Обременение права собственности на квартиру( ипотечный кредит)

Здравствуйте, Екатерина.

Для начала я бы посоветовала уточнить у продавца, в каком банке оформлена ипотека, и уточнить в самом банке(например, по телефону, или в одно из отделений обратиться), возможна ли по их ипотечному договору купля-продажа такой недвижимости. В каждом банке могут быть свои подводные камни…

Екатерина, здравствуйте.
 Ваша задача — не приобретать квартиру с обременением.
Чтобы жильё не являлось объектом залога в рамках чужого долга.
 Разумеется, самое лучшее для Вас, — чтоб договор был заключён в отношении «чистого» имущества.
 Но задаток — не самый плохой вариант.
Соглашение о задатке оформляйте обязательно в письменной форме, расписывая подробно последствия незаключения договора (возврат суммы в двойном размере). Вам в этом случае тоже отказываться от договора уже будет нельзя.
Перед заключением договора Вам необходимо удостовериться в том, что обременение снято.
С уважением.

Никаким документом Вы себя не обезопасите от потери денег. Надежда только на порядочность продавца. Вот этот момент должен больше всего Вас волновать. Часто в практике: обещания такими и остаются, а деньги потом тратятся! Зачем Вам головная боль? 

Здравствуйте Екатерина, поскольку объект с обременением, то он должен стоить ниже чем точно такой же объект без обременения. 

Если цена двух объектов равна, то Вы вправе настоять заплатить остаток денег (доплата за квартиру без обременения) именно тогда, когда квартира станет таковой. То есть когда собственник погасит долг, предоставит Вам свидетельство о праве без записи об обременении.

Большой риск того, что Вы передадите сумму, а обременение снято не будет. Более того, договор купли-продажи может быть признан недействительным, когда Вы будете проживать в квартире.

Поэтому цена квартиры должна быть намного меньше чем цена квартиры без обременения.

Тем более договор купли-продажи Вы заключаете сейчас и в нем указана квартира с обременением и номер того свидетельства. Укажите цену намного ниже и не переживайте за доплату. 

Снимет обременение — подпишете дополнительное соглашение — доплатите остаток.  

Вам необходимо много раз проверить на «чистоту» продавца, предыдущие его договоры по которым квартира стала его собственной, договор кредитования с банком, паспорт в базе действительных паспортов.

Здравствуйте, Екатерина, эта такие сделки довольно часто случаются в практике. В первую очередь просите у продавца квартиры справку (можно письменную, а можно вместе обратится в банк залогодержатель) об остатке задолженности. Далее заключайте договор купли-продажи. в котором укажите, что аванс в размере суммы остатка по кредиту будет перечислен напрямую в банк, а не продавцу, остаток можете оплачивать по договоренности. Договор сдавайте на регистрацию. после поступления аванса-остатка долга. по заявлению банка обременение снимается и завершайте сделку по общему порядку. 

Здравствуйте!

Хозяин квартиры предлагает чтобы я дала задаток, чтобы он погасил остаток по ипотечному кредиту, после чего совершим сделку купли продажи.Но меня смущает остаток ипотечного кредита-один миллион рублей.

Меня бы тоже такой остаток смутил. Однако, Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указать условия, согласно которым Вы в день заключения основного договора переводите часть денег (аванс) на счет банка для погашения ипотечного кредита. Продавец снимает обременение и Вы переводите остальные деньги на счет продавца и сдаете документы на регистрацию.

Таким образом, согласие банка на отчуждение квартиры не потребуется, т.к. кредит будет досрочно погашен. Условия договора кредитования это допускают.

То есть, я предлагаю действовать без задатка, а предварительным договором купли-продажи, либо сразу заключить договор купли-продажи и обусловить порядок расчета сначала путем перевода аванса на счет в банк, а далее расчет с продавцом.

здравствуйте,

заложенная по договору об ипотеке недвижимость, может быть продана залогодателем (потенциальным Продавцом) лишь с согласия залогодержателя (Банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.37 Закона «Об ипотеке»). 

В связи с этим, рекомендуется, в первую очередь, ознакомиться с условиями договоров, заключенных продавцом с Банком в рамках кредитной сделки+ продавец должен поставить Банк в известность о своих намерениях о продаже «заложенной» недвижимости.

 «Как только Банк „дает добро“, нужно выбрать схему купли-продажи.

Есть 2 способа проведения таких сделок:

• В первом случае Банк дает согласие на смену собственника, потом снимает обременение.

 Покупатель помещает деньги в 2 ячейки в депозитарии. В одну закладывается сумма, равная остатку задолженности Банку, в другую — все остальное.Операция с ячейками проходит под контролем сотрудника Банка. Когда произошла регистрация прав нового собственника, сотрудник Банка забирает остаток задолженности из «своей» ячейки и дает покупателю разрешение на снятие обременения. Деньги из другой ячейки забирает продавец залоговой квартиры. Если по каким-то причинам регистрации договора и перехода прав собственности не происходит, деньги из обеих ячеек забирает покупатель.

• Если выбирается 2-й способ, то заемщик  (потенциальный Продавец) должен внести на свой текущий счет в Банке остаток ссудной задолженности и начисленные проценты по кредиту для того, чтобы Банк мог списать данную сумму и выдать заемщику письмо о том, что он исполнил свои обязательства перед Банком и может снимать обременение с квартиры.

Елена

Здравствуйте, Екатерина!

Предлагаю Вам заключить трехсторонний договор купли-продажи квартиры, т.е. между Вами, продавцом и залогодержателем банком. Тем самым Вы себя обезопасите, тем что банк откажется дать согласие на продажу квартиры, или скажем продавец направит деньги на свои нужды и потом вам останется только судиться с продавцом.

При этом предварительный договор так же заключается в трёх сторонней форме, при этом сразу указать расчётный счёт в банке, на который поступят средства на погашение ипотеки.

Удачи Вам!

Здравствуйте, Екатерина!

Я полностью поддерживаю коллег, предлагающих полное погашение долга по ипотеке продавцом прежде, чем заключать договор купли-продажи. 

Дело в том, что отчуждение заложенной банку недвижимости возможно только с согласия банка. Кроме этого, не все банки соглашаются на единовременное погашение остатка долга. В Вашем случае 1 000 000 руб. — это для банка тоже не малая сумма и потому им выгодней не давать такого согласия, а требовать погашения долга так, как указано в договоре об ипотеке. Почему? Потому что это доходы банка в виде процентов, которых не все банки согласятся терять.

Выход: Вам вместе с продавцом нужно идти в банк, выдавший кредит, и выяснить, согласен ли банк на досрочное погашение кредита. Если согласен, то Вы передаете продавцу деньги в виде задатка в счет покупной цены, оформив договором о задатке, взамен получаете расписку продавца. Продавец погашает этим задатком долг, банк снимает обременение, продавец регистрирует право собственности и тогда смело Вы заключаете договор купли-продажи.