Возврат задатка при несостоявшейся сделке

Я приняла решение купить дом с участком, ИЖС, заключили договор. С моей стороны были серьезные намерения-купить. Я взяла предварительный договор и документы, на момент заключения предварительного договора-документы были сделаны на участок земельный и балок(36кв.м) а на самом деле , дом был примерно в 80кв.м., люди только что узаконили земельный участок и балок, но дом уже стоял, они специально не переделывали документы что бы не платить ком.услуги в полном объеме. Я дала задаток в 100тыс.рублей, но расписку не писали. продавец собственноручно написал в договоре что в случае отказа мною от покупки, задаток не возвращается. на что я ответила-есть непредвиденные случаи, не зависящие от меня. Что в принципе и произошло, банки мне отказали-мотивируя что балки(жилье под снос) не кредитуется так как не является капитальным жильем. Я пришла так ему и сказала, и потребовала деньги, он ответил что их потратил на фасад дома, и скоро сделает документы на дом. Если появяться покупатели. то он вернет мне деньги. Сегодня я ему позвонила. прошел-год. он отказался возвращать. ссылаясь на то что задаток не возвращается. а документы он сделал в июле месяце. Как мне вернуть свои деньги.