Как продать часть сгоревшего дома на неприватизированном участке и снизить юридические риски

Артем, добрый день.

Для анализа вашей ситуации и предоставления рекомендаций, необходимо рассмотреть несколько ключевых аспектов, включая вопросы наследования, приватизации земли, а также постройки на месте сгоревшего дома. 

1. Правильно ли вы думаете, или есть более выгодные и простые пути?
Ваш подход имеет обоснование, но существуют определенные нюансы, которые стоит учесть.

Разбор сгоревшей части дома и постановка времянки – это разумный шаг, если вы планируете использовать участок и строение для продажи.Однако, перед разбором и установкой времянки, необходимо будет учесть вопросы регистрации таких изменений.
Приватизация земли – важный этап, так как без приватизации вы не сможете распоряжаться участком (продавать его). Однако приватизация земли менее 6 соток действительно сопряжена с трудностями, о которых будет сказано ниже. 2. Какие этапы необходимо пройти, чтобы максимально сократить юридические риски и сроки продажи?
Для минимизации рисков и ускорения процесса продажи, вам необходимо:

Признать право собственности на сгоревшую часть дома через суд, если это не было сделано ранее (например, в рамках наследственного дела). Это особенно важно, если дом был разрушен и его необходимо зарегистрировать как уничтоженный объект недвижимости. Оформить право собственности на землю. Согласно п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, граждане, у которых в собственности находятся строения, могут претендовать на оформление земельного участка в собственность. Однако процесс приватизации может быть усложнен из-за площади участка. Согласовать с соседями (совладельцами дома) ваши действия по разбору и возведению времянки или нового дома, чтобы избежать конфликтов и возможных судебных разбирательств.
Получить разрешение на строительство, если планируете возводить на месте сгоревшего дома новое строение. Важно учитывать, что восстановление сгоревшего дома и строительство нового объекта — это разные юридические процессы. Если вы восстанавливаете дом, вам может понадобиться только внести изменения в существующую документацию. Если же строите новое строение, потребуется разрешение на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). 3. Какие есть нюансы с постройками на месте сгоревшего дома? Это восстановление или строительство нового дома? В чём разница?
Восстановление дома предполагает приведение существующего здания в первоначальное состояние, например, восстановление кровли или стен. В этом случае можно обойтись без получения нового разрешения на строительство, если реконструкция не изменяет технические параметры объекта (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Строительство нового дома требует получения разрешения на строительство и проектной документации, так как это считается новым объектом капитального строительства. Новый объект должен быть зарегистрирован в Росреестре, а для этого потребуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию (ст. 48, 51 Градостроительного кодекса РФ).
4. Если ставить времянку или новый небольшой дом, то что надо сделать, чтобы второй погорелец не предъявил на неё права, как на замену сгоревшего дома или как на постройку на общей земле? Для защиты своих прав:

Оформите право собственности на времянку или новый дом. Времянка может быть оформлена как временное сооружение, если не предполагается использование ее в качестве основного жилого помещения. Новый дом должен быть зарегистрирован в Росреестре на ваше имя.
Согласуйте с совладельцами ваши действия по возведению времянки или нового дома на участке, принадлежащем нескольким собственникам. Лучше это сделать письменно.
Заключите соглашение о разделе земельного участка, чтобы четко определить границы владения и исключить споры с другим собственником.
5. Слышали, что менее 6 соток приватизировать нельзя. То правда? Если да, то какие есть обходные пути?
Действительно, существует правило, согласно которому минимальный размер участка, который можно приватизировать, составляет 6 соток. Это связано с положениями о минимальных нормах, устанавливаемых органами местного самоуправления.

Однако в вашем случае, если дом был зарегистрирован на участке до вступления в силу этих норм, вы можете приватизировать участок меньшей площади в порядке, предусмотренном ст. 39.19 Земельного кодекса РФ.

Обходные пути:

Увеличить площадь участка до 6 соток за счет приобретения соседних земельных участков, если это возможно.
Приватизировать участок в судебном порядке, ссылаясь на то, что участок использовался для строительства дома до вступления в силу ограничительных норм, и что иные варианты невозможны (ссылаясь на ст. 39.5 Земельного кодекса РФ).

Если у вас возникли дополнительные вопросы или Вам требуется помощь в составлении документов, я готов предоставить высококвалифицированную юридическую помощь.

Напишите мне в чат для получения дополнительной консультации и обсуждения условий дальнейшего сотрудничества.

Здравствуйте!  

Ваше право собственности на сохранившуюся после пожара часть жилого дома хоть и не было зарегистрировано, но является  действительным, и в соответствии со ст. 209 ГК РФ  принадлежит право на восстановление имущества, пострадавшего при пожаре.

За  владельцем разрушенного объекта сохраняется право на землю, точнее на пользование ею в качестве бессрочного пользования, аренды или на правах наследования. 

Собственник объекта недвижимости, подверженного разрушению, имеет право требовать проведения приватизации земельного участка, который был занят данным объектом. Однако проводиться эта процедура будет только после того, как последний будет восстановлен.

Если в результате разрушения он не может быть использован, то в данной ситуации в процессе разрешения вопроса необходимо руководствоваться ст. 39 ЗК РФ. 

В статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации установлен специальный порядок, при котором в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/

Так согласно Постановления Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156 «Собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления (приватизации) ему земельного участка, занятого таким объектом, только после восстановления объекта недвижимости».

Вам необходимо получить  разрешение на реконструкцию дома, если она возможна, для чего Вам следует, согласно  ст. 51.1.ГрК РФ  уведомить  Администрацию  и получить  разрешение.Как только Вы обратитесь с заявлением о разрешении на строительство, Вам выдадут полный перечень необходимых для получения разрешения документов 

Статья 51. ГрК РФ Разрешение на строительство

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/570afc6feff03328459242886307d6aebe1ccb6b/

Однако, и чтобы  возвести времянку или  дом, необходимо определить  границы  владения  участка  и  согласовать письменно  с совладельцами ваши действия по возведению времянки или нового дома на участке.

Для продажи земли необходимо иметь право на распоряжение земельным участком без каких-либо ограничений, в том числе и отсутствие права третьих лиц на строительство на участке.В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/244b1d2acd0b97f14888a6a14ab4bc1ec4125f7f/

Здравствуйте!

Не совсем понятно, как вам по наследству перешло неприватизированное имущество. Было решение суда?

Что бы продать часть сгоревшего дома на неприватизированном участке, можно осуществить реконструкцию и восстановление дома, после чего оформить в собственность землю с учетом требований ст. 15, п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ.

Перед продажей, вы как должны уведомить о продаже и возможности купить вашу долю всех других дольщиков с учетом ГК РФ Статья 250. «Преимущественное право покупки».

Так как при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Если не купят остальные дольщики, через месяц после их извещения о продаже, можете продать любому лицу.

Артем, добрый день.

Начинать следует с определением того, что именно Вам принадлежит, так как непонятно, что подразумевается в юридическом смысле

Перешла по наследству сгоревшая часть дома

 Для понимания и разговора с юристом «на одном языке» Вам стоит ознакомиться со ст.244 ГК РФ и ст.16 ЖК РФ.

Дом находится

— либо в долевой собственности. И в этом случая сгорела часть дома,  принадлежащая всем, а не одному;

— либо эта часть представляет собой отдельный объект недвижимости, являясь обособленной и изолированной.

От этого в первую очередь и зависит весь алгоритм действий и порядок взаимодействия с сособственниками/соседями, как при восстановлении сгоревшего, так и при дальнейшей приватизации. Также следует учитывать, как зафиксировано, что часть дома уничтожено, составлялись ли документы при пожаре, признан ли дом пригодным или непригодным для проживания, аварийным и т.д.

Такая консультация носит комплексный характер и возможна индивидуально в чате.

С уважением

Здравствуйте, Артём!

Ваша ситуация требует внимательного подхода, поскольку она затрагивает несколько аспектов российского законодательства, связанных с правом собственности, наследованием, приватизацией земли и строительством.

 1. Ваш подход и возможные альтернативы.

Разбор сгоревшей части дома и установка времянки может быть оправданным решением, особенно если целью является последующая продажа имущества. Однако важно учитывать, что для юридически правильного оформления сделки вам необходимо будет пройти несколько этапов.

Важный момент: если на вашей части дома после пожара осталось хоть какое-то имущество (например, фундамент), то по закону у вас сохраняется право на земельный участок. Это право подтверждается статьей 39.20 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), согласно которой граждане, в собственности которых находятся объекты недвижимости, могут претендовать на оформление земельного участка в собственность.

 2. Этапы минимизации юридических рисков и ускорения продажи:

•Признание права собственности: Если право собственности на сгоревшую часть дома не зарегистрировано в Росреестре, нужно это сделать. Это может потребовать подачи заявления в суд для признания права собственности на разрушенный объект (ст. 218 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).

•Приватизация земельного участка: Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, вы можете приватизировать землю, на которой находился ваш дом, даже если он сгорел. В вашем случае возможны сложности из-за размера участка (менее 6 соток), но судебная практика показывает, что приватизация может быть разрешена через суд, если докажете необходимость использования земли в прежних целях.

•Согласование действий с соседями: Перед началом строительства времянки или нового дома важно получить письменное согласие других собственников на использование земли и возведение построек, чтобы избежать возможных споров.

•Получение разрешения на строительство: Если вы решите строить новый дом, а не восстанавливать сгоревший, вам потребуется разрешение на строительство, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Важно учитывать, что возведение нового объекта и восстановление старого — это два разных юридических процесса.

 3. Различия между восстановлением дома и строительством нового объекта:

Восстановление дома предполагает возвращение его к прежнему состоянию, без изменения его параметров. В этом случае можно избежать получения нового разрешения на строительство, поскольку реконструкция в рамках существующего разрешения не требует повторного оформления (ст. 51 ГрК РФ).

Если же речь идёт о строительстве нового дома, то необходимо:

•Получить разрешение на строительство.

•Разработать проектную документацию.

•Зарегистрировать новый объект недвижимости в Росреестре (ст. 48, 51 ГрК РФ).

 4. Защита прав при строительстве времянки или нового дома:

Чтобы другой собственник не предъявил претензии на построенное вами здание:

•Согласование с совладельцами: Оформите соглашение с другим собственником, подтверждающее ваше право на строительство времянки или дома. Это поможет избежать споров.

•Регистрация построек: Времянка или новый дом должны быть зарегистрированы в Росреестре на ваше имя, чтобы другой собственник не мог предъявить права на них.

 5. Минимальный размер участка для приватизации и возможные обходные пути:

Согласно нормам земельного законодательства, действительно, минимальный размер участка, который можно приватизировать, составляет 6 соток. Однако для участков меньшего размера возможны следующие варианты:

•Судебное решение: Обращение в суд с просьбой о разрешении на приватизацию участка, ссылаясь на ст. 39.19 ЗК РФ, если иные варианты невозможны.

•Увеличение площади участка: Возможно рассмотреть вариант приобретения смежных участков с целью увеличения общей площади до минимально необходимой для приватизации.

Если вам потребуется помощь в составлении документов или дополнительная консультация, я с радостью помогу вам. Для ознакомления с услугами посетите pravoved.ru/lawyer/3833167.

С уважением,

Гайворонский Александр.