Стоит нам сейчас обращаться и вытаскивать из конкурсной массы эти коммуникации?

Question

Добрый день! Мы дольщики мотеля по ДДУ, застройщик банкротится. По решению суда мы выиграли право на сами аппартаменты и на земельный участок под мотелем. Земельный участок из под здания выведен из конкурсной массы. на сегодняшний день здание незавершенного строительства, готовое по решению суда на 90%. здание уже функционирует 3 года (кто-то живет, у кого-то офис, разные бизнесы, у кого-то это единственное жилье). до банкротства были уже подведены все коммуникации к дому по земельному участку, который принадлежит застройщику и который находится в конкурсной массе. Коммуникации к дому тоже находятся в конкурсной массе сейчас. Собственниками здания создано ТСН(товарищество собственников недвижимости) и заключены договора с ресурсонабжающими компаниями. Вопрос: если после торгов имущества должника приходит новый собственник, а это скорее всего будет крупный девелопер МКД, может ли он нас отключить от коммуникаций, так как коммуникации, которые подходят к самому дому, тоже будут принадлежать новому собственнику. стоит нам сейчас обращаться и вытаскивать из конкурсной массы эти коммуникации? Благодарю!

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Тимур. Можете заявить такое требование о признании права долевой собственности на общее имущество здания, в том числе сетей здания по аналогии с общим имуществом МКД на основании статьи 135 Гражданского кодекса и в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда от 23 июля 2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". Пример судебной практики по схожим обстоятельствам actofact.ru/case-50RS0035-2-6716-2021-m-6207-2021-2021-10-14-0-0/ С уважением! Г.А. Кураев

Андрей Власов · Answer

ас отключить от коммуникаций, так как коммуникации, которые подходят к самому дому, тоже будут принадлежать новому собственнику Добрый день! Нет, не может поскольку собственник сетей обязан непрепятствовать передаче по ним соответствующего ресурса, в том числе он не вправе прекратить подачу ресурса путем отключения. Напр. ч. 3 ст. 11 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» Собственники и иные законные владельцы водопроводных и (или) канализационных сетей не вправе препятствовать транспортировке по их водопроводным и (или) канализационным сетям воды (сточных вод) в целях обеспечения горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения абонентов, объекты капитального строительства которых подключены (технологически присоединены) к таким сетям, а также до установления тарифов на транспортировку воды по таким водопроводным сетям и (или) на транспортировку сточных вод по таким канализационным сетям требовать возмещения затрат на эксплуатацию этих водопроводных и (или) канализационных сетей. аналогичные требования есть в теплоснабжении, электроснабжении. Поэтому если собственником станет непрофильная организация которая не сможет соответствовать критериям (минимальная протяженность сетей, объем транспортировки и т.д.) и получить тариф на передачу она их передаст в аренду ресурсоснабжающей организации которая сможет получить тариф на эти сети и взимать плату за передачу.

Герман Амвросов · Answer

Здравствуйте! В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 3, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11. 2019 г. отвечая на вопрос о порядке реализации объектов коммунального инфраструктуры, том числе объектов водо-, тепло-, энергоснабжения и водоотведения, суд дал разъяснения о том, что эти объекты подлежат включению в конкурсную массу. Но отчуждение объектов коммунальной инфраструктуры происходит в особом порядке с возложением на покупателей обязанности надлежащим образом их содержать и использовать по целевому назначением. Более подробно с ответом ВС РФ можете ознакомиться по ссылке https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_338859/62652ba719504ab273f9d86a49e2f7e2ee33d0a5/ стоит нам сейчас обращаться и вытаскивать из конкурсной массы эти коммуникации? Во-первых это вряд ли возможно, если они законным образом включены в конкурсную массу Во-вторых на покупателя коммуникаций будет возложена обязанность их содержать и использовать по назначению

Дмитрий Квон · Answer

TImur, здравствуйте! 1.если после торгов имущества должника приходит новый собственник, а это скорее всего будет крупный девелопер МКД, может ли он нас отключить от коммуникаций, так как коммуникации, которые подходят к самому дому, тоже будут принадлежать новому собственнику. 1. Важно понимать, что новый собственник не вправе препятствовать перетоку энергии. Например, по электроэнергии это указано в п. 4 ст. 26 Федерального закона N 35-ФЗ «Об электроэнергетике» и пунктом 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 861. Соответственно, отключить от коммуникаций он не может. стоит нам сейчас обращаться и вытаскивать из конкурсной массы эти коммуникации? 2. На моя взгляд, да. Для примера можно привести Определение ВС РФ № 305-ЭС23-6628 по делу № А40-168748/2020, согласно которому нежилое помещение, входящее в состав МКД было исключено из конкурсной массы. Важно понимать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. Важно понимать, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания ( см. п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). В п. 3 постановления № 64 указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН . Аналогичная правовая позиция нашла имеется в п.12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022. Из судебного акта следовало, что спорное подвальное помещение представляет собой индивидуальный тепловой пункт, необходимый для обеспечения горячим водоснабжением здания, входит в состав его общедомового имущества и не предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания. Соответственно, тоже самое касается и коммуникаций, входящих состав здания (не только МКД), а значит они подлежат исключению из конкурсной массы. С уважением, юрист Квон Дмитрий Викторович.