Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налоговый вычет после продажи квартиры
Добрый день, подскажите, пожалуйста, на счёт налогового вычета после продажи квартиры.
На данный момент моя жена в браке купила 1/4 долю за 440 тыс., 1/4 долю подарила мне сестра, 1/2 доля у моей мамы приобретена по сертификату за счёт гос. средств. Теперь стоит задача продать целиком квартиру за 2,2 млн. и не платить налог с продажи, т.к. в собственности менее 3-х лет.
Я придумал следующее решение:
1) моя мама продаёт моей жене 1/2 долю за 1 млн. и пользуется вычетом 1 млн. с продажи
2) я каким-либо образом (напрямую или через её маму) продаю 1/4 долю своей жене также за 1 млн. и пользуюсь вычетом 1 млн. с продажи;
3) далее моя жена продаёт всю квартиру за 2,2 млн. и предоставляет в налоговую расписски продавцов и договора купли-продажи от всех долей, подтверждая тем самым свои расходы в размере 2,44 млн.
Вопросы:
1) Моей жене точно не придётся платить налог с продажи, даже если учесть, что одну из долей она купила за 440 тыс., а получит за неё 2,2 млн./4 = 550 тыс. ?
2) Могу ли я напрямую продать жене 1/4 долю в браке, если эта доля была подарена мне сестрой? У нас с женой разные фамилии, думаю, налоговая даже не заподозрит ничего.
Заранее спасибо за ответы.
Добрый день, Александр. А покупать недвижимость после продажи своей квартиры Вы не планируете в этом году?
Здравствуйте.
Сначала отвечу на второй вопрос:
2) Продать долю своей супруге нельзя, без наличия заключенного брачного договора. У вас выйдет, что вы произвели отчуждение доли в праве собственности в общую совместную собственность себя и супруги.
* Однако, скорее всего, государственная регистрация договора купли-продажи пройдет в Росреестре, поскольку на покупку недвижимого имущества, на данный момент согласия не требуется.
1) Вашей жене не придется платить налог, если она подтвердит расписками расходы на сумму 2,44 млн. рублей.
Нужно будет в следующем налоговом периоде, заполнить декларацию, как доход минус расход.
Нюансы:
— Ваша сделка купли-продажи доли может быть признана недействительной по заявлению заинтересованной стороны.
Совет:
— при продажи своей доли, сделайте брачный договор у нотариуса, в котором будет указано, что приобретенная доля в праве собственности на данную квартиру, является личной собственностью Вашей супруги.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна.
Спасибо, за ответ, если так, то регистрация в Росреестре, скорее всего не пройдёт в, ведь согласия не требуют только на покупку, а на продажу мне нужно от жены согласие :)
Здравствуйте, Александр.
По первому вопросу: каждый вправе покупать и продавать недвижимость за любую цену, т.к. данные правоотношения гражданско-правового характера, которые, в свою очередь, основаны на принципе свободы договора. Поэтому, можете не переживать по поводу разной цены долей.
По второму вопросу: поскольку 1/4 доля была Вам подарена сестрой на основании п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ эта доля является только Вашей собственностью и поэтому Вы можете распоряжаться ею на свое усмотрение, и согласие другого супруга при этом не требуется с отличие от совместно нажитого в браке имущества (ст. 37 СК РФ).
Согласно п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи (это вычеты при приобретении), не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса. Супруги являются взаимозависимыми лицами.
Но поскольку в Вашем случае речь идет не о приобретении, а о продаже имущества, данный запрет на Вас не распространяется и Ваша супруга, купив Вашу долю, может применить вычет в виде фактически произведенных расходов в размере 2,44 млн. руб. и налог соответственно платить не будет, т.к. расходы покрывают доходы 2,2 млн руб.
Ок, спасибо, это всё ответ только на первый вопрос, второй заключается в возможности продажи жене напрямую 1/4 доли, меня больше он волнует.
Добрый день Александр!
Чтобы не платить налог при продаже квартиры в Вашем случае достаточно просто оформить три отдельных договора купли-продажи между покупателем и каждым собственником доли. Тогда каждый собственник сможет воспользоваться свои налоговым вычетом. Единственный нюанс, поскольку у мамы доля выходит стоимостью 1100 000, то в договорах купли-продажи необходимо будет указать немного большую стоимость у Вас с женой, чтобы стоимость доли мамы была не более 1 млн.руб.
Да, спасибо за ответ, этот вариант был изначальным планом, но ситуация изменилясь, т.к. стали приходить покупатели по ипотеке и сертификатам, которым нужен один договор с полной стоимостью.
нет, я уже купил и воспользовался вычетом с покупки 2 млн. + проценты по ипотеке
Александр, Вы не сможете воспользоваться имущественным налоговым вычетом, т.к. Вы с женой являетесь взаимозависимыми лицами.