Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

92 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
92 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Переуступка права аренды ЗУ

Здравствуйте!

Правильно ли будет заключить безвозмездный договор переуступки прав аренды ЗУ со следующим процессом передачи Продавцу(арендатору) денег:

заключение с ним договора займа на срок 3-6 мес по которому я ему даю сумму в долг и после успешной регистрации договора просто прощаю ему этот долг - например, пишу ему расписку, что в счет долга он мне переуступил право аренды ЗУ?

Смущает, что есть шанс, что кто-нибудь опротестует договор переуступки права аренды (очнется муниципалитет например через 4 месяца...и подаст какой-нибудь иск) и в результате договор аренды останется на Продавце(арендаторе), а я окажусь и без денег и без участка.

Есть ли варианты нормального безопасного проведения сделки в такой ситуации? Возмездный договор Продавец не приемлет.

25 Мая 2014, 19:44, вопрос №459101 Андрей, г. Санкт-Петербург

Уточнение клиента

В договоре аренды есть раздел в котором указано, как о возможности переуступки прав аренды, так и возможности субаренды.

25 Мая 2014, 20:06

Андрей оставил отзыв о сайте — показать

600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (23)

  • Юрист - Цветков Ярослав
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Андрей!

    Переуступка прав аренды – это, когда вы передаете все свои права на аренду другому лицу, который станет цессионарием (правопреемником).

    Для владельца земельного участка (муниципалитета) переуступка права аренды означает, что вы передаете все свои права и обязанности по договору аренды, включая долги по арендной плате цессионарию.

    Для правильно ответа на Ваш вопрос необходимо видеть договор аренды, Вы можете его выложить?

    На практике, не редко в договорах аренды не допускается переуступка прав аренды.  Поскольку арендодатели предпочитают быть уверенными в платежах и знать кто их арендатор.

    Встречается, что в некоторых договорах передача  прав на аренду допускается с согласия арендодателя.

    25 Мая 2014, 19:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте, Ярослав.

    Спасибо за отклик.

    Добавил отклик-уточнение с ответом на Ваш вопрос.

    25 Мая 2014, 20:18
  • Юрист - Еркаев Сергей
    получен
    гонорар
    80%
    Еркаев Сергей, Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Андрей! Сперва задам уточняющий вопрос. Известно ли Вам, в первоначальном договоре между арендатором и муниципалитетом отсутствуют ли какие либо ограничения по субаренде либо переуступке прав аренды земельного участка?

    25 Мая 2014, 20:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте, Сергей.

    Спасибо за отклик.

    Добавил отклик-уточнение с ответом на Ваш вопрос.

    25 Мая 2014, 20:18
  • Юрист - Бешаров Ринат
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день, Андрей. Если из договора следует наличие права на переуступку прав и обязанностей по аренде, то можно разработать следующую схему: Вы заключаете с Первоначальным арендатором договор займа, а потом прекращаете его новацией, заменив его обязательство по возврату денежной суммы другим обязательством — уступке Вам прав по договору аренды.

    Статья 414 ГК РФ. Прекращение обязательства новацией
    1.
    Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального
    обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между
    теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения
    (новация). 2. Новация не допускается в отношении обязательств по возмещению вреда, причиненного жизни или здоровью, и по уплате алиментов. 3. Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

    Другой вариант — отступное.

    Статья 409 ГК РФ. Отступное
    По
    соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением
    взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и
    т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются
    сторонами.

    25 Мая 2014, 20:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Ринат, спасибо за отклик.

    Необходимо ли регистрировать отступное или новацию в регпалате?

    25 Мая 2014, 20:21
  • Юрист - Еркаев Сергей
    получен
    гонорар
    80%
    Еркаев Сергей, Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    В договоре аренды есть раздел в котором указано, как о возможности переуступки прав аренды, так и возможности субаренды.

    Согласно ст 22 ч.9 ЗК РФ

    При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

    Полагаю, что срок аренды превышает 5 лет, и исхожу из этого. Рисков остаться «ни с чем» у вас нет, поскольку для обжалования договора об уступке прав должны быть веские основания. Вы вполне можете совершить сделку по указанной Вами схеме, если арендатор на то согласен (прощение долга), либо заключить соглашение об отступном
    25 Мая 2014, 20:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да договор долгосрочный - осталось 23 года.

    И в нем сказано об обязательном извещении Арендодателя в случае переуступки аренды.

    Какие, например, могут быть "веские основания".

    25 Мая 2014, 20:26
  • Юрист - Григорьев Михаил Юрьевич

    Уважаемый Андрей! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых коллег примите следующее:

    фактически Вы «вуалируете» арендные отношения, что чревато. Имейте в виду, что речь идет о муниципальном имуществе, порядок использования которого контролируют как соответствующие департаменты (комитеты, отдела) по управлению муниципальным имуществом, контрольно-счетные органы  и т.д. и т.п. вплоть до органов прокуратуры. Многие ОМС утвердили соответствующие положения о порядке сдачи муниципального имущества в аренду (субаренду), а представительные органы ОМС либо на уровне субъекта  утвердили виды и порядок ответственности за те или иные нарушения (причем вполне серьезные штрафы при выявлении фактов нарушений в порядке использования муниципального имущества).

    Так что, здесь есть над чем поразмыслить.

    Возвращаясь к Вашей описанной схеме, выражу мнение о рискованности данной сделке. Намного безопаснее все-таки заключить в установленном порядке договор субаренды (на срок договора аренды и в той же форме) либо переуступить права аренды, но в строгом соответствии с установленными Правилами (Порядком), для чего стоит обратиться в соответствующий комитет.

    25 Мая 2014, 20:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Михаил Юрьевич, спасибо за Ваш отклик и правильное предупреждение.

    Договор субаренды должен быть возмездный?

    В своем вопросе уже писал, что Продавец пока склоняется именно к безвозмездному договору переуступки.

    25 Мая 2014, 20:38
  • Адвокат - Карху Борис
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Распоряжением Правительства Санкт Петербурга *КУГИ) от 01 июня 2010 года

    № 76-р утвержден примерный типовой договоре аренды земельного участка, где арендатору запрещено заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу без письменного разрешения арендодателя. Заключение арендатором таких договоров или совершение им таких сделок без указанного разрешения является основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Отсюда — надо смотреть имеющийся у Вас договор аренды — если там пункт о запрещении передачи прав и обязанностей без письменного разрешения арендодателя (муниципалитета). 

    Если же такого договора у Вас нет, то попросите у Продавца (арендатора) представить такой договор, чтобы убедиться — имеется ли запрещение или нет. Но в любом случае, перед оформлением договора займа и передачей денег, Вам (точнее Продавцу, который имеет договор аренды) следует написать письмо в муниципалитет и попросить разрешить переуступить право аренды Вам.  

    25 Мая 2014, 20:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Борис, спасибо за отклик.

    Как уже писал - в договоре аренды явно указано о необходимости получить у Арендодателя письменное разрешение о переуступке прав аренды. И оно должно являться одним из документов сдаваемых для регистрации договора переуступки.

    25 Мая 2014, 21:06
  • Юрист - Топуз Фатима

    Здравствуйте, Андрей. Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков,вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооперативв пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

    При этом данной статьей не предусмотрена возможность безвозмездной передачи права аренды.

    Судебная практика подтверждает данное правило.

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 8 ноября 2011 г. по делу N А21-7030/2010

    Выдержка из мотивировочной части:

     «В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; суд вправе применить также последствия по собственной инициативе. Согласно пункту 2 статьи 167 того же Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.Подпунктом 4 пункта 1 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в отношениях между коммерческими организациями дарение не допускается. Согласно пункту 2 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или другого встречного предоставления. В силу пункта 3 этой же статьи договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не следует иного. Ни законом, ни иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер уступки прав и обязанностей. В соответствии с пунктом 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 „Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации“ соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права требования. Поскольку в пункте 1 соглашения от 18.09.2009 прямо указано, что ОАО „КД авиа“ уступает свои права и обязанности по договору аренды ЗАО „МАК“ безвозмездно, и иное не следует из материалов дела,апелляционный суд правильное квалифицировал названное соглашение как дарение. Довод подателя жалобы о том, что в спорном соглашении имеется указание на обязанность ЗАО „МАК“ при наличии задолженности по арендной плате ее погасить, не свидетельствует о возмездном характере сделки. Ответчик не доказал, что такая задолженность на момент подписания имелась и он ее погасил»

    Таким образом, передать прав аренды на земельный участок возможно при следующих условиях:

    1) если такая возможность предусмотрена договором (не запрещена договором или законом) и в пределах срока договора аренды

    2) если собственник участка уведомлен

    3) данная переуступка должна быть возмездной

    При этом под уведомлением согласно п. 16 ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 24 марта 2005 г. N 11
    О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВ понимается уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, которое должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

    25 Мая 2014, 20:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо, Фатима, за Ваш отклик.

    В ваших примерах похоже говорится о юрлицах. В моем случае Арендатор и я - физлица.

    Обязательно все три указанных Вами пункта должны быть выполнены?

    Первые два оговорены и разрешены в договоре аренды.

    О третьем пункте в договоре речи нет. Следует ли из этого, что здесь может быть применена какая-либо статья закона?

    25 Мая 2014, 20:53
  • Юрист - Бешаров Ринат
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Если Ваша цель — отсутствие фактической оплаты за переуступку права, то заключите договор займа, по которому якобы передали деньги взаймы продавцу и возмездный договор аренды. А потом сделайте взаимозачет. Правда налог по займу придется заплатить.

    25 Мая 2014, 20:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Как писал выше возмездный договор Продавцу(Арендатору) не интересен.

    Про налог не очень ясно - предполагал по договору займа дать деньги взаймы Продавцу , договор зарегистрировать у нотариуса и что Продавец должен подоходный платить будет?

    25 Мая 2014, 20:43
  • Юрист - Цветков Ярослав
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Андрей, Вы, конечно, можете использовать предложенную Вами схему, но либо схему предложенную коллегой Ринатом Бешаровым, но в таком случае Вы подвергаетесь риску.

     Самый оптимальный вариант в Вашем случае:

    либо получить согласие муниципалитета на переуступку права аренды;

    либо заключить договор субаренды.

    Всего доброго, Удачи!

    25 Мая 2014, 20:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Еркаев Сергей
    получен
    гонорар
    80%
    Еркаев Сергей, Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    Да договор долгосрочный — осталось 23 года.

    И в нем сказано об обязательном извещении Арендодателя в случае переуступки аренды.

    Какие, например, могут быть «веские основания».

    Несоответствие сделки закону. Например, неуведомление собственника арендатором о переуступке прав, либо сделка заключена, когда договор содержит запрет на переуступку прав аренды

    25 Мая 2014, 20:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Бешаров Ринат
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Договор субаренды должен быть возмездным. Стоимость субаренды должна быть выше стоимости аренды по основному договору хотя бы на сто рублей, иначе возникнет подозрение в фиктивности сделки.

    25 Мая 2014, 20:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо, теперь дошло про субаренду. Другое дело будет ли у меня я в этом случае право выкупить ЗУ...

    25 Мая 2014, 21:20
  • Адвокат - Карху Борис
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Поскольку в договоре указано, что «обязательное извещение Арендодателя в случае переуступки аренды», то в любом случае извещать Арендодателя надо.

    Для сведения, Земельный кодекс РФ, статья 22. «Аренда земельных участков» 

    пункт 3 — по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

    пункт 3.1. — Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.(п. 3.1 введен Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ)

    пункт 5 — Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

    www.consultant.ru/popular/earth/17_5.html#p436© КонсультантПлюс, 1992-2014

    Прошу обратить внимание на пункт 5

    25 Мая 2014, 20:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Цветков Ярослав
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Про налог не очень ясно — предполагал по договору займа дать деньги взаймы Продавцу, договор зарегистрировать у нотариуса и что Продавец должен подоходный платить будет?

    Андрей

    Нет налогообложения в таком случае не будет. 

    Если так принципиально важна безвозмездность, то поднимите стоимость договора субаренды и произведите «откат», тем же самым договором займа.

    25 Мая 2014, 20:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    ..."важна безвозмездность, то поднимите стоимость договора ..."

    В том то и дело, что предлагаемая Вами субаренда выходит тоже возмездна.Или я что-то не понимаю...

    Продавец, похоже, не хочет показывать явную сумму в муниципалитете, тк 20 лет назад получил аренду бесплатно.

    25 Мая 2014, 21:00
  • Юрист - Еркаев Сергей
    получен
    гонорар
    80%
    Еркаев Сергей, Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    Что касается переуступки прав, и безвозмездности сделки — переуступка права может являться и «безвозмездной», однако только в тех случаях, когда вместе с правами передаются и обязанности. 

    Приведу пример по сходным правоотношениям, касающимся финансовой аренды (хоть и предмет совсем иной, но все же)

    Постановление ФАС СЗО от 22 июня 2009 г. по делу N А44-3757/2008

    В случае, когда одна сторона в обязательстве имеет и права, и обязанности по отношению к другой стороне, то есть является одновременно и кредитором, и должником, при замене стороны в обязательстве происходит одновременно уступка права и перевод долга.

    В данном случае по договору Центр логистики передал Центру консалтинга как права, так и обязанности по договору финансовой аренды (лизинга). Оспариваемый договор не противоречит статьям 382, 391, 615 ГК РФ. По мнению истца, договор противоречит статье 575 названного Кодекса, запрещающей дарение между коммерческими организациями, поскольку права, вытекающие из договора лизинга, переданы безвозмездно. В силу пункта 1 статьи 572 ГК РФ по договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить его от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Таким образом, по смыслу названной нормы обязательным признаком договора дарения должно служить вытекающее из соглашения о цессии очевидное намерение передать право в качестве дара. Однако в тексте оспариваемого договора не содержится ясно выраженное намерение совершить безвозмездную передачу права, следовательно, в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ договор предполагается возмездным.


    25 Мая 2014, 20:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В договоре указано конечно же, что новый Арендатор должен соблюдать все обязаности предыдущего арендатора.

    Думаю этот момент в пользу возможности безвозмездной аренды.

    25 Мая 2014, 21:09
  • Юрист - Еркаев Сергей
    получен
    гонорар
    80%
    Еркаев Сергей, Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    Мое мнение — смело заключайте договор, застраивайте участок. Однако избегайте по тексту договора формулировки «безвозмездно», несмотря на отсутствие в договоре каких-либо упоминаний о взаиморасчетах между сторонами. Всего доброго, с уважением, Еркаев С.С.

    25 Мая 2014, 21:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    "...пункт 3 — по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции).."

    Получается, если я не выкуплю аренду , то по окончании договора аренды Продавец сможет забрать у меня участок -продлить аренду? Даже если я что-либо построю на нем?

    "пункт 3.1. — Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.(п. 3.1 введен Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ)"

    Муниципалитет должен об этом резервировании знать?

    25 Мая 2014, 21:32
  • Юрист - Еркаев Сергей
    получен
    гонорар
    80%
    Еркаев Сергей, Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    Думаю этот момент в пользу возможности безвозмездной аренды.

    Абсолютно верно

    25 Мая 2014, 21:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Еркаев Сергей
    получен
    гонорар
    80%
    Еркаев Сергей, Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    Получается, если я не выкуплю аренду, то по окончании договора аренды Продавец сможет забрать у меня участок -продлить аренду? Даже если я что-либо построю на нем?

    Нет, прошлый арендатор передает свои, как арендатора, права и обязанности по договору уступки права в полном объеме. Он, грубо говоря, больше «никто» по отношении к земельному участку. Соответственно, арендатором становитесь Вы. И преимущественное право закрепляется именно за Вами.

    Муниципалитет должен об этом резервировании знать?

    Несомненно!!! И этот момент (сроки резервирования) Вам стоит уточнить перед заключением сделки.
    25 Мая 2014, 21:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Еркаев Сергей
    получен
    гонорар
    80%
    Еркаев Сергей, Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    По общему правилу, земли для государственных или муниципальных нужд могут быть зарезервированы на срок не более, чем 7 лет. Связываться с зарезервированной землей (если это так) я не советую… Однако совсем не факт, что тот земельный участок, который Вы хотите приобрести в аренду, зарезервирован. Нужно уточнить обязательно, это по тексту первоначального договора между собственником земли и арендатором

    25 Мая 2014, 21:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В тексте договора о резервировании речи нет.

    Участок в Ленобласти под Ивангородом на р Россонь, надеюсь туда государство и инвесторы еще не добрались.

    25 Мая 2014, 21:51
  • Адвокат - Карху Борис
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Продавец, похоже, не хочет показывать явную сумму в муниципалитете, тк 20 лет назад получил аренду бесплатно.

    Андрей

    А как это? поясните...

    25 Мая 2014, 21:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Тут я немного исправлюсь - Решением сельсовета местного он получил в 93 г участок в аренду бесплатно на срок 5 лет , затем продлил его до 2011 г, потом продлил на срок 25 лет.

    25 Мая 2014, 21:58
  • Юрист - Еркаев Сергей
    получен
    гонорар
    80%
    Еркаев Сергей, Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    Если первоначальный арендатор получил землю в аренду еще 20 лет назад, делаю вывод, что она не зарезервирована. 

    25 Мая 2014, 21:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Получилось похоже так:

    1 договор займа у нотариуса

    2 договор переуступки прав (с письменным разрешением муниципалов Арендодателей)

    3 успешная регистрация договора переуступки в регпалате

    4 отступное соглашение - вместо возврата долга по договору займа Продавец оформляет договор переуступки

    25 Мая 2014, 22:06
  • Юрист - Еркаев Сергей
    получен
    гонорар
    80%
    Еркаев Сергей, Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    1. Верно

    2. Даже не то чтобы с разрешением —  с обязательным уведомлением.

    3, 4. Абсолютно верно
    25 Мая 2014, 22:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Карху Борис
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    А есть решение сельсовета? и кому по решению сельсовета предоставлялась земля в бесплатное пользование? 

    25 Мая 2014, 22:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Конечно есть, моему контрагенту - Продавцу(Арендатору)

    25 Мая 2014, 22:40
  • Адвокат - Карху Борис
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    А теперь посмотрим: 

    «О БЕСПЛАТНОМ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ОТДЕЛЬНЫМ КАТЕГОРИЯМ ГРАЖДАН ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ТЕРРИТОРИИ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ» Областной закон Ленинградской области от 14 октября 2008 года N 105-оз (в ред. от 17.06.2011)
    Статья 1:
    1. Земельные участки для индивидуального жилищного строительства в границах населенных пунктов муниципальных образований, в которых предусмотрено индивидуальное жилищное строительство, бесплатно предоставляются не получавшим на территории Ленинградской области из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, безвозмездно в собственность, пожизненное наследуемое владение или постоянное бессрочное пользование земельных участков для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (с правом возведения жилого дома) или дачного строительства (с правом возведения жилого строения или жилого дома):1) гражданам Российской Федерации, состоящим на учете в органах местного самоуправления Ленинградской области в качестве нуждающихся в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации, постоянно проживающим на территории Ленинградской области не менее пяти лет;2) гражданам Российской Федерации, являющимся членами многодетных семей, учтенных в регистре многодетных семей Ленинградской области в порядке, предусмотренном областным законодательством;3) молодым специалистам, под которыми понимаются граждане Российской Федерации в возрасте не старше 35 лет, имеющие законченное высшее (среднее, начальное) профессиональное образование, либо учащиеся последнего курса образовательного учреждения высшего (среднего, начального) профессионального образования, работающим в соответствии с полученной квалификацией по бессрочному трудовому договору либо трудовому договору, заключенному на срок не менее пяти лет, на предприятиях, в учреждениях, организациях, у индивидуальных предпринимателей, осуществляющих свою деятельность на территории Ленинградской области, состоящим на учете в органах местного самоуправления Ленинградской области в качестве нуждающихся в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    и статья 

    19. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации арендатором. По решению уполномоченного органа, предоставившего земельный участок в аренду, договор аренды земельного участка может быть продлен таким образом, чтобы общий срок аренды земельного участка не превысил пяти лет.

    20. Граждане после завершения строительства, ввода в эксплуатацию жилого дома и государственной регистрации права собственности на него обращаются в уполномоченный орган, предоставивший земельный участок в аренду, с заявлением о получении земельного участка в собственность бесплатно.

    21. Решение уполномоченного органа о предоставлении гражданину земельного участка в собственность бесплатно направляется в семидневный срок заявителю, а также подлежит официальному опубликованию и размещению на официальном сайте уполномоченного органа, предоставившего земельный участок.

    22. Источники финансирования работ по образованию и постановке на кадастровый учет земельных участков определяются уполномоченным органом. Допускается использование полностью или частично средств заявителя для оплаты образования и постановки на кадастровый учет земельных участков.23. Регистрация права собственности на земельный участок осуществляется заявителем.

    www.help4mama.ru/content/predostavlenie-besplatnoy-zemli-leningradskaya-oblast#ixzz32l5AhIHN
    Отсюда — договор аренды может быть опротестован в любом случае и в любое время! 

    25 Мая 2014, 22:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats