Застройщик тоже говорит, мы передали вам по акту, какие к нам вопросы?

Добрый день! Если застройщик сдал МКД и прилежащую территорию с паркингом, то данный паркинг является общим имуществом собственников МКД пропорционально долям в собственности МКД. В состав общего имущества МКД входят согласно 

Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения...

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

 В паркинге расположены пожарные насосные станции домов и т.д. 

Решение о расходах на содержание общего имущества МКД принимается на общем собрании собственников МКД. 

Поэтому надо ставить вопрос на собрании о том, что УК необоснованно отказывается от содержания данного паркинга и других.находящихся в нем объектов. 

Вячеслав!

Если есть управляющая компания, то состоялось решение общего собрания о её выборе (либо это — компания застройщика), а потому она считается обязанной перед собственниками помещений в доме осуществлять содержание и обслуживание общего имущества дома.

При этом, в соответствии с положениями статьи 162 Жилищного Кодекса РФ в договоре на управление должен быть, в частности указан:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

УК должна определять свой тариф на обслуживание, а собственник — утверждать его, исходя из тех объёмов работ, которые предстоит выполнять, а потому состав общего имущества должен быть заведомо известен сторонам договора на управление.

Указанное Вами имущество, на мой взгляд, относится к общему имуществу многоквартирного дома, а потому и обслуживаться должно управляющей компанией за согласованный тариф. Если так получилось, что наличие такого имущества не было учтено при оформлении отношений с УК, надо возвращаться к этому вопросу, изменять условия сотрудничества на общем собрании собственников и подтверждать тем самым соответствующие обязанности управляющей компании.

Здравствуйте,  Вячеслав.

Ситуация у Вас достаточно сложная, поскольку самого нахождения паркинга на придомовой территории недостаточно для отнесения паркинга к общему имуществу многоквартирного дома в соответствии с требованиями статьи 36 Жилищного кодекса РФ и  Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Судебная практика по вопросу отнесения парковки к общему имущесвту многоквартирного дома различна

Так, суды по делу № А70-15769/2019 пришли к выводу о том, что нежилое помещение (паркинг) является частью общего имущества многоквартирного дома № 7 по пр. Солнечный г. Тюмени.

При этом, анализируя доводы заявителя суды установили, что: — решением Центрального районного суда г. Тюмени от 11.05.2017 не установлено, что спорный паркинг является самостоятельным строением или сооружением, не входящим в состав многоквартирного дома; — изначально составные части жилого комплекса воспринимались в качестве единого конструктивного объекта, что подтверждается разрешением на строительство; — из технического паспорта следует, что подземный паркинг располагается в цокольном этаже указанного многоквартирного дома, который не является индивидуально-обособленным строением, самостоятельно поставленным на кадастровый учет как объект недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенного объекта; — исходя из проектной документации, паркинг и жилые секции многоквартирного дома находятся на едином земельном участке, построены на не связанных друг с другом фундаментах, но при этом имеют общие стены, а на кровле паркинга расположены внутренний двор и объекты благоустройства всего жилого комплекса; — по общим стенам паркинга и жилых секций со стороны паркинга проходят коммуникационные сети, подающие коммунальные ресурсы для жилых секций, через территорию паркинга осуществляется вход в ряд помещений цокольного этажа жилых секций, не имеющих другого входа изнутри цокольного этажа этих жилых секций; — получение отдельного техпаспорта на спорный паркинг в ноябре 2019 года не отменяет сформулированных выводов, поскольку само по себе не свидетельствует о возникновении самостоятельного объекта недвижимости.

https://sudact.ru/arbitral/doc/kgpoZHgEntgu/

Вот отрицательная практика

Судья: фио

Гр. дело суда первой инстанции № 2-2675/2020

Гр. дело суда второй  инстанции №33-411474/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

адрес                                                                                                   дата.

        Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда 

Разрешая спор сторон, суд исходил из вывода о том, что машиноместа, расположенные в подземном паркинге жилого дома по адресу: адрес, не являются общедомовым имуществом, так как они принадлежат на праве собственности физическим лицам, преимущественно членам ТСЖ, которым на праве собственности принадлежат квартиры в данном доме, а также иным лицам, не являющимся членами ТСЖ, у которых квартиры в данном доме отсутствуют. 

        Установив, что подземная парковка — это обособленное нежилое помещение, принадлежащее собственникам парковочных мест на праве долевой собственности, она не является нежилым помещением в составе многоквартирного дома и не относится к общему имуществу многоквартирного дома, следовательно, собственники жилья ТСЖ не несут бремени ее содержания.

        В этой связи суд заключил, что  к вопросам содержания и обслуживания подземной парковки, не относящейся к общедомовому имуществу, не могут быть применимы нормы права, регулирующие правоотношения между собственниками жилья и ТСЖ, в том числе пункта 4 части 2 статьи 145 ЖК РФ, закрепляющего, что к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества. Суд указал, что возникшие между ТСЖ и собственниками машиномест правоотношения регулируются заключенными между ними договорами технического обслуживания и эксплантации машиноместа.

Судья Пивоварова Я.Г.                                                                  Дело № 33-45355/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Подземный паркинг представляет собой совокупность встроенных нежилых помещений (машино-мест) определенного функционального назначения, не входящих в состав общего имущества многоквартирного дома и не оборудованных электроплитами.

Названная позиция суда первой инстанции последовательно отражается в положениях п.21 адресст.1 адрескса, в которой законодатель определяет парковочное место (парковку) как специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, предназначенное для организованной стоянки транспортных средств, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде, мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на возмездной либо безвозмездной основе.

Таким образом, собственники машино-мест в подземном паркинге многоквартирного дома, в отличие от собственников жилых помещений, несут различные финансовые обязательства.

В Вашей ситуации я склоняюсь в сторону того, что паркинг не входит в состав общего имущества многоквартирного дома, так как размещение только одних насосных станций многоквартирного дома в паркинге не является достаточным для его признания общим имуществом МКД.

С требованиями об обслуживании парковки в отношении УК Вы можете обратиться в Жилинспекцию, если в УК по этому вопросу уже обращались.

Прокуратура Вам в этой ситуации не помощник, это не ее вопросы.

Либо меняйте УК и при заключении Договора управления с новой УК включайте паркинг в Договор.

Для смены УК Вам потребуется решение общего собрания собственников МКД.

С уважением!  Г.А. Кураев