Он является товаром для перепродажи?

Добрый день,

Расходы и доходы физического лица и физического лица в статусе ИП это источник постоянных споров при налогообложении между налогоплательщиком и налоговой службой. Соответственно, если есть возможность заранее перестраховаться, то лучше сделать это.

1. ИП сейчас используется для другого бизнеса, кода ОКВЭД 68.10 нет. Сумма покупки объекта превысит порог в 50% от выручки ИП в прошлом году по основному коду. Я могу указать код 68.10 как дополнительный до покупки, а после продажи объекта (когда будет признан доход) как основной? Как правильно поступить, чтобы не попасть под штраф и при этом налоговая не посчитала, что я должен платить НДФЛ? Или имеет смысл подводить эту деятельность под ИП только перед второй сделкой в текущем году?

 Вам в любом случае необходимо внести новый код деятельности, если планируете заняться сделками с недвижимостью. Логично поменять его статус с дополнительного на основной в момент, когда выручка по данному виду станет основной. Т.е. еще до сделки покупки вы вводите новый ОКВЭД, после того, как выручка по нему превысит выручку по другому виду деятельности -меняете его на основной.

2. Необходимо ли в договоре купли-продажи объекта указывать себя как ИП? Или возможно указывать физ. лицо, а отчитываться как ИП?

 Да, для избежания возможных споров, лучше указать в договорах статус ИП, реквизиты ИП в договоре.

3. Также есть вопрос по поводу расчетов. Я обязан производить покупку объекта и все расходы на объект (ремонтные работы, услуги риэлтора и пр.) с расчетного счета ИП? Или могу оплачивать как физ. лицо и при этом учесть эти затраты в расходах ИП при наличии чеков, накладных и пр. документов? (ИП работает на УСН-15, факт признания расходов важен)

 Да, покупку на ИП, расходы с расчетного счета ИП, услуги с риэлтером, с подрядчиками по ремонту также с ИП.

4. И последний вопрос. На меня же при активном коде 68.10 не распространяется положение НК РФ о том, что я должен, корректировать декларации УСН за все предыдущие периоды в случае реализации объекта (п. 3 ст. 346.16), поскольку для меня недвижимость является товаром, а не основным средством? И я учитываю затраты на ремонт, риэлторов и т.п. по факту их возникновения; доход от продажи объекта кассовым методом учитываю сразу после получения средств; и после продажи учитываю затраты на приобретение самого объекта (т.к. он является товаром для перепродажи)?

 В п.3 ст.346.16 НК следующая формулировка:

Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, а также расходы на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов принимаются в следующем порядке:...

В данном случае речь идет об основных средствах, в вашем случае, изначально, при выборе кода по перепродаже недвижимости, недвижимость выступает товаром и требования, предъявляемые к ОС и амортизации к вам не будут применяться.

Доход от продажи ранее купленной недвижимости учитывается на дату поступления оплаты либо на дату погашения обязательства перед вами иным способом (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Письмо Минфина России от 21.08.2020 N 03-11-11/73471).
Расходы на покупку товаров, а также расходы, связанные с их продажей, можно учитывать в следующем порядке (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
-стоимость недвижимости как товара можно списать только после того, как вы их продадите. И это при условии, что ранее вы оплатили сумму покупки (пп. 23 п. 1 ст. 346.16, пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ, Письмо Минфина России от 21.08.2020 N 03-11-11/73471).
  — расходы, связанные с покупкой и продажей товаров, учитываются на момент их оплаты, не дожидаясь реализации товаров (пп. 23 п. 1 ст. 346.16, пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Добрый день!

Я могу указать код 68.10 как дополнительный до покупки, а после продажи объекта (когда будет признан доход) как основной?

да, можете

2. Необходимо ли в договоре купли-продажи объекта указывать себя как ИП? Или возможно указывать физ. лицо, а отчитываться как ИП?

правильно будет -ДКП указать себя как ИП.

Я обязан производить покупку объекта и все расходы на объект (ремонтные работы, услуги риэлтора и пр.) с расчетного счета ИП?

да, т.к. счет физ. лица нельзя использовать в предпринимательской деятельности (гл. 2, Инструкция Банка России от 30.06.2021 N 204-И «Об открытии, ведении и закрытии банковских счетов и счетов по вкладам (депозитам)»).

2.1. Текущие счета открываются физическим лицам для совершения операций, не связанных с ведением предпринимательской деятельности в качестве индивидуального предпринимателя ...

На меня же при активном коде 68.10 не распространяется положение НК РФ о том, что я должен, корректировать декларации УСН за все предыдущие периоды в случае реализации объекта (п. 3 ст. 346.16), поскольку для меня недвижимость является товаром, а не основным средством?

верно.

И я учитываю затраты на ремонт, риэлторов и т.п.

расходы у Вас это пп.5, 23, 24 п.1 ст.346.16 НК
доход учитываете на момент получения (п.1 ст.346.17 НК), а расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации товаров (пп.2 п.2 ст.346.17 НК).