кроме штрафа, гос органы вправе выдать и предписание об исправлении этой ситуации и при желании даже наложить обеспечительные меры, например приостановить стройку, опечатать входы. Будут ли этим пользоваться- не факт, но возможность такая есть формально.
Отдельный риск- уже в будущем- это невозможность использования этой постройки — без разрешения она считается самовольной и подлежит сносу.
Но — если разрешение будет все таки получено при строительстве уже идущем- такого риска не будет.
ГК
И такой объект в егрн вы зарегистрировать не сможете, а значит и потом права собственности на него получить и распоряжаться нормально — тоже. Через суд порой можно узаконить строение, но получается это не всегда и обязательно при этом нужно доказать
1 — безопасность строения и соблюдения всех норм
2- что лицо пыталось получить все необходимые разрешения и документы, но по какой независящей от него!!! причине- они не были получены, либо гос. органы при этом повели себя незаконно, недобросовестно