Переуступка права аренды ЗУ

Здравствуйте, Андрей!

Переуступка прав аренды – это, когда вы передаете все свои права на аренду другому лицу, который станет цессионарием (правопреемником).

Для владельца земельного участка (муниципалитета) переуступка права аренды означает, что вы передаете все свои права и обязанности по договору аренды, включая долги по арендной плате цессионарию.

Для правильно ответа на Ваш вопрос необходимо видеть договор аренды, Вы можете его выложить?

На практике, не редко в договорах аренды не допускается переуступка прав аренды.  Поскольку арендодатели предпочитают быть уверенными в платежах и знать кто их арендатор.

Встречается, что в некоторых договорах передача  прав на аренду допускается с согласия арендодателя.

Здравствуйте, Андрей! Сперва задам уточняющий вопрос. Известно ли Вам, в первоначальном договоре между арендатором и муниципалитетом отсутствуют ли какие либо ограничения по субаренде либо переуступке прав аренды земельного участка?

Добрый день, Андрей. Если из договора следует наличие права на переуступку прав и обязанностей по аренде, то можно разработать следующую схему: Вы заключаете с Первоначальным арендатором договор займа, а потом прекращаете его новацией, заменив его обязательство по возврату денежной суммы другим обязательством — уступке Вам прав по договору аренды.

Статья 414 ГК РФ. Прекращение обязательства новацией
1.
Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального
обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между
теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения
(новация). 2. Новация не допускается в отношении обязательств по возмещению вреда, причиненного жизни или здоровью, и по уплате алиментов. 3. Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Другой вариант — отступное.

Статья 409 ГК РФ. Отступное
По
соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением
взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и
т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются
сторонами.

Уважаемый Андрей! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых коллег примите следующее:

фактически Вы «вуалируете» арендные отношения, что чревато. Имейте в виду, что речь идет о муниципальном имуществе, порядок использования которого контролируют как соответствующие департаменты (комитеты, отдела) по управлению муниципальным имуществом, контрольно-счетные органы  и т.д. и т.п. вплоть до органов прокуратуры. Многие ОМС утвердили соответствующие положения о порядке сдачи муниципального имущества в аренду (субаренду), а представительные органы ОМС либо на уровне субъекта  утвердили виды и порядок ответственности за те или иные нарушения (причем вполне серьезные штрафы при выявлении фактов нарушений в порядке использования муниципального имущества).

Так что, здесь есть над чем поразмыслить.

Возвращаясь к Вашей описанной схеме, выражу мнение о рискованности данной сделке. Намного безопаснее все-таки заключить в установленном порядке договор субаренды (на срок договора аренды и в той же форме) либо переуступить права аренды, но в строгом соответствии с установленными Правилами (Порядком), для чего стоит обратиться в соответствующий комитет.

Распоряжением Правительства Санкт Петербурга *КУГИ) от 01 июня 2010 года

№ 76-р утвержден примерный типовой договоре аренды земельного участка, где арендатору запрещено заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу без письменного разрешения арендодателя. Заключение арендатором таких договоров или совершение им таких сделок без указанного разрешения является основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Отсюда — надо смотреть имеющийся у Вас договор аренды — если там пункт о запрещении передачи прав и обязанностей без письменного разрешения арендодателя (муниципалитета). 

Если же такого договора у Вас нет, то попросите у Продавца (арендатора) представить такой договор, чтобы убедиться — имеется ли запрещение или нет. Но в любом случае, перед оформлением договора займа и передачей денег, Вам (точнее Продавцу, который имеет договор аренды) следует написать письмо в муниципалитет и попросить разрешить переуступить право аренды Вам.  

Здравствуйте, Андрей. Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков,вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооперативв пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При этом данной статьей не предусмотрена возможность безвозмездной передачи права аренды.

Судебная практика подтверждает данное правило.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 8 ноября 2011 г. по делу N А21-7030/2010

Выдержка из мотивировочной части:

 «В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; суд вправе применить также последствия по собственной инициативе. Согласно пункту 2 статьи 167 того же Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.Подпунктом 4 пункта 1 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в отношениях между коммерческими организациями дарение не допускается. Согласно пункту 2 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или другого встречного предоставления. В силу пункта 3 этой же статьи договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не следует иного. Ни законом, ни иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер уступки прав и обязанностей. В соответствии с пунктом 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 „Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации“ соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права требования. Поскольку в пункте 1 соглашения от 18.09.2009 прямо указано, что ОАО „КД авиа“ уступает свои права и обязанности по договору аренды ЗАО „МАК“ безвозмездно, и иное не следует из материалов дела,апелляционный суд правильное квалифицировал названное соглашение как дарение. Довод подателя жалобы о том, что в спорном соглашении имеется указание на обязанность ЗАО „МАК“ при наличии задолженности по арендной плате ее погасить, не свидетельствует о возмездном характере сделки. Ответчик не доказал, что такая задолженность на момент подписания имелась и он ее погасил»

Таким образом, передать прав аренды на земельный участок возможно при следующих условиях:

1) если такая возможность предусмотрена договором (не запрещена договором или законом) и в пределах срока договора аренды

2) если собственник участка уведомлен

3) данная переуступка должна быть возмездной

При этом под уведомлением согласно п. 16 ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 24 марта 2005 г. N 11
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВ понимается уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, которое должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.