Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
5 возможно-ли переоформление в МКД из ДБК?
Добрый день.
Прошу помочь в следующей ситуации: в 2014 г. мы заключили ДДУ на этапе строительства для приобретение таун-хауса, по ДДУ значилась как квартира. Далее застройщик обанкротился и вместо него пришел новый, который достроил объект за свой счет. В 2025г. объект достроили и нам передали таун-хаус, который при регистрации был обозначен уже как дом блокированной застройки. Застройщик изменение статуса обосновал юридическими изменениями законов и статуса самих таун-хаусов, сославшись на то что все они теперь обозначаются как дбк, и оформление как квартиры было изначально невозможным по характеристикам жилья.
Поселок был принят госкомиссией, наш объект и остальные объекты в поселке были зарегистрированы в росреестре как дбк. Однако, далее у одного из собственников с аналогичным статусом (дбк) при попытке оформления дарения возник блок по процедуре со стороны Росреестра, который ссылается на отсутствие оформленной земли под строением и отсутствия межевания участка. Со слов Росреестра по всем нашим объектам сейчас стоит стоп на изменение собственности по той-же причине (нет участка под строением). Сейчас весь общий участок под поселком не размежеван, находится у застройщика долгосрочной аренде на 49 лет, от которой он планирует отказываться, расторгая договор аренды в одностороннем порядке - с их слов аренда не нужна, тк поселок сдан и статус земли должен определять владелец (Москва). Мы проверили разрешение на строительство, которое было выдано новому застройщику, и в нем значилось разрешение на постройку, выданное Мосгорстройнадзором именно на строительство многоквартирных домов, ДБК в нем не значилось.
Большинство собственников, несмотря на то что приняли по документам ДБК хотели бы иметь квартиры, т.к при ДБК мы теряем льготы, требования к благоустройству домов и поселка отличаются, неравные условия для ТСН / ТСЖ и др. В связи с этим возник ряд вопросов:
1) таун-хаусы как тип строения могут быть оформлены как ДБК или как квартиры также? В чем юридическое отличие между этими типами?
2) если оформлены ДБК, обязательно-ли наличие размежеванного участка земли под нем, для того чтобы можно было менять собственника? есть -ли другие ограничения? Правомочен ли отказ Россреестра?
3) в случае размежевания участка под таун-хаусом, возможна -ли аренда нами данного участка либо только собственность? Кто и как будет определять стоимость продажи/ аренды? В блоке 1 дома 8 секций (самих таун-хаусов), возможно ли оформление участка только под одним из них (собственником которого мы являемся) либо межевание нужно проводить по границе всего дома из 8 секций?
4) законно-ли в целом то, что застройщик получил разрешение на строительство МКД а построил и сдал ДБК?
5) возможно-ли переоформление в МКД из ДБК? Если да то как?
6) имеет ли право наш застройщик отказаться от аренды всего участка, с уже переданными строениями? Если это законно, то что будет происходить с участком далее, если фактически строения и собственность на них есть, а земля принадлежит городу?
Буду благодарен за помощь.
Здравствуйте, Владислав.
Ситуация довольно запутанная, тем не менее общую правовую оценку дать можно.
По поводу квартир и таун-хаусов. Таун-хаус — это понятие, используемое в обиходе, в законодательстве используется термин дом блокированной застройки.
Застройщик изменение статуса обосновал юридическими изменениями законов и статуса самих таун-хаусов, сославшись на то что все они теперь обозначаются как дбк, и оформление как квартиры было изначально невозможным по характеристикам жилья.
Изменения в законодательстве действительно произошли, это правда. Появилось четкое определение дома блокированной застройки.
Статья 1 ГрК РФ:
40) дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
При всем желании Вы никак не переведете юридически дом блокированной застройки в квартиру. Это совершенно разные объекты.
Статья 16 ЖК РФ:
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
У Вас нет многоквартирного дома (МКД). Определение МКД тоже можно найти в законе (статья 15 ЖК РФ). Нет многоквартирного дома — значит не может идти речи о квартирах.
У Вас именно дома блокированной застройки. Попытки как-то превратить их в квартиры не будут иметь перспектив, к сожалению.
Теперь, что касается земельного участка и прав на него. Сложно разобраться во всех нюансах не видя документов, но мне кажется оптимальным дальнейший путь с расторжением договора аренды между застройщиком и городом. Вот когда земля вернется городу, у собственников таун-хаусов появится возможность на законных основаниях оформить ее на себя.
Статья 287.3. ГК РФ:
5. Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.
В целом действия застройщика по расторжению договора аренды выглядят верными. Вам потом проще будет оформить эту землю на себя.
С уважением.
ДОбрый день! Можно только предполагать как так вышло, не видя документов и рассуждать с ваших слов.
1) таун-хаусы как тип строения могут быть оформлены как ДБК или как квартиры также? В чем юридическое отличие между этими типами?
ваше конкретно здание отвечает признакам ДБК? п 40 ст 1 ГрК РФ
п 40 ст 1 ГрК РФ
дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
восемь секций это 8 блоков? есть ли помещения только на втором этаже и подняться на них можно только по лестнице?
2) если оформлены ДБК, обязательно-ли наличие размежеванного участка земли под нем, для того чтобы можно было менять собственника? есть -ли другие ограничения? Правомочен ли отказ Россреестра?
надо читать отказ Росреестра, пока ограничения на продажу здания находящегося на муниципальной земле не устанавливались, в вашем случае есть аренда на третье лицо, вы можете вступить как соарендатор в аренду на землю по ст 39.20 ЗК РФ, либо если в этот договор вас не включат, заключат новый договор с вами. В таком случае ограничений быть не должно.
3) в случае размежевания участка под таун-хаусом, возможна -ли аренда нами данного участка либо только собственность? Кто и как будет определять стоимость продажи/ аренды? В блоке 1 дома 8 секций (самих таун-хаусов), возможно ли оформление участка только под одним из них (собственником которого мы являемся) либо межевание нужно проводить по границе всего дома из 8 секций?
непонятно что за дом, теоретически, если технически жилой блок — здание с другими блоками соприкасается только общей стеной, то можно каждым блоком оформить земельный участок либо в аренду либо в собственность на основании ст 39.6, 39.3, 39.20 ЗК РФ. Стоимость продажи и аренды определяется постановлениями местных властей, стоимость продажи как правило процент от кадастровой стоимости. Но вы и сейчас без выдела участка можете стать соарендаторами участка, вам просто долю в аренде посчитаются сообразно площади вашего блока.
4) законно-ли в целом то, что застройщик получил разрешение на строительство МКД а построил и сдал ДБК?
без просмотра документов не скажешь. Понятие ДБК относительно недавно закреплено в ГрК РФ, поэтому сложно что-то говорить, очень много судов было, когда двух квартирники то МКД признавались. то ДБК.
5) возможно-ли переоформление в МКД из ДБК? Если да то как?
можно попробовать общим решением изменить вид объекта, все собрались собственники и решили, что у них не ДБК, а МКД и сдать в Росреестр, возможно потребуется тех план от кадастрового инженера. Но! Так как прямого механизма в законодательстве нет, то РР может отказать, лучше сначала письменно с ними проконсультироваться.
6) имеет ли право наш застройщик отказаться от аренды всего участка, с уже переданными строениями? Если это законно, то что будет происходить с участком далее, если фактически строения и собственность на них есть, а земля принадлежит городу?
см ответ 3, застройщик не имея строений и зданий в собственности на данном участке может отказаться от аренды.
Не могут, это разные понятия, выше все объяснил.
Отказ Росреестра выглядит законным. Для смены собственника участок должен иметь границы. Это делается путем межевания.
Тут вопрос межевания видится вторичным. ЗУ арендован застройщиком. Застройщик не может передать Вам в собственность участки, являясь арендатором. Тут самый правильный вариант, как я указывал выше, прекращение договора аренды и предоставление городом этих участков в собственность владельцам домов. Там уже в процессе и будет сделано межевание, скорее всего.
Тут надо смотреть документы, договоры. Так со стороны оценку сложно дать. Я не исключаю что есть нарушения застройщиком договорных обязательств. Но это надо изучать договор. Это отдельная платная услуга.
Невозможно.
Выше написал по этому поводу.