Как вернуть гарантийный взнос при досрочном расторжении договора аренды по инициативе собственника?

Здравствуйте, Дмитрий. 

Обеспечительный платёж подлежит возврату в вашем случае поскольку Договором не предусмотрено иное согласно статьи 381.1 Гражданского кодекса 

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Инициатива расторжения договора исходит от Наймодателя, соответственно Наниматель не несёт ответственности за расторжение договора 

Здравствуйте. 

1. Платеж в рамках Вашего договора (тех выдержек, которые приведены Вами) больше похож по правовой природе на обеспечительный платеж, нежели залог (залог на денежные средства не допускается, за исключением, например, залога имущественных прав на банковском счете). 

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Статья 381.1. ГК РФ. 

В пользу этого говорит и само название платежа. 

Как видите из приведенного фрагмента, в случае ненаступления предусмотренных договором обстоятельств Вы имеете право требовать возврата средства на основании как договора, так и статьи 381.1. ГК РФ.  Как и многих других общих положений 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статья 310 ГК РФ.

2. 

Поэтому у меня есть вопрос, как с юридической стороны вернуть залог, если собственник квартиры начнет давать заднюю?

 Для начала фиксируйте факт отказа. Если такой отказ фигурирует в переписке, сохраняйте ее и пр. Далее можно будет в случае невозврата платежа обратиться к наймодателю с претензией. Если и это его не сподвигнет к возврату, придется обращаться в суд. 

2.4. В обязательном порядке возвратить сумму гарантийного платежа по истечении срока найма в течение 3 (трех) календарных дней, при соблюдении Нанимателем всех условий настоящего Договора. 6. Ответственность сторон 6.2. В случае расторжения настоящего Договора по инициативе Наймодателя, при соблюдении Нанимателем всех условий настоящего Договора, Наймодатель возвращает Нанимателю уплаченную Нанимателем сумму за неиспользуемый срок найма.

 Здравствуйте

Тут собственно на это ответ и есть- раз наймодатель расторгает договор со своей стороны- без нарушений с вашей- то обспечительный платеж- по смыслу у вас он- должен быть возвращен.

Залог это все таки немного другое.

ГК

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Вы можете при расторжении договора- даже если уже уйдете оттуда — при подписании акта указать — что имеются претензии — эта сумма не была возвращена- и потом потребовать ее через суд.

Либо если договоритесь на месте — подписываете акт передачи помещения и указываете- что сумма возвращена при подписании.

В акте стоит указать- что договор расторгается по инициативе наймодателя. Если напишут по вашей- не подписывайте этот акт.

Дмитрий!

Полагаю, что в данном случае имеются основания для применения положения статьи 381.1. Гражданского Кодекса РФ:

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)...

Наймодатель предусмотрел указанный в договоре ганатийный платёж как раз в целях возмещения возможных неблагоприятных последствий — убытков вследствие неисполнения обязательств нанимателем.

В данном случае вопрос о расторжении договора ставится самим Гаймодателем, при этом никаких претензий к Наниамтелю, насколько я понял, нет, никакие обязательства по договору нарушены не были, ущерб наймодателю не причинён.

В таком случае подлеат применению положения ч. 2 указангой статьи ГК РФ:

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Наймодатель обязан вернуть сумму гарантийного платежа при прекращении обязательства в соответствии с указаниями закона. Споры решаются в суде.