Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Каковы сроки и стоимость процедур (смена ВРИ, судебные разбирательства)?
### Запрос для юриста (земельные вопросы, несоответствие ГПЗУ и ЕГРН, подключение коммуникаций)
Тема: Конфликт данных в документах на земельный участок: ГПЗУ (образование) vs ЕГРН (ИЖС). Подключение коммуникаций, смена ВРИ, варианты использования.
Суть проблемы:
1. Участок в ЕГРН имеет ВРИ: "для эксплуатации индивидуального жилого дома", но в ГПЗУ указано назначение "дошкольное и среднее (полное) образование".
2. Горводоканал отказал в подключении коммуникаций, требуя разрешение на строительство, но в архитектурном отделе мэрии выдали отказ из-за несоответствия ГПЗУ.
3. Ранее на участке стоял жилой дом (сгорел, снят с учёта), остался фундамент и подвал.
Вопросы к юристу:
### 1. Подключение коммуникаций (вода/канализация)
- Можно ли обязать водоканал подключить коммуникации, ссылаясь на ЕГРН (ИЖС), несмотря на ГПЗУ?
- Есть ли законные способы провести коммуникации без разрешения на строительство (например, для модульного дома или временных сооружений)?
- Если нет – какие альтернативные варианты (автономные системы, судебный иск)?
### 2. Приведение в соответствие ГПЗУ и ЕГРН
- Какой документ имеет приоритет: ЕГРН или ГПЗУ?
- Каков порядок изменения ВРИ в ГПЗУ, если в ЕГРН указано ИЖС?
- Можно ли оспаривать отказ администрации через суд?
### 3. Использование участка под детский сад/студии
- Если оставить назначение
Возможно ли построить частный детский сад? Детскую танцевальную студию ? Детские кружки
"образование", какие разрешения нужны для частного детсада/кружков?
- Нужна ли лицензия, если это не официальное образовательное учреждение, а, например, детский клуб?
Опишите пошаговый план согласований.
### 4. Альтернативные варианты
Можно ли строить что то без согласования и потом узаконить ? Риски?
Дополнительно:
- Какие нормативные акты регулируют эту ситуацию?
- Какие прецеденты в судебной практике могут помочь?
- Каковы сроки и стоимость процедур (смена ВРИ, судебные разбирательства)?
Цель:
Определить наиболее быстрый и законный способ либо подключить коммуникации и построить жилой дом, либо легально использовать участок под коммерческие образовательные проекты.
Готов предоставить:
- Выписку из ЕГРН
- ГПЗУ
- Отказ водоканала и администрации
Здравствуйте, Юля.
Приоритет имеет ПЗЗ (градостроительные регламенты), действующий на момент использования земельного участка.
ГПЗУ отражает действующие градостроительные регламенты на момент выдачи ГПЗУ.
ГПЗУ должен также соответствовать ЕГРН.
Если в ЕГРН старые сведения, то приоритет имеет ГПЗУ.
При изменении видов разрешенного использования земельного участка он может использоваться в соответствии с ранее присвоенным ВРИ участка по документам за исключением отдельных случаев согласно статьи 36 Градостроительного кодекса РФ
Статья 36. Градостроительный регламент
8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.
То есть, если у Вас стоит дом, то его можно продолжать использовать.
А вот если, как в Вашем случе дом сгорел, и требуется его реконструкция, то это возможно только при наличии соответствующего ВРИ в градостроительных регламентах для зоны в которой находится участок.
Нужно запросить свежий ГПЗУ, который выдается правообладателю участка бесплатно Администрацией на основании статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ
Далее продолжу
Здравствуйте!
но в архитектурном отделе мэрии выдали отказ из-за несоответствия ГПЗУ.
отказ правомерен, если идет несоответствие ВРИ.
На жилые дома разпрешения на строительство не требуется*( ст.51. ГрК РФ). Нужно соблюдать уведомительный порядко (ст.51.1 ГрК РФ) И если Вы получили уведомление о несоответствие, то это правомерно.
Можно ли обязать водоканал подключить коммуникации, ссылаясь на ЕГРН (ИЖС), несмотря на ГПЗУ?
на вряд ли это получится. Так как у Вас несоответствие в документах .
Правила подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения установлены Постановление Правительства РФ от 30.11.2021 N 2130.В частности, Порядок выдачи технических условий установлен разделом II данных Правил
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_402008/b6cdfeb14cb48d1c154b35602ea76643811e4c63/
— Есть ли законные способы провести коммуникации без разрешения на строительство (например, для модульного дома или временных сооружений)?
Порядок подключения указан выше. Должны быть предоставлены документы на участок и правоудостоверяющие документы на подключаемые объекты.
Какой документ имеет приоритет: ЕГРН или ГПЗУ?
Какого — либо приоритета нет. У каждого документа свои функции и содержание.По закону использовать свой участок в соответствии с тем разрешенным использованием, которое есть у участка в ЕГРН. Однако, если разрешенное использование менять, то новое разрешенное использование должно обязательно соответствовать ГПЗУ и ПЗЗ.Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
При необходимости нужно менять ВРИ в порядке ст.39 ГрК РФ.А это через публичные слушания ( ст.5.1 ГрК РФ).
Если оставить назначение Возможно ли построить частный детский сад? Детскую танцевальную студию ?
Можно. Но нужно получать разрешение на строительство в порядке ст.51 ГрК РФ.
ВРИ «Дошкольное, начальное и среднее общее образование» (код 3.5.1.) согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 предполагает:
Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению), в том числе зданий, спортивных сооружений, предназначенных для занятия обучающихся физической культурой и спортом
Можно ли строить что то без согласования и потом узаконить? Риски?
Риски имеются.Во-первых, это чревато возможным признанием объекта самовольной постройкой( ст.222 ГК РФ) с соответствующими правовыми последствиями в виде сноса.
Во-вторых, возможна административная ответственность.
Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию наказывается по ст.9.5 КоАП РФ
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/cb0058087249de92cd986fda043e76da5780a881/
Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратитсья к о мне в чат.
Можно ли строить что то без согласования и потом узаконить? Риски?
Жилой дом можно строить и не направляя уведомление о начале строительства.Можно воспользоваться так называемой «дачной амнистией» (ч.12 ст. 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ ). Но надо понимать, что и земельный участок должен соответствовать — то есть быть для ИЖС.
Что касается строительства детского сада без разрешения на строительство, то, думаю, если не соблюсти необходимые процедуры ( получение на строительство, согласования), то в дальнейшем могут быть проблемы.
— Каковы сроки и стоимость процедур (смена ВРИ, судебные разбирательства)?
Изменение ВРИ по срокам может занять от двух месяцев и больше. Потому как там нужно провести публчиные слушания, известить и т.д. Если речь идет о выборе ВРИ без согласований в порядке ст,37 ГрК РФ, то это быстрее. Но нужно смотреть ГПЗу — есть ли там такая возможность.
Что касается судебного разбирательства, то это от двух месяцев и больше.Иногда до года если решение обжалуется в вышестоящие инстанции.
### 3. Использование участка под детский сад/студии — Если оставить назначение Возможно ли построить частный детский сад? Детскую танцевальную студию? Детские кружки «образование», какие разрешения нужны для частного детсада/кружков? — Нужна ли лицензия, если это не официальное образовательное учреждение, а, например, детский клуб?
Здравствуйте
Коллеги в принципе все разобрали по части земли и несоответствий.
Вопрос у вас очень большой, поэтому отвечу только в этой части по образованию.
Во первых надо разделять просто детское учреждение — допустим детский клуб или сад- там 100% не нужны лицензии, так как речь об образовании не идет сама по себе.
Во вторых — если же в детском саду, или в детской студии идет именно реализация образовательных программ
Федеральный закон от 29.12.2012 N 273-ФЗ
«Об образовании в Российской Федерации»
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона применяются следующие основные понятия:
9) образовательная программа — комплекс основных характеристик образования (объем, содержание, планируемые результаты) и организационно-педагогических условий, который представлен в виде учебного плана, календарного учебного графика, рабочих программ учебных предметов, курсов, дисциплин (модулей), иных компонентов, оценочных и методических материалов, а также в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях в виде рабочей программы воспитания, календарного плана воспитательной работы, форм аттестации;
то лицензия нужна. Есть 1 исключение из этого правила- если этот сад или студия принадлежит ип — и сам ип лично преподает, без педагогов — то лицензия ему не нужна, даже если образовательные программы и есть. Если их нет- то лицензия не нужна в принципе. Если есть и педагоги и образовательная программа- то лицензия нужна.
какие разрешения нужны для частного детсада/кружков? —
вот тут тоже большой вопрос, так как детское учреждение в любом случае требует и соблюдение санпин и подключение к воде, канализации
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28.09.2020 N 28
«Об утверждении санитарных правил СП 2.4.3648-20 „Санитарно-эпидемиологические требования к организациям воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи“
(вместе с „СП 2.4.3648-20. Санитарные правила...“)
1.8. На объектах должен осуществляться производственный контроль за соблюдением санитарных правил и гигиенических нормативов.
2.1. При размещении объектов хозяйствующим субъектом должны соблюдаться следующие требования:
2.1.1. Через собственную территорию не должны проходить магистральные нефтепроводы, газопроводы и нефтепродуктопроводы, сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для обеспечения населенных пунктов, а также изолированные (транзитные) тепловые сети, которыми непосредственно не осуществляется теплоснабжение объектов.
2.1.2. Расстояние от организаций, реализующих программы дошкольного, начального общего, основного общего и среднего общего образования до жилых зданий должно быть не более 500 м, в условиях стесненной городской застройки и труднодоступной местности — 800 м, для сельских поселений — до 1 км.
2.2. На территории хозяйствующего субъекта должны соблюдаться следующие требования:
2.2.1. Собственная территория оборудуется наружным электрическим освещением, по периметру ограждается забором и зелеными насаждениями.
2.2.3. На собственной территории должна быть оборудована площадка, расположенная в непосредственной близости от въезда на эту территорию, с водонепроницаемым твердым покрытием для сбора отходов. Размеры площадки должны превышать площадь основания контейнеров на 1 м во все стороны.
2.2.6. На собственной территории должно быть обеспечено отсутствие грызунов и насекомых, в том числе клещей, способами, предусмотренными соответствующими санитарными правилами.
В подвальных этажах не допускается размещение помещений для детей и молодежи, помещений, в которых оказывается медицинская помощь, за исключением гардеробов, туалетов для персонала, тира, помещений для хранения книг (далее — книгохранилища), умывальных и душевых помещений (далее — умывальные, душевые соответственно), для стирки и сушки белья, гладильных, хозяйственных иных подсобных помещений.
В помещениях цокольного этажа не допускается размещение помещений для детей и молодежи, за исключением гардеробов, туалетов, тира, книгохранилищ, умывальных, душевых, туалетов, помещений для стирки и сушки белья, гладильных, хозяйственных и иных подсобных помещений, обеденных и тренажерных залов для молодежи.
Далее, уведомление управления роспотребнадзора о начале деятельности в рамках ст. 8 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ „О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля“.
Наличие медицинских книжек у персонала и обязательно проведение предварительных и периодических медицинских осмотров персонала.
Деятельность эта сложная и очень затратная в целом, даже без образовательной лицензии.
Если в новом ГПЗУ в основных или во вспомогательных ВРИ будет ВРИ ИЖС (ЛПХ, ведение садоводства), то Вы сможете выбрать этот ВРИ без согласований и разрешений и реконструировать жилой дом на участке.
Если нужный Вам ВРИ для реконструкции дома в условно-разрешенных, то на его использование требуется разрешение Администрации в порядке статьи 39 Градостроительного кодекса РФ.
Далее продолжу
Прикрепите к вопросу ГПЗУ пожалуйста