Риски по предварительному договору покупки недвижимости

Уважаемая Мария.

Я правильно понимаю, что идёт речь о покупке объекта, который сейчас находится в аренде у Продавца?

Здравствуйте, Мария!

В приложенном договоре «подводных камней», как Вы пишете, более, чем достаточно. Для Вас главным вопросом является то, что Вы можете уплатить в мае текущего года, как указано в договоре, около 4-х млн руб., а продавец не выполнит свои условия. Например, ему не разрешат перевод земли из категории «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов». Из собственной практики лично мне известно, когда такой перевод крайне проблематичен. 

На Вашем бы месте такой договор я бы не стал подписывать. Перечисление оговоренной в договоре суммы возможно только тогда, когда продавец стане собственником как земельного участка, так и самого строения. Приложенный Вами договор никак не гарантирует безопасность Ваших средств, которые Вы перечислите продавцу в мае текущего года.

Вообще-то, более подробно, обстоятельно о всех недостатках договора возможно говорить только после его внимательного изучения. Я же в своем ответе исходил из поверхностного изучения, хотя и так достаточно ясно, что такой договор подписывать никак нельзя.

Здравствуйте Мария! Прежде чем где-то покупать недвижимость надо посмотреть отзывы других покупателей. Я проштудировала отзывы о компании «Сабидом-Рузино» и надо Вам сказать сильно отрицательных не нашла. Единственные жалобы на задержку сдачи по срокам, но это часто встречается. Вот можете почитать..http://www.cataloxy.ru/firms/moscow/firma-sabidom.461248_c/comments.htm

Что касается предварительного договора… в п. 2.3 предусмотрено, что будет изменение категории земель (я честно говоря насторожилась), единственное что успокаивает, это то что у этой компании многолетний опыт и рука видно на этом набита. Просто перевод земель из «земель сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» трудоемко и затратно, нужны большие лохматые руки в администрации.

Также мне не очень понравился пункт 2.3. последний абзац о том, что Покупатель должен заключить с Продавцом договор об оказании юридических услуг по оформлению купли-продажи. Могут навязать свою бешеную цену за оказание юридических услуг, я бы дополнительно поинтересовалась сколько это будет стоить и прописала бы цену в данном договоре.

Также я не увидела в предварительном договоре принадлежность данного земельного участка, кто собственник и имеются ли обременения? Там есть момент, что на момент продажи гарантируют отсутствие обременений, однако хотелось бы сейчас на предварительном этапе знать, какие обременения имеют место быть (ипотека, аренда и т.д.)

Решать конечно Вам, но мне также не понравился момент с уплатой всей суммы до окончания строительства. Передача всей суммы должна быть, когда все вопросы урегулированы и все подготовлено, то есть при регистрации договора купли-продажи в УФРС. Остальное на Ваше усмотрение..

доброй ночи!

договор содержит в себе огромное количество рисков, главный из которых состоит в том, что Вам предлагается приобрести то, чего нет у продавца.

земельный участок, хоть и с правом выкупа, но находится  в аренде у продавца.

очень много условий, который продлавец должен выполнить( выкупить участок, зарегистрировать право собственности, изменить вид разрешенного использования), однако гарантий, что продавец выполнит эти условия -НИКАКИХ.

согласно п 2.7 договора, обстоятельством препятствующим выполнению обязательств продавцом является отказ компетентного органа ( Росреестра) в регистрации права собственности на ЗУ. причем такое обьстоятельство освобождает продавца от  ответственности за неисполнение договора!!!

т.о. в том случае, если право собственности не будет зарегистрировано за продавуом то последний освобождает себя от исполнения обязательств ( и возврате вам ваших денег).

полагаю, что договор очень рискованный, я вам его подписывать не советовала бы.

Здравствуйте, Мария!

Первое, что смущает, — ООО «Сабидом-Рузино» зарегистрировано 06.03.2014г. и никакой информации об уже завершенных объектах строительства и успешной сдачи объектов данной организации нет. Полагаю, что это одна из фирм, состоящих в группе компаний «Сабидом» (сайт — www.sabidom.ru).Опять же, на сайте никакой юридической информации нет, одни картинки и бравады.

Существует, например ООО «Сабидом-инвест» (142701, МО, г. Видное, пр-т Ленинского комсомола, д.78, лит А1, сек 1-2, генеральный директор Метелкин В.Д.), которое находится в списке «проблемных застройщиков» на данном ресурсе: http://novoseli.ru/.

Второе. Согласно п. 1.1 Договора, земельный участок принадлежит Продавцу на
основании Договора аренды Основного земельного
участка, предоставленного Продавцу для целей строительства с правом выкупа.
Кем он предоставлен и на каких условиях, также не раскрывается.

В третьих. п.2.5. Договора:

Основной
договор заключается Сторонами в срок до 31 декабря 2016 г. в следующем порядке.

В течение 10 (десяти) рабочих
дней с даты наступления
условий, указанных в пункте 2.3 Договора, Продавец направляет Покупателю по
адресу, указанному в статье 13 Договора, подписанный со стороны Продавца проект
Основного договора. В течение 10 (десяти) дней с даты получения Основного
договора Покупатель подписывает Основной договор и передает его Продавцу.

В случае, если в указанный срок Основной
договор Покупателем не подписан и не передан Продавцу, такое бездействие
Покупателя признается отказом Покупателя от настоящего Договора и влечет
последствия, указанные в п.8.3 Договора.

Также и в дальнейшем много говорится об основном Договоре, но проект его нигде не представлен. Т.е. к 31 декабря 2016 года Вам могут «подсунуть» под подпись все, что угодно, и в случае отказа Вы еще должны будете оплатить неустойку. 

В четвертых. Сразу смутил п.2.6.

Продавец вправе
(но не обязан) предоставить допуск Покупателю к Жилому помещению до выполнения
всех условий, указанных в пункте 2.3 Договора, путем подписания между Сторонами
Акта допуска, но при условии подписания Покупателем Договора, указанного в
абзаце пятом пункта 2.3 Договора.

Т.е. во время проведения строительства продавец имеет право не пускать Вас на участок. Что за бред? А как контролировать расход материалов и качество строительства? Может они Вам там в фундамент не бетон зальют, а щебенки с глиной замесят?

Далее есть еще множество подводных камней. От рисков никто не застрахован, но одно дело, когда Вы заключаете договор с застройщиком, который уже имеет репутацию, а другое дело -покупать кота в мешке у непонятного ООО, зарегистрированного месяц назад.

Ну и пройдусь по мнению коллег:

Здравствуйте Мария! Прежде чем где-то покупать недвижимость надо посмотреть отзывы других покупателей. Я проштудировала отзывы о компании «Сабидом-Рузино» и надо Вам сказать сильно отрицательных не нашла.

Быстрова Лина

Коллега, какие отзывы Вы хотели наштудировать о компании, зарегистрированной 06.03.2014г. и не сдавшей еще ни одного объекта?

Мария, риски при подписании этого договора есть. Получается, что Вы обязаны внести всю сумму — стоимость земельного участка и строения по предварительному договору юридическому лицу, которое еще не имеет прав эти объекты отчуждать. Относительно земли, упоминается договор аренды с правом выкупа, т.е. продавец — не владелец земли и, если выкуп не произойдет, в данной части предварительный договор будет ничтожен, т.к. обязать продавца выкупить землю будет не возможно, а следовательно, не с кого будет требовать заключить основной договор купли-продажи земельного участка. В любом случае, надо смотреть этот договор аренды с правом выкупа. Кроме того, продавец обязуется поменять категорию и вид разрешенного использования земли, возможность чего следует также проверить.

Что касается строения, то надо изучать разрешительную документацию на строительство, на подключение к электросетям, другим коммуникациям. При отсутствии всех необходимых разрешений, можно будет столкнуться с невозможностью оформления в собственность уже построенного строения.

Кроме того, практически не конкретизированы объекты продажи — какая-то часть земли, которая будет образована после передела, и строение, обозначенное условным номером в плане продавца.

Лучше заключить основной договор, где расчеты будут происходить путем предоставления Вами банковской гарантии или аккредитива, открытие которых может быть только при предоставлении продавцом определенного списка документов — свидетельства о регистрации, акта выполненных работ, подписанного Вами и продавцом и т.п. Тогда ни при каких условиях Вы не потеряете свои деньги, я продавец будет уверен, что Вы оплатите. Поскольку представленный договор (как тут уже описывалось) составлен очень плохо, нет никаких гарантий, а главное — он не отвечает Вашим интересам.

Уважаемая Мария!

Сам договор меня в принципе устраивает. 

Несколько смущает тот факт, что деньги вы должны передать при заключении предварительного договора. Но если представить себя не месте застройщика-продавца  понятно, что он тоже желает как-то минимизировать свои риски. Поскольку застройщик не занимается строительством многоквартирного дома, в котором вы бы приобретали квартиру, на частные дома до 3-х этажей, оформление правоотношений возможно только таким образом, другого способа я не вижу. Заключение подобного рода договора — это по сути аналог договора на участие в долевом строительстве (с той однако разницей, что договор на участие в долевом строительстве- это все-таки основной договор). При заключении договора на участие в долевом строительстве деньги также передаются при его заключении. Конечно, лучше передавать деньги после того, как объект готов, но смысл таких правоотношений заключается как раз в том, что вы можете приобрести жилье гораздо дешевле. Лицо, заключающее подобный вашему договор, так и договор участия в долевом строительстве, должно осознавать степень риска неисполнения обязательств (это кстати к вопросу об отзывах о компаниях-застройщиках). Кстати, я не думаю, что регистрация договора на участие в долевом строительстве кого-то особо защитила.

Я бы даже сказала, что это не договор, а куча вопросов)) Меня изначально смутило, что покупают то, чего в собственности нет)))

Гостеева Яна

Что касается земельного участка, которое в настоящий момент не является собственностью продавца, и должно передаваться вам по основному договору купли-продажи, проблем особых тоже не вижу: договор аренды с выкупом как раз и предусматривает, что сначала нужно построить, а затем оформить землю в собственность. Другое дело, что с этим договором необходимо обязательно ознакомиться, и нужно иметь в виду, что договор аренды должен быть зарегистрирован в соответствии  со ст. 609 Гражданского кодекса РФ. Данную информацию вы можете запросить в Росреестре. Да, и по предварительному договору ничего продаваться-покупаться и не должно, это всего лишь обязательство заключить основной договор.  

Для Вас главным вопросом является то, что Вы можете уплатить в мае текущего года, как указано в договоре, около 4-х млн руб., а продавец не выполнит свои условия. Например, ему не разрешат перевод земли из категории «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» 

Мурашко Владимир

Не страшно, если не получится перевод категории земель. В вашем случае категория земель -сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — под дачное строительство, строительство на такой земле разрешено, перевод не нужен вообще.

Т.е. во время проведения строительства продавец имеет право не пускать Вас на участок. Что за бред? А как контролировать расход материалов и качество строительства? Может они Вам там в фундамент не бетон зальют, а щебенки с глиной замесят?

Худяков Евгений

Технические характеристики предусмотрены Приложением № 1 к договору, поэтому если возникнут претензии к качеству построенного дома, во-первых, вы вправе не заключать основной договор, если он уже заключен - расторгнуть договор и взыскать деньги. Не буду объяснять, что деньги взыскать по решению суда довольно просто, установив несоответствие качеству,  однако реально получить очень сложно. 

То есть заключение такого договора — это вопрос вашего доверия к продавцу. 

В заключение скажу, что я бы все-таки никогда не стала покупать таким образом жилье, лучше оформить  ипотечный кредит, в данном случае тоже существуют свои риски, но в меньшей степени, но решать конечно вам. 

Здравствуйте.

Написано очень много чего, извините, если повторю чьи-либо слова.

На мой взгляд, главный подвох — это условие гарантийной оплаты. При этом продавец освобождается от ответственности в случае «неправомерного» отказа соответствующих органов в переводе з/у из одной категории в другую, в выдаче разрешения на строительство и пр. Я не стал бы оплачивать и ста тысяч за пустую поляну, находящуюся в аренде некоего ООО, зарегистрированного полтора-два месяца назад. Решать Вам, конечно, но это даже не подводный камень, а риф.

Мария, из  п.2.7. следует, что Продавец освобождается от ответственности
за невыполнение обязательств по Договору, в случае, если такое невыполнение
произошло в результате обстоятельств, указанных в настоящем пункте. 

А именно, если Росреестр неправомерно (опять же, по субъективному мнению Продавца!) откажет в государственной регистрации перехода права собственности на землю, либо приостановит гос.регистрацию (а так бывает почти в каждом втором случае) c предложением предоставить недостающие документы, то Продавец обязан будет только проинформировать Покупателя в течение 5 дней с  даты такой приостановки или отказа и умывает руки. Ответственность с него снимается. Далее — что делать — в договоре не указано. Кто и за чей счет осуществляет предоставление недостающих документов регистрирующий орган? Кто и за чей счет обращается в суд с требованием о признании незаконным решения регистрирующего органа? В «хорошем» договоре все это должно быть детально прописано.