Как безопасно купить квартиру с обременением и передать задаток собственнику?

Здравствуйте, Никита. 

Продажа ипотечного имущества допускается с согласия залогодержателя (банка) в силу статьи 37 ФЗ Об ипотеке.

Соответственно продавцу необходимо получить такое письменное согласия и заключать с Вами на его основании предварительный договор купли продажи с условием о задатке. 

Как вариант, удостоверить такой договор нотариально. 

Могу Вам подготовить соответствующий договор. 

С уважением! Г. А. Кураев 

Здравствуйте!

человек предоставил справки, что там один собственник и нет задолженностей по коммуналкам. 

Он Вам предоставил выписку из ЕГРН ( действующую), согласно которой он является единоличным собственником квартиры? 

 на квартиру есть обременение (кредит) и еще требуют задаток 50к., чтобы больше не проводить продажу.

Что именно указано в выписке из ЕГРН? Если установлен запрет на совершение регистрационных сделок в отношении этого имущества, то переход право собственности не будет зарегистрирован. 

Если же обременение  — ипотека, то продажа осуществляется с согласия банка, как залогодержателя, согласно ст.  346 ГК РФ, согласно которой 

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Также применяется ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. 

и еще требуют задаток 50к.,

Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, согласно ст. 429 ГК РФ, в котором обязательство по его исполнению  — заключению основного договора купли-продажи будет обеспечено внесением задатка в указанном размере. 

Так, согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с ч. 4  ст. 380 ГК РФ 

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Здравствуйте.

Покупка квартиры с обременением (ипотекой) возможна, но требует согласия залогодержателя (банка) — ст. 37 ФЗ «Об ипотеке». До подписания основного договора рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), указав срок, условия и сумму задатка (ст. 429 и 380–381 ГК РФ). Передачу задатка фиксируйте распиской, а в тексте ПДКП прямо укажите, что это именно задаток, а не аванс, иначе не сможете требовать его возврат в двойном размере. Расписку и ПДКП можно удостоверить у нотариуса — для повышения юридической устойчивости.

 
Если нужно — подготовлю шаблон ПДКП с задатком.

Доброго времени суток, Никита!

Какие действия и меры помогут обезопасить себя в данной ситуации:

1) убедиться в наличии законных у продавца прав на продажу имущества, что он является собственников (этот шаг Вами уже сделан), можете также убедиться, что он не обладает признаками банкротства (проверить, например, наличие или отсутствие у него долгов в открытой базе Федеральной службы судебных приставов по ФИО и дате рождения), что нет возбужденных дел (проверить ЕФРСБ, Картотеку арбитражных дел);

2) запросите сведения о браке, возможно, что у него есть супруга и потребуется ее согласие по распоряжению имуществом (статья 35 Семейного Кодекса РФ);

3) также необходимо получить согласие банка на совершение данной сделки (статья 37 ФЗ «Об ипотеке»);

4) проверьте нет ли у него детей, невыделенных долей по материнскому капиталу;

5) что касается взаиморасчетов, то можете выбрать любой согласованный способ — прописать в договоре условия оплаты по частям и под расписку средства передать, либо переводом именного на продавца и зафиксировать это, либо прибегнуть к аккредитиву, например.

С уважением,

юрист Мария Гагиковна!

Здравствуйте!

на квартиру есть обременение (кредит)

Квартира находится в залоге у банка, так что для начала надо чтобы продавец получил согласие банка на продажу. И только после этого рекомендую составлять договор и вносить задаток.
Если же в сейчас все же вносите задаток до получения согласия, то возможно что от банка не будет получено разрешение на продажу и вам потом нужно будет добиваться возврата 50 т.р. от продавца.  

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

и еще требуют задаток 50к

Опять же, квартира в ипотеке, поэтому в договоре нужно будет учитывать все особенности, так как вы получается часть средств (которые ещё осталось выплатить продавцу) переводите именно на закрытие ипотеки, и тут уже нужно будет с банком решать как это будет происходить, переводите вы всю сумму продавцу и он закрывает ипотеку за счёт этих средств (тогда это нужно прописать в договоре и согласовать с банком) или же напрямую в банк перечисляете (тут все от договорённостей с банком зависит). 

чтобы больше не проводить продажу.

Он так быстро и не продаст эту квартиру, т к обременение имеется и в любом случае сделку ему нужно будет с банком согласовать. 

человек предоставил справки, что там один собственники нет задолженностей по коммуналкам

По поводу выписки из ЕГРН и справок об отсутствии задолженности, они должны быть свежими, на текущую дату.
И также в дкп обязательно пропишите, что все долги по жкх, образовавшиеся до продажи продавец обязуется оплатить (это для подстраховки).

мне нужен план действий

И он вам дан уже выше. Начните с получения согласия банка (это должен сделать продавец).
Далее если его получите, составляете предварительный договор или дкп сразу, чтобы не переплачивать за составление документов. ДКП можете свой готовый нотариусу предоставить либо же у нотариуса составление закажите, смотрите как вам удобнее будет.

Никита, здравствуйте. 

Чтобы проверить достоверность сведений об обременении на квартиру, Вы можете запросить у собственника квартиры выписку из ЕГРН, ипотечный договор с банком, документы, подтверждающие остаток задолженности по кредиту.  По поводу обременения на квартиру, Вам также необходимо будет согласовать данную сделку с банком по поводу порядка погашения оставшейся задолженности.

Чтобы снизить риски, Вы можете использовать такие безопасные безопасные способы расчёта как аккредитив или нотариальный депозит для перевода денежных средств. 

Чтобы исключить юридические риски, связанные со стороной продавца, Вам необходимо запросить у собственника квартиры справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, проверить действительность паспорта. Также если у собственника есть супруга, то Вам необходимо узнать, есть ли брачный договор у них. В случае, если такого договора нет, попросите согласие супруги собственника квартиры на сделку, оформленное у нотариуса.

Чтобы исключить риск оспаривания сделки по основаниям банкротства, Вам следует проверить, нет ли долгов у семьи продавца. Если был предыдущий собственник квартиры, то проверьте и его на долги. Также запросите согласие банка-залогодержателя на продажу жилья.

Вы можете заключить письменный договор, чтобы обезопасить сделку от срыва, в котором Вам следует указать условие про аванс или задаток.