Я добавила, сказала ему об этом, он прислал мне 100 звезд, и мои 3 NFT-подарка передались его знакомому, за эти 100 звезд, и его знакомый меня блокнул сразу же

Здравствуйте. Ваш вопрос касается процедуры легализации строительных изменений в общем имуществе многоквартирного дома. Ситуация, когда в подвале силами ТСЖ или отдельных жильцов возводится перегородка, очень распространена.

Специфика вашего дома заключается в том, что в нем всего 9 квартир. С одной стороны, это значительно облегчает процесс коммуникации и сбор подписей. С другой стороны, законодательные требования к оформлению документов и процедуре голосования для малых домов столь же строги, как и для огромных многоэтажек. Любая ошибка в оформлении согласия или протокола может привести к признанию решения недействительным и последующему принудительному демонтажу перегородки.

Правовая оценка вашей ситуации

Подвальные помещения, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме, в силу закона относятся к общему имуществу собственников на праве общей долевой собственности. Это закреплено в Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ).

Возведение постоянной перегородки в подвале юридически квалифицируется как переустройство/перепланировка общего имущества или его реконструкция, которая приводит к выделению (фактическому уменьшению) части общего имущества из общего пользования.

Здесь вступают в силу две важные нормы ЖК РФ:

1. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
2. Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие действия должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД.

Важный нюанс: Даже если ТСЖ строит перегородку для общедомовых нужд (например, для хранения инвентаря ТСЖ), этот шаг физически ограничивает доступ рядовых собственников к изолированной площади. Поэтому в вашей ситуации безопаснее всего ориентироваться на 100% согласие всех 9 собственников квартир в доме. Попытка оформить это решение простым большинством голосов (50%+) или даже квалифицированным большинством (2/3) несет в себе огромные юридические риски.

Также учитывайте, что голоса на общем собрании собственников (ОСС) рассчитываются не по принципу «одна квартира - один голос», а пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения (ст. 37 ЖК РФ). Однако поскольку для принятия данного решения требуется единогласие, проголосовать «ЗА» должны собственники абсолютно всех 9 квартир (владеющие в совокупности 100% голосов в доме).

Позиция судов по спорам о перегородках в подвалах

Судебная практика по вопросам перепланировок подвалов и возведения перегородок без согласия собственников единообразна и жестко стоит на защите прав собственников и требований безопасности:

• Требование о демонтаже при отсутствии 100% согласия: Суды общей юрисдикции и арбитражные суды стабильно удовлетворяют иски Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) или отдельных несогласных собственников о сносе перегородок в подвалах. Суды указывают, что любое выгораживание части подвала плитами, кирпичом, гипсокартоном или металлическими сетками без наличия единогласного решения ОСС является незаконным захватом/уменьшением общего имущества.
• Блокировка доступа к коммуникациям: Если за перегородкой оказываются общедомовые инженерные сети (трубы отопления, водоснабжения, запорная арматура, электрощитовые), суды обязуют демонтировать конструкции даже при наличии согласия большинства. Доступ аварийных служб и сотрудников ТСЖ к транзитным коммуникациям должен быть беспрепятственным в любое время суток.
• Нарушение норм пожарной безопасности: Подвалы относятся к путям эвакуации или техническим помещениям. Суды поддерживают предписания МЧС и ГЖИ о демонтаже перегородок, если они выполнены из горючих материалов, преграждают проходы или используются под склады горючих материалов собственников.

Промежуточный вывод и оценка перспектив

В вашем доме из 9 квартир процедура узаконивания перегородки имеет отличные шансы на успех. Вам не нужно собирать подписи сотен людей - достаточно провести качественную разъяснительную работу с соседями и правильно оформить документы.

Однако с 1 сентября 2025 года требования к проведению общих собраний собственников и оформлению протоколов существенно ужесточились в связи с вступлением в силу нового ведомственного акта - Приказа Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр. Теперь любая неточность в протоколе, отсутствие обязательных реквизитов (например, СНИЛС голосующих) или нарушение процедуры уведомления приведет к тому, что ГЖИ не примет документы, а само решение собрания может быть легко оспорено в суде любым недовольным лицом в течение 6 месяцев.

Ниже представлен детальный план действий и правила составления документов, которые позволят вам оформить перегородку в подвале полностью в правовом поле.

Практические шаги: пошаговый алгоритм проведения собрания и оформления документов

Чтобы перегородка в подвале вашего ТСЖ была оформлена законно, вам необходимо пройти процедуру проведения внеочередного общего собрания собственников (ОСС). Наиболее удобная форма для вашего небольшого дома - очно-заочная. Она позволит обсудить вопрос лично и собрать письменные решения (бюллетени) у тех, кто не смог присутствовать.

Шаг 1. Актуализация реестра собственников

Перед подготовкой документов необходимо составить точный реестр собственников всех 9 квартир на текущую дату. Получить эти данные можно через заказ выписок из ЕГРН (в ТСЖ должен быть актуальный реестр). В реестре должны быть зафиксированы:

• Номер квартиры.
• ФИО собственника (или наименование организации, если есть коммерческое помещение).
• Реквизиты документа, подтверждающего право собственности.
• Точная общая площадь каждой квартиры.
• Общая площадь жилых и нежилых помещений в доме (для расчета долей).

Шаг 2. Составление сообщения (уведомления) о проведении ОСС

Вы как инициатор собрания (это может быть правление ТСЖ или любой собственник квартиры) обязаны направить всем владельцам уведомление не позднее чем за 10 дней до даты собрания.

В уведомлении обязательно указываются:

1. Сведения об инициаторе собрания.
2. Форма проведения (очно-заочная).
3. Дата, место и время проведения очной части (обсуждения).
4. Дата и время окончания приема письменных решений собственников (по заочной части), а также адрес, куда их направлять.
5. Повестка дня (помните: изменять повестку в ходе собрания или добавлять новые вопросы в процессе голосования категорически запрещено).
6. Порядок и место ознакомления с информационными материалами (например, с проектом или схемой перегородки).

Шаг 3. Вручение уведомлений собственникам

Для дома из 9 квартир лучший способ - вручить уведомление каждому собственнику лично под роспись на специальном реестре уведомления. Если кто-то из собственников отсутствует или не идет на контакт, отправьте уведомление заказным письмом с описью вложения. Сделать это нужно строго с соблюдением 10-дневного срока.

Шаг 4. Разработка бланка решения собственника (бюллетеня)

Это один из важнейших документов. Согласно новым правилам Минстроя России, вступившим в силу с 1 сентября 2025 года (Приказ № 266/пр), в решении собственника - физического лица в обязательном порядке должен быть указан его СНИЛС (страховой номер индивидуального лицевого счета). Решения без указания СНИЛС признаются недействительными и исключаются из подсчета голосов сотрудниками ГЖИ при проверке.

В бюллетене по каждому вопросу повестки дня должны быть размещены три варианта ответа: «ЗА», «ПРОТИВ», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ».

Шаг 5. Формулирование повестки дня для протокола и бюллетеня

Чтобы решение было юридически чистым, вопросы в повестке дня должны быть сформулированы максимально конкретно. Не пишите общих фраз вроде «О подвале». Оформите вопросы следующим образом:

1. «О выборе председателя, секретаря общего собрания собственников и членов счетной комиссии».
2. «О даче согласия на проведение работ по переустройству (перепланировке) общего имущества МКД - подвального помещения, выражающихся в возведении некапитальной перегородки (указать материал, примерную площадь и характеристики выгораживаемого пространства в соответствии с подготовленной схемой/проектом)».
3. «Об определении порядка использования вновь образованного изолированного помещения в подвале МКД (например: для нужд ТСЖ, хранения уборочной техники и материалов общего пользования) и утверждении правил доступа к инженерным коммуникациям, находящимся в данном помещении».
4. «Об уполномочивании правления ТСЖ в лице Председателя (указать ФИО) на представление интересов собственников в органах государственной власти, органах местного самоуправления и ГЖИ по вопросам согласования переустройства общего имущества и внесения изменений в техническую документацию дома».
5. «Об определении места хранения оригиналов решений и протокола общего собрания собственников».

Шаг 6. Проведение очной части и сбор письменных решений

На очной встрече зафиксируйте явку. Если собрался кворум (собственники, обладающие более 50% голосов), вы можете обсудить вопросы, заполнить бюллетени и сразу подписать протокол. Если пришли не все, переходите к заочному этапу: соберите заполненные письменные решения (бюллетени) со всех собственников до даты, указанной в уведомлении.

Напоминание: Поскольку перегородка изолирует часть подвала, вам необходимо добиться 100% голосов «ЗА» по вопросам № 2 и № 3 повестки дня от всех собственников дома.

Шаг 7. Составление итогового протокола ОСС

По результатам подсчета голосов счетная комиссия составляет протокол. В соответствии с актуальными требованиями Минстроя, протокол должен содержать:

• Название документа, дату и порядковый номер (уникальный идентификатор, который сейчас присваивается ГИС ЖКХ при создании собрания).
• Дату, место проведения собрания, а также период голосования (дата начала и дата окончания приема решений).
• Сведения об инициаторе, председателе, секретаре и членах счетной комиссии.
• Информацию о наличии кворума (указывается общая площадь помещений в доме и площадь помещений, собственники которых приняли участие в голосовании).
• Повестку дня и детальные результаты голосования по каждому вопросу в абсолютных цифрах (количество квадратных метров) и процентах.
• Подписи председателя, секретаря и членов счетной комиссии.

Перечень обязательных приложений к протоколу (без которых протокол не имеет юридической силы):

1. Реестр собственников помещений в МКД на дату проведения собрания.
2. Текст сообщения (уведомления) о проведении общего собрания.
3. Документы, подтверждающие направление (вручение) уведомлений собственникам (реестр с личными подписями или почтовые квитанции).
4. Список собственников, присутствовавших на очной части.
5. Письменные решения (бюллетени) собственников (каждый бланк должен содержать подпись, реквизиты собственности и СНИЛС).
6. Схема или проект переустройства подвала (чертеж, показывающий, где именно расположена перегородка и как организован доступ к ней).

Шаг 8. Направление документов в контролирующие органы

После оформления протокола у вас есть строгие сроки выполнения процедур:

• В течение 10 календарных дней с момента подведения итогов инициатор обязан довести результаты голосования до сведения всех собственников путем размещения информации в общедоступном месте (например, на информационном стенде ТСЖ в подъезде).
• Подлинники протокола и решений собственников должны быть переданы в правление ТСЖ по акту приема-передачи не позднее 10 дней после собрания.
• ТСЖ, в свою очередь, обязано направить оригиналы документов ГЖИ вашего региона для хранения и внесения сведений в реестр в течение 5 дней (согласно разъяснениям, содержащимся в письмах Минстроя). Передать документы также необходимо в электронном виде через личный кабинет ТСЖ в системе ГАК / ГИС ЖКХ.

Важные тактические советы и предостережения

1. Не блокируйте общедомовые узлы: При возведении перегородки обязательно оставьте свободный доступ к любым задвижкам, вентилям, общедомовым приборам учета и транзитным стоякам отопления/водоснабжения. В перегородке должна быть предусмотрена дверь, а ключи от нее должны находиться у дежурного сантехника, председателя ТСЖ и быть доступны незамедлительно в случае аварии. В противном случае ГЖИ выдаст предписание о сносе, несмотря на любые протоколы.
2. Материал перегородки: С точки зрения МЧС (пожарной безопасности), перегородка не должна быть горючей (деревянной, пластиковой). Лучше использовать пеноблок, кирпич или металлический каркас с негорючей обшивкой. В двери перегородки также крайне желательно сделать вентиляционные отверстия (решетку).
3. Согласование перепланировки в администрации: Решение ОСС - это лишь согласие собственников на работу с общим имуществом. Чтобы перегородка стала на 100% легальной, ТСЖ должно обратиться в орган местного самоуправления (местную администрацию / отдел архитектуры и градостроительства) с заявлением о согласовании перепланировки в порядке ст. 26 ЖК РФ, приложив к заявлению изготовленный проект переустройства и протокол ОСС.

Если в процессе подготовки документов у вас возникнут сложности с точным расчетом долей собственников, составлением индивидуальных бланков голосования со СНИЛС или вы захотите получить юридически выверенные шаблоны документов общего собрания собственников, вы всегда можете обратиться к юристам на нашей платформе ProPravo.ai за персональной поддержкой. Мы поможем вам оформить процедуру ОСС быстро и без рисков оспаривания.