8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
600 ₽
Вопрос решен

Переуступка права аренды ЗУ

Здравствуйте!

Правильно ли будет заключить безвозмездный договор переуступки прав аренды ЗУ со следующим процессом передачи Продавцу(арендатору) денег:

заключение с ним договора займа на срок 3-6 мес по которому я ему даю сумму в долг и после успешной регистрации договора просто прощаю ему этот долг - например, пишу ему расписку, что в счет долга он мне переуступил право аренды ЗУ?

Смущает, что есть шанс, что кто-нибудь опротестует договор переуступки права аренды (очнется муниципалитет например через 4 месяца...и подаст какой-нибудь иск) и в результате договор аренды останется на Продавце(арендаторе), а я окажусь и без денег и без участка.

Есть ли варианты нормального безопасного проведения сделки в такой ситуации? Возмездный договор Продавец не приемлет.

Уточнение от клиента

В договоре аренды есть раздел в котором указано, как о возможности переуступки прав аренды, так и возможности субаренды.

, Андрей, г. Санкт-Петербург
Ярослав Цветков
Ярослав Цветков
Юрист, г. Ижевск

Здравствуйте, Андрей!

Переуступка прав аренды – это, когда вы передаете все свои права на аренду другому лицу, который станет цессионарием (правопреемником).

Для владельца земельного участка (муниципалитета) переуступка права аренды означает, что вы передаете все свои права и обязанности по договору аренды, включая долги по арендной плате цессионарию.

Для правильно ответа на Ваш вопрос необходимо видеть договор аренды, Вы можете его выложить?

На практике, не редко в договорах аренды не допускается переуступка прав аренды. Поскольку арендодатели предпочитают быть уверенными в платежах и знать кто их арендатор.

Встречается, что в некоторых договорах передача прав на аренду допускается с согласия арендодателя.

0
0
0
0
Андрей
Андрей
Клиент, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте, Ярослав.

Спасибо за отклик.

Добавил отклик-уточнение с ответом на Ваш вопрос.

Андрей, Вы, конечно, можете использовать предложенную Вами схему, но либо схему предложенную коллегой Ринатом Бешаровым, но в таком случае Вы подвергаетесь риску.

Самый оптимальный вариант в Вашем случае:

либо получить согласие муниципалитета на переуступку права аренды;

либо заключить договор субаренды.

Всего доброго, Удачи!

Консультация юриста бесплатно
Сергей Еркаев
Сергей Еркаев
Юрист, г. Рязань

Здравствуйте, Андрей! Сперва задам уточняющий вопрос. Известно ли Вам, в первоначальном договоре между арендатором и муниципалитетом отсутствуют ли какие либо ограничения по субаренде либо переуступке прав аренды земельного участка?

0
0
0
0

В договоре аренды есть раздел в котором указано, как о возможности переуступки прав аренды, так и возможности субаренды.

Согласно ст 22 ч.9 ЗК РФ

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Полагаю, что срок аренды превышает 5 лет, и исхожу из этого. Рисков остаться «ни с чем» у вас нет, поскольку для обжалования договора об уступке прав должны быть веские основания. Вы вполне можете совершить сделку по указанной Вами схеме, если арендатор на то согласен (прощение долга), либо заключить соглашение об отступном
Андрей
Андрей
Клиент, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте, Сергей.

Спасибо за отклик.

Добавил отклик-уточнение с ответом на Ваш вопрос.

Ринат Бешаров
Ринат Бешаров
Юрист, г. Москва

Добрый день, Андрей. Если из договора следует наличие права на переуступку прав и обязанностей по аренде, то можно разработать следующую схему: Вы заключаете с Первоначальным арендатором договор займа, а потом прекращаете его новацией, заменив его обязательство по возврату денежной суммы другим обязательством — уступке Вам прав по договору аренды.

Статья 414 ГК РФ. Прекращение обязательства новацией
1.
Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального
обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между
теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения
(новация). 2. Новация не допускается в отношении обязательств по возмещению вреда, причиненного жизни или здоровью, и по уплате алиментов. 3. Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Другой вариант — отступное.

Статья 409 ГК РФ. Отступное
По
соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением
взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и
т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются
сторонами.

2
0
2
0
Андрей
Андрей
Клиент, г. Санкт-Петербург

Ринат, спасибо за отклик.

Необходимо ли регистрировать отступное или новацию в регпалате?

Если Ваша цель — отсутствие фактической оплаты за переуступку права, то заключите договор займа, по которому якобы передали деньги взаймы продавцу и возмездный договор аренды. А потом сделайте взаимозачет. Правда налог по займу придется заплатить.

Михаил Григорьев
Михаил Григорьев
Юрист, г. Санкт-Петербург

Уважаемый Андрей! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых коллег примите следующее:

фактически Вы «вуалируете» арендные отношения, что чревато. Имейте в виду, что речь идет о муниципальном имуществе, порядок использования которого контролируют как соответствующие департаменты (комитеты, отдела) по управлению муниципальным имуществом, контрольно-счетные органы и т.д. и т.п. вплоть до органов прокуратуры. Многие ОМС утвердили соответствующие положения о порядке сдачи муниципального имущества в аренду (субаренду), а представительные органы ОМС либо на уровне субъекта утвердили виды и порядок ответственности за те или иные нарушения (причем вполне серьезные штрафы при выявлении фактов нарушений в порядке использования муниципального имущества).

Так что, здесь есть над чем поразмыслить.

Возвращаясь к Вашей описанной схеме, выражу мнение о рискованности данной сделке. Намного безопаснее все-таки заключить в установленном порядке договор субаренды (на срок договора аренды и в той же форме) либо переуступить права аренды, но в строгом соответствии с установленными Правилами (Порядком), для чего стоит обратиться в соответствующий комитет.

2
0
2
0
Андрей
Андрей
Клиент, г. Санкт-Петербург

Михаил Юрьевич, спасибо за Ваш отклик и правильное предупреждение.

Договор субаренды должен быть возмездный?

В своем вопросе уже писал, что Продавец пока склоняется именно к безвозмездному договору переуступки.

Борис Карху
Борис Карху
Юрист,

Распоряжением Правительства Санкт Петербурга *КУГИ) от 01 июня 2010 года

№ 76-р утвержден примерный типовой договоре аренды земельного участка, где арендатору запрещено заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу без письменного разрешения арендодателя. Заключение арендатором таких договоров или совершение им таких сделок без указанного разрешения является основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Отсюда — надо смотреть имеющийся у Вас договор аренды — если там пункт о запрещении передачи прав и обязанностей без письменного разрешения арендодателя (муниципалитета).

Если же такого договора у Вас нет, то попросите у Продавца (арендатора) представить такой договор, чтобы убедиться — имеется ли запрещение или нет. Но в любом случае, перед оформлением договора займа и передачей денег, Вам (точнее Продавцу, который имеет договор аренды) следует написать письмо в муниципалитет и попросить разрешить переуступить право аренды Вам.

2
0
2
0

Поскольку в договоре указано, что «обязательное извещение Арендодателя в случае переуступки аренды», то в любом случае извещать Арендодателя надо.

Для сведения, Земельный кодекс РФ, статья 22. «Аренда земельных участков»

пункт 3 — по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

пункт 3.1. — Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.(п. 3.1 введен Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ)

пункт 5 — Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

www.consultant.ru/popular/earth/17_5.html#p436© КонсультантПлюс, 1992-2014

Прошу обратить внимание на пункт 5

Андрей
Андрей
Клиент, г. Санкт-Петербург

Борис, спасибо за отклик.

Как уже писал - в договоре аренды явно указано о необходимости получить у Арендодателя письменное разрешение о переуступке прав аренды. И оно должно являться одним из документов сдаваемых для регистрации договора переуступки.

Фатима Топуз
Фатима Топуз
Юрист, г. Ставрополь

Здравствуйте, Андрей. Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков,вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооперативв пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При этом данной статьей не предусмотрена возможность безвозмездной передачи права аренды.

Судебная практика подтверждает данное правило.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 8 ноября 2011 г. по делу N А21-7030/2010

Выдержка из мотивировочной части:

«В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; суд вправе применить также последствия по собственной инициативе. Согласно пункту 2 статьи 167 того же Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.Подпунктом 4 пункта 1 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в отношениях между коммерческими организациями дарение не допускается. Согласно пункту 2 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или другого встречного предоставления. В силу пункта 3 этой же статьи договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не следует иного. Ни законом, ни иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер уступки прав и обязанностей. В соответствии с пунктом 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 „Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации“ соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права требования. Поскольку в пункте 1 соглашения от 18.09.2009 прямо указано, что ОАО „КД авиа“ уступает свои права и обязанности по договору аренды ЗАО „МАК“ безвозмездно, и иное не следует из материалов дела,апелляционный суд правильное квалифицировал названное соглашение как дарение. Довод подателя жалобы о том, что в спорном соглашении имеется указание на обязанность ЗАО „МАК“ при наличии задолженности по арендной плате ее погасить, не свидетельствует о возмездном характере сделки. Ответчик не доказал, что такая задолженность на момент подписания имелась и он ее погасил»

Таким образом, передать прав аренды на земельный участок возможно при следующих условиях:

1) если такая возможность предусмотрена договором (не запрещена договором или законом) и в пределах срока договора аренды

2) если собственник участка уведомлен

3) данная переуступка должна быть возмездной

При этом под уведомлением согласно п. 16 ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 24 марта 2005 г. N 11
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВ понимается уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, которое должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

2
0
2
0
Андрей
Андрей
Клиент, г. Санкт-Петербург

Спасибо, Фатима, за Ваш отклик.

В ваших примерах похоже говорится о юрлицах. В моем случае Арендатор и я - физлица.

Обязательно все три указанных Вами пункта должны быть выполнены?

Первые два оговорены и разрешены в договоре аренды.

О третьем пункте в договоре речи нет. Следует ли из этого, что здесь может быть применена какая-либо статья закона?

Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
289 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
ЗУ был куплен по переуступке права аренды у физ.лица с последующим выкупом у администрации, налоговая не
добрый день. Сдала 3НДФЛ по продаже дома. ЗУ был куплен по переуступке права аренды у физ.лица с последующим выкупом у администрации, налоговая не принимает мою сумму по покупке именно этого права на землю, говорит убрать из декларации уступку, правомерно ли это?
, вопрос №2993869, Гузалия, г. Москва
2 ответа
Налоговое право
Облагается ли налогом переуступка прав аренды ЗУ от матери сыну?
Мать уступает права аренды з/у сыну как правильно написать договор о переуступке. Будет ли сын платить налог НДФЛ с рыночной стоимости земли. Или указывать какую нибудь сумму.
, вопрос №2192303, Александра, г. Сочи
1 ответ
Договорное право
Как правильно составить договор переуступки прав аренды?
Доброй ночи! У меня вопрос к Алине Пучко, по переуступке права аренды. Вы ранее указали, что переуступка права аренды должна быть возмездной, иначе получается, что дарение. я не нахожу обязательные условия договора уступки права аренды. не могли бы дать ссылку на статью где четко регулируется этот вопрос, чтобы не допустить ошибок при составлении договора. Какую сумму можно указать? ведь придется с этой суммы платить налоги, да? и какой процент? меня еще мучает вопрос Статьи 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество: как вы думаете это касается переуступки? С уважением, Марина.
, вопрос №2140772, Марина, г. Нальчик
1 ответ
Земельное право
Отказ в регистрации соглашения по переуступке права аренды участка под ИЖС
Здравствуйте. Имею договор аренды земельного участка под ИЖС сроком аренды на три года. Еще остается 2 года аренды. В договоре прописана возможность переуступки права аренды и субаренды с письменного согласия арендодателя (администрации муниципального образования). От администрации получено письменное согласие на право переуступки аренды. Но вот теперь Росреестр не хочет регистрировать соглашение о переуступке права аренды ссылаясь на то, что срок аренды участка менее 5 лет. Насколько это правомерно?
, вопрос №1720206, Евгений, г. Омск
5 ответов
Земельное право
Отказ в регистрации соглашения по переуступке права аренды участка ИЖС
Здравствуйте. Имею договор аренды земельного участка под ИЖС сроком аренды на три года. Еще остается 2 года аренды. В договоре прописано право переуступки права аренды и субаренды с письменного согласия арендодателя (администрации муниципального образования). От администрации получено письменное согласие на право переуступки аренды. Но вот теперь упирается Росреестр и не хотят регистрировать соглашение о переуступке ссылаясь на то, что срок аренды менее 5 лет. Насколько это правомерно?
, вопрос №1713823, Евгений, г. Омск
2 ответа