Здравствуйте, Андрей. Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков,вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооперативв пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При этом данной статьей не предусмотрена возможность безвозмездной передачи права аренды.
Судебная практика подтверждает данное правило.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 8 ноября 2011 г. по делу N А21-7030/2010
Выдержка из мотивировочной части:
«В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; суд вправе применить также последствия по собственной инициативе. Согласно пункту 2 статьи 167 того же Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.Подпунктом 4 пункта 1 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в отношениях между коммерческими организациями дарение не допускается. Согласно пункту 2 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или другого встречного предоставления. В силу пункта 3 этой же статьи договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не следует иного. Ни законом, ни иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер уступки прав и обязанностей. В соответствии с пунктом 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 „Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации“ соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права требования. Поскольку в пункте 1 соглашения от 18.09.2009 прямо указано, что ОАО „КД авиа“ уступает свои права и обязанности по договору аренды ЗАО „МАК“ безвозмездно, и иное не следует из материалов дела,апелляционный суд правильное квалифицировал названное соглашение как дарение. Довод подателя жалобы о том, что в спорном соглашении имеется указание на обязанность ЗАО „МАК“ при наличии задолженности по арендной плате ее погасить, не свидетельствует о возмездном характере сделки. Ответчик не доказал, что такая задолженность на момент подписания имелась и он ее погасил»
Таким образом, передать прав аренды на земельный участок возможно при следующих условиях:
1) если такая возможность предусмотрена договором (не запрещена договором или законом) и в пределах срока договора аренды
2) если собственник участка уведомлен
3) данная переуступка должна быть возмездной
При этом под уведомлением согласно п. 16 ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 24 марта 2005 г. N 11
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВ понимается уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, которое должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Здравствуйте, Ярослав.
Спасибо за отклик.
Добавил отклик-уточнение с ответом на Ваш вопрос.
Андрей, Вы, конечно, можете использовать предложенную Вами схему, но либо схему предложенную коллегой Ринатом Бешаровым, но в таком случае Вы подвергаетесь риску.
Самый оптимальный вариант в Вашем случае:
либо получить согласие муниципалитета на переуступку права аренды;
либо заключить договор субаренды.
Всего доброго, Удачи!