Продажа части земельного участка

1) он никакие уведомления подписывать не будет

Илья Шушин

Это не важно… пошлите ему предложением о покупке по такой то цене заказным письмом с уведомлением, если ответа не последует, спокойно продавайте.

3) я обязан продать ему свою половину по кадастровой стоимости.

Илья Шушин

Вы обязаны предложить ему купить по той стоимости по которой собираетесь продавать, а это уже он решает покупать или нет… если даже проигнорирует Ваше письменное предложение продавайте спокойно, но не менее той цены, которою Вы ему предложите… при каждом уменьшении цены Вы снова обязаны ему предложить ее купить.

Поэтому единственной сложностью я считаю проведение межевания, но согласно федеральному закону от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» статья 13, пункт 4, мне достаточно привлечь для этой работы кадастрового инженера.

Илья Шушин

Вы уже сами ответили на свой вопрос, при чем правильно)

Здравствуйте. Отправьте ему заказное письмо с уведомлением и будете считаться исполнившим своё обязательство по уведомлению 2й стороны. 

Цену Вы имеете право назначать любую, главное чтобы она не отличалась от продажной 3й стороне. Если будете продавать за 100 рублей (для примера), то Вы должны предложить и 2му сособственнику эту цену и в случае отказа, тому, кому Вы собрались продать. Иначе сособственник сможет по суду перевести такой договор на себя.

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Илья, здравствуйте!

Я считаю, что он не прав по всем пунктам, потому как: 1 и 2) согласно все той же ГК РФ ст. 250 п. 2, если второй владелец откажется от покупки или не приобретет продаваемую долю в течении месяца, то я вправе продать свою долю любому лицу. 3) этот пункт вообще не понятно откуда взят, ведь во п. 2 все той же ст. 250 сказано, что в уведомлении я обязан указать цену и условия продажи, а это означает, что цена может быть такой, которую заплатит мне покупатель, а не согласно кадастровой стоимости.

Илья Шушин

Илья, Вы совершенно правильно все понимаете. Направьте заказным письмом с уведомлением извещение о продаже второму сособственнику за любую цену, которую Вы считаете нужной. Если второй сособственник откажется от покупки или не приобретет продаваемую долю в течении месяца, то Вы вправе продать свою долю любому лицу за ту же цену и на тех же условиях.

Вам необязательно межевать. Вы продаете 1/2 долю в праве собственности, а выделением доли в натуре пусть занимаются после Вас Ваш покупатель и второй сособственник.

Здравствуйте, Илья!

А если он не живет по месту прописки и нигде не работает? Отправлять уведомление по месту прописки?

Илья Шушин

Советую Вам обратиться к нотариусу и заверить содержание письма нотариусом. И уже после это отправлять письмо по адресу регистрации и если вам известен адрес проживания, по адресу проживания. Наличие работы вообще не имеет значения в данном случае.

2) после продажи подаст в суд, якобы по причине, что ему не было предоставлено право преимущественной покупки

Напомните, данному собственнику, что в случае проигрыша дела, вы сможете взыскать с него все судебные издержки (расходы на юриста), а они не малые бывают, а для этого суда можно и завысить, главное чтоб договор был и акт передачи денег.

Удачи!

• Здравствуйте Илья!

В соответствии со ст. 250 и ст. 252 ГК РФ,

При продаже доли в праве общей собственности постороннему
лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право
покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных
условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных
участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему
лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные
участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут
продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение
месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со
дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права
покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех
месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не
допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при
отчуждении доли по договору мены.

То есть, перед продажей продавцу следует сделать письменное предложение выкупа доли.с указанием своей цены и других условий.

В соответствии со ст.252 ГК РФ

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть
разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела
своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности
соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного
из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или
невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей
собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости
его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику
долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве
собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной
компенсацией.

То есть, если Вы являетесь собственником доли в
общем земельном уч., то Вы вправе требовать выделения Вашей доли в натуре. 

Если Вы не можете достичь согласия по данному
вопросу с др. собственниками. то Вы сможете решить вопрос в судебном порядке.

 Согласно сост. 12, Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 

1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения,
применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если
число участников долевой собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса
Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей
статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли
такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою
земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее
в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей
земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою
земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому
участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину
— члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок,
находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе
распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после
выделения земельного участка в счет земельной доли.

(в
ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал
сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в
долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права
собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет
земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на
земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без
государственной регистрации возникшего в результате приватизации
сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

(в
ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

2. В случае, если участник долевой собственности на
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою
земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли
другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной
организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства,
использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать
других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю
не требуется.

3. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными
долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником
долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и
удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или
удостоверенной нотариально.

}

То есть Вы вправе продать свою свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

  Участник или участники долевой собственности на
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить
земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если
это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным
Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

2. Земельный участок образуется путем выдела в счет
земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания
участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке,
установленном пунктами 4
— 6 настоящей статьи.

3. Земельный участок может быть образован
на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае,
если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень
собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей
собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок
образуется на основании решения общего собрания участников долевой
собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом
межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ
образуемого земельного участка не требуется.

пункте 3 настоящей статьи решение общего
собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной
доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли
или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который
подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного
участка в счет земельной доли или земельных долей.

5. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной
доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в
документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли.
При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей
земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в
документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если
увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или
земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств
почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он
образуется.

6. Размер и местоположение границ земельного
участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть
согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального
закона.

7. Порядок определения размера выделяемого в счет земельной
доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его
почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие
указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в
счет земельной доли или земельных долей.

8. Выдел земельных долей, находящихся в муниципальной
собственности, осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных
долей, находящихся в частной собственности. При этом выдел таких земельных
долей осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего
качества.

То есть,  Проект межевания
земельных участков, подлежащит утверждению общим собранием участников долевой
собственности, также должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых
в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их
наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей
собственности на которые сохраняется или возникает.

2. Проект межевания земельного участка или земельных
участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта
межевания может являться любое лицо.

3. Требования к проекту межевания земельных участков
устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на
осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения
государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и
кадастровой деятельности.

4. Предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и
тому подобное) работ по подготовке проекта межевания земельного участка или
земельных участков могут устанавливаться субъектами Российской Федерации.

5. Проект межевания земельного участка или земельных
участков утверждается решением общего собрания участников долевой собственности
либо в случае, указанном в пункте 4 статьи 13
настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или
земельных долей.

Одновременно с решением общего собрания участников долевой
собственности об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть
принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных
участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые
земельные участки.

6. При подготовке проекта межевания, подлежащего
утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый
инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных
участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли
или земельных долей (далее также — исходный земельный участок или исходные
земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского
округа по месту расположения каждого исходного земельного участка и, если
заказчик кадастровых работ не является правообладателем исходного земельного
участка или исходных земельных участков, заказчику кадастровых работ
возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить
предложения о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания земельных
участков не может быть менее чем тридцать дней до дня его утверждения.

7. Извещение о месте и порядке
ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам
долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации,
определенных субъектом Российской Федерации.

8. Извещение, указанное в пункте 7 настоящей статьи, должно
содержать:

1) сведения о заказчике работ по
подготовке проекта межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес и
номер контактного телефона;

2) сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект
межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес, адрес электронной
почты и номер контактного телефона;

3) кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного
участка;

4) порядок ознакомления с проектом
межевания земельных участков, место или адрес, где с этим проектом можно
ознакомиться со дня получения или опубликования извещения;

5) сроки и почтовый адрес для вручения или направления
заинтересованными лицами предложений о доработке проекта межевания земельных
участков после ознакомления с ним.

9. Проект межевания земельного участка,
утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит
обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом
согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет
земельной доли или земельных долей земельного участка.

10. Извещение о необходимости
согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам
долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации,
определенных субъектом Российской Федерации.

пункте 10 настоящей
статьи, должно содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1 — 4 пункта 8 настоящей статьи, а также сроки
и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами
обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ
выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

12. В случае, если в течение тридцати дней со дня
надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта
межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 — 11 настоящей статьи от участников долевой
собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения
границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного
участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.
Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений
относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли
или земельных долей земельного участка.

13. Возражения относительно размера и местоположения границ
выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны
содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты
документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с
предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной
доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного
земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов,
подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в
исходном земельном участке.

14. Возражения относительно размера и местоположения границ
выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка
направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект
межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту
расположения такого земельного участка.

15. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в
счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в
суде.

16. Кадастровые работы в отношении выделяемого в счет
земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в
соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных
участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В
результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или
земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного
участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие
невозможности установления на местности границ этого земельного участка в
точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять
процентов.

.То есть, проект межевания земельного участка подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Позиция второго владельца  не правомерна и НЕ достаточно  привлечения кадастрового инженера для проведения межевания.

Смогу оказать услугу по составлению заявления, а также 

 по процессуальным-судеб. вопросам- 

C уважением Ф. Тамара

Здравствуйте, Илья. У вас в собственности не может быть части участка. Если у вас 1/2 доля в праве собственности, это не означает, что у вас — часть участка. Это означает, что у обоих собственников в собственности весь участок, а на доли делится право, а не земля.

Участок в натуре можно разделить при условии, что вновь образованные участки не будут меньше норм предоставления в вашем регионе.

Поскольку сособственники совместно владеют и пользуются принадлежащим им имуществом, одного вашего желания для раздела участка недостаточно.

Тут есть два варианта. Либо сособственники составляют соглашение о разделе участка в натуре и прекращении долевой собственности, проводят межевание, ставят самостоятельные земельные участки на кадастровый учет и регистрируют право собственности на них. Либо, если такое согласие получить невозможно, спор разрешается судом. Именно так предусмотрено законом.

До обращения в суд вам необходимо осуществить межевание. 

Но можно обойтись и без этого, т.к. вы вправе продать не только участок, полученный в ходе раздела, но и принадлежащую вам долю в праве. Хотя, скорее всего, цена при этом будет ниже.

Что касается уведомления сособственника о продаже доли, самое лучшее — уведомить его о продаже, обратившись к нотариусу. В этом случае вы по истечении месяца после уведомления обратитесь к нотариусу, получите у него уведомление о том, что второй собственник с заявлением о приобретении доли не обращался. 

Илья! А есть еще один ну совсем простой вариант — вместо договора купли-продажи составляете договор дарения, при этом получаете деньги от покупателя не указывая это в договоре, при дарении согласие сособственника доли земельного участка не требуется!