Как проверить договор купли-продажи земли и договор с СНТ при покупке участка?

Ну и возможно по самому посёлку есть тоже какие-то юридические нюансы, о которых мы можем не знать — тоже хотелось бы их выявить. Посёлок Bayside Residence в Можайском районе Московской области.

 Здравствуйте

Скажу прямо — за такую сумму можно дать консультацию по дкп и рекомендации по сделке.

Проверка договора на инфраструктуру (30 стр) явно выходит за рамки цены вопроса, как и проверка юр лица — продавца.

По дкп в п 1.1.

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером: 50:18:0070202:___, местоположение: Московская область, Можайский район, участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 50:18:0070202; категория земель – Земли сельскохозяйственного назначения; виды разрешенного использования – _________________________

земли сельхоз назначения- это важно — там можно вести далеко не любую деятельность и даже стройка очень ограничена, это не ижс- где под индивидуальные дома жилье.

А нецелевое использование земли- это штраф по ст. 8.8 коап.

+ важно есть там постройки или нет — если есть- их надо указать.

Взять выписку из егрн- на землю и если есть постройки- на них тоже.

Здравствуйте.

1.1.            Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельных участков от «    »                   20__ года, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права 50:18:0070202:___-50/134/2020-2 от ___.10.20__ года.

Это нужно обязательно проверить через выписку ЕГРН — действительно, ли Продавец собственник, а так же нет ли каких либо обременений на участке.

По ст. 1 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.  Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При этом выписка должна быть максимально актуальной.

Московская область, Можайский район, участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 50:18:0070202; категория земель – Земли сельскохозяйственного назначения; виды разрешенного использования – _________________________, общей площадью: ____ кв. м., описание границ земельного 

Нужно проверить какой там вид разрешённого использования.

Соответствует ли это Вашим целям.

Здравствуйте.

ДКП в принципе нормальный.

Но следует заказать свежую выписку ЕГРН продавцу и показать вам о том, что земельный участок не обременен.

Настораживает, что земли сельхозназначения и ВРИ не указан в договоре.

Также, следует удостовериться в правильном межевании земельного участка, для чего пригласить кадастрового инженера.

Ниже я дополню свой ответ.

Уважаемый Алексей! Доброго! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:

на ЗУ, сооружения на нем надо смотреть кадастровые выписки из ЕГРН (лучше «расширенные»).

По ЗУ стоит пригласить кадастрового инженера и проверить «на вынос поворотных точек».

Продавец в браке или как и имущество приобреталось им в период брака (см. ст.ст.34-36 СК РФ)? Есть брачный договор или как? 

По договору с ТСН СНТ «Бэйсайд» скорее вернее верстать протокол разногласий (по договору есть вопросы, но это уже отдельно) и далее уже вручать противной стороне.

По уму хорошо бы поинтересоваться Уставом ТСН, решениями общих собраний членов ТСН.

Добрый день! Анализ договоров и возможности купить участок в сумму консультации нескольких юристов явно не укладывается. Но на что обратить внимание, написать можно. Во-первых, в ДКП не указано, есть ли объекты недвижимости на участке (не увидела такого во всяком случае), во-вторых, непонятно есть ли ЗОУИТ (ст 105 ЗК РФ) на участке, потому что вы не указали полный кадастровый номер, а если есть то нет ссылки в договоре на ограничение, установленные ст 56 ЗК РФ, а этом может означать приостановление регистрации права на основании ст 26 218-ФЗ от 13.07.2015 года. Уточняли ли вы нет ли у продавца задолженности перед СНТ за взносы? Покупатель расплачивается с продавцом аж за 2 недели до подачи документов в Росреестр, по-моему, это не очень выгодно покупателю, бегать потом за продавцом чтобы он сдал документы будет сложно, хотя если это его бизнес и он ИП и занимается продажей участков, то проблем не должно быть в этом вопросе. 

Договор о пользовании объектами инфраструктуры не очень понятен, потому как если вы покупаете участок и становитесь членом СНТ, то в Уставе все условия должны быть прописаны. Если же вы не вступаете в члены, то тогда да, должен быть договор на основании ст 5 217-ФЗ от 29.07.2017 года, если ваши права как не члена СНТ не ущемляются, вы не будете платить больше чем члены СНТ, то тогда такой договор необходим.

Вам надо обратить внимание на ПЗЗ, в какой территориальной зоне расположен интересующий вас участок, можно ли в такой зоне возводить кап объекты, нет ли охранных зон, которые не указаны в ЕГРН, которые могут запретить строительство. Вот это надо обязательно проверить. То что это земли сельхоз назначения — это не страшно, если в ПЗЗ нужная ТЗ и если ВРИ участка «для ведения садоводства». 

Алексей, здравствуйте!

По вашему вопросу

профессионал проанализировал договор ДКП и договор с СНТ для того чтобы понять какие есть плюсы и минусы с юридической точки зрения

1. По ДКП.

П.1.1. соответствует требованиям ст. 549 ГК РФ, ведь по договору купли-продажи  продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок. Безусловно  важно значение имеет вид разрешенного пользования. Исходя из расположения на кадастровой карте можно предположить, что ВРИ тут «дачное строительство» 

П.1.2. указаны сведения, подтверждающие право собственности.

п.1.3. Заверения Продавца относительно  обременений.

п.1.4. Относительно обеспечения наличия  электрической мощности в 15 кВт, то тут требуется подтверждение, наличие договора, схемы балансового разграничения ответственности, расположения коммуникаций и т.д. Каким образом осуществляется оплата. 

п.1.5. Переход права собственности и так по закону подлежит регистрации.

По разделу 2 в целом. Передача по акту приема-передачи по акту и  после оплаты — это хорошо. Однако тут не определено срок передачи земельного участка.  Соответственно следует внести корректировки

По разделу 3. Для Покупателя важно, чтобы денежные средства были перечислены в адрес Продавца только после регистрации перехода права собственности. Соответственно, все имеющиеся условия подлежат корректировке. Например, лучше использовать аккредитив, либо «безопасные платежи» от сбера, либо  иные аналогичные сервисы.

По разделу 4. Корректировке подлежат  п.4.3. с учетом использования аккредитива или иных сервисов, и следует обратить внимание, что в силу п.4.5. именно Покупатель несет расходы по регистрации перехода права собственности, это, например,  по оплате госпошлины 

По разделу 5 тут вопросов нет, поскольку в справедливо в части ответственности  в 0,1% за каждый день просрочки, либо оплаты, либо передачи земельного участка. Только как и ранее отметил, что нужно установить срок передачи зем. участка.  

По разделу 6. В данном случае вопросы только  к п.6.5. относительно арбитражного суда. Даже, если не исправить, то все равно будет суд общей юрисдикции.

По разделу 7 вопросов нет, однако следует отметить, что указание на переписку, в том числе эл. почту это хорошо, но в договоре нет телефонов, а также адресов эл. почты, что подлежит корректировке.

В договоре не указано наличие строений на земельном участке, т.е. нужно фактически соотнести их наличие и при необходимости отразить. 

Кроме того, нужно получить у собственника выписку из ЕГРН, чтобы определить наличие вообще каких-либо ограничений, а также  еще одну выписку из ЕГРН о переходе прав, чтобы определить наличие всех собственников, который были ранее.  Это требуется для того, чтобы определить возможные риски. 

Насколько я пониманию, что вы осматривали земельный участок, при этом обращали ли внимание на наличие соседних строений.  Ведь их неправильное расположение может повлиять на ваше строительство на земельном участке.

Для справки важно знать, что в силу ч.3 ст. 37 ЗК РФ 

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

-о разрешении на застройку данного земельного участка;

-об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

-о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

-иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Вместе с тем, не лишним будет перед покупкой определить границы в натуре и соответствие их фактическим границам. Для это потребуется привлечь кадастрового инженера.

Кроме того, не лишним также будет уточнить у собственника земельного участка о наличии иных коммуникаций и возможности подключения, например, по водоснабжению и водоотведению, газоснабжению. 

2. По  Договору №___ о пользовании объектами инфраструктуры  и другим имуществом общего пользования Товарищества собственников недвижимости Садоводческое некоммерческое товарищество «Бэйсайд»

1. В первую очередь лучше ознакомиться с Уставом, документом подтверждающим наличие  границ юридического лица (входит ли земельный участок, который предполагается приобрести в границы) и перечня имущества общего пользования. Важно понимать, что чаще всего тарифы, которые устанавливаются общим собранием  намного выше, если бы вы пользовались  квартирой, и могут быть выше рыночных. Споров между юр. лицом и собственниками земельных участков в очень достаточно. Тут действительно требуется определить насколько вы готовы нести такие расходы и при необходимости судиться. 

1.1. Кроме того,  ознакомление с Уставом требуется для того, чтобы определить его организационно-правовую форму. Если это ТСН, которое не является СНТ, то Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»   не применяется. 

Обязательства по оплате расходов за пользование общим имуществом возникают из договора. При этом, никто обязать вас заключить такой договор в этом случае не сможет. Нет отдельного закона.  Есть пространственная обособленность. (Об этом указано  в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой», или тут в статье)

1.2. Если же это СНТ, то указанный закон применяется и вне зависимости от того подпишите вы договор, либо нет, если земельный участок входит в границы СНТ, то вы обязаны будете платить взносы. Именно на основании закона. (см. ст. 5 указанного закона)

1.3. Указанное выше все касается  Раздела 1 Предмет договора.  Простое перечисление в общем общего имущества не указывает на его наличие, поэтому лучше потребовать его список, а лучше с наличием кадастровых номеров, чтобы понимать за что вы будете платить.  

Что входит в услуги за управление общим имущество вообще не понятно. Перечень отсутствует. Обычно это уборка территории в зимнее и летнее время, охрана, ремонт имущества и т.д. Как видите, что перечень общего имущества позволяет понимать какие услуги должны быть для его содержания.

2. Относительно Раздела 2. Права и обязанности они во многом дублируют, либо положения Устава, либо закона   N 217-ФЗ .

В подп. 5 п.2.1.  договора  есть  право 

   не допускать на территорию ТСН СНТ «Бэйсайд» грузовой и легковой автотранспорт Стороны 2, а также лишить права пользования имуществом ТСН СНТ «Бэйсайд», за исключением права пешего прохода к территории земельного участка Стороны 2, в случае возникновения у Стороны 2 задолженности по внесению платы в размере и в срок, предусмотренный настоящим Договором, более 2 раз подряд.
Даже, если это прописано в договоре

т.е. могут ограничить проезд, если будет долг. В части лишения права пользования имуществом это что невероятное, поскольку это в компетенции только суда. Т.е. лишить они права пользования не могут. 

3. Важный для вас раздел 3, поскольку предусматривает          в срок не позднее 5 текущего месяца оплату  300 рублей за каждые 100 м2 площади. При этом размер платы может быть изменен решением общего собрания. Размер взносов и платежей определяется на основании приходно-расходной сметы  и финансово-экономического обоснования. При  несвоевременном внесении взносов  может быть начислена неустойка в размере 0,1% от суммы, подлежащей к оплате, за каждый день просрочки.

4. В части раздела 4 вопросов нет. Ответственность указана выше.

5. В части раздела 5 спор  решается в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством в Можайском городском суде Московской области.

6. В части раздела 6 следует обратить внимание на п. 5.1.   Договор прекращает своё действие   в случае вступления Стороны 2 в члены ТСН СНТ «Бэйсайд»;

К договору прилагаются:

Приложение 1 «Правила проживания и пользования объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования в Товариществе собственников недвижимости Садоводческом некоммерческом товариществе «Бэйсайд»;

— Приложение 2 «Правила расположений строений на участке»;

— Приложение 3 «Правила по оформлению архитектурной концепции строений»;

— Приложение 3.1 «Требования к цветовому решению фасадов»;

— Приложение 4 «Правила по изготовлению фасадных ограждений для участков»;

— Приложение 4.1 «Правила по изготовлению ограждений между соседскими участками»;

— Приложение 5 «Правила по организации отвода воды из септика для участков»;

— Приложение 6 «Правила выполнения строительных работ и проживания сотрудников подрядных организаций в Коттеджном Поселке «Bayside Residence».

В некоторых из них декларативно прописаны правила, но не указана за них ответственность.

С учетом анализа следуют выводы: 

1.Требуется запросить дополнительные документы: выписки из ЕГРН на объект, о правах переходе прав на объект недвижимости (установить наличие ограничений), Устав, документы, подтверждающие границы юридического лица, список общего имущества полный перечень, решения общих собраний определяющих размер взносов, акты балансового разграничения ответственности лиц по всем коммуникациям, если таковые имеются.  

2. Установить наличие строений на земельном участке, наличие объектов на соседних участках, чтобы определить возможность строительства.

3. Установить наличие иных коммуникаций водоотведения, водоснабжения, газоснабжения.

4. Установить какие услуги входят в услугу по управлению общим имуществом.

5. После получения всех документов требуется дополнительных анализ, а при положительном решении скорректировать договор.  

6. привлечь кадастрового инженера для определения границ в натуре и соответствие их фактическим границам.

Здравствуйте.

По поселку возникает много вопросов.

Судя по кадастровой карте Росреестра у товарищества нет точно определенной территории садоводства. Поэтому ссылка в договоре о пользовании объектами инфрастуруктуры на положения Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд...» не является правомерной.

Ст.3 ФЗ 217

8) территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (далее — территория садоводства или огородничества) — территория, представляющая собой элемент планировочной структуры, в границах которой граждане осуществляют ведение садоводства или огородничества для собственных нужд.

Текст договора о пользовании объектами инфраструктуры имеет признаки кабальности и несоответствия требованиям ФЗ № 217 в части наделения Правления СНТ полномочиями, которые согласно ФЗ № 217 находятся в исключительной компетенции общего собрания членов СНТ ( п.2.4).

Текст договора посмотрела бегло, но однозначно можно заявить, что составлен очень небрежно, в реквизитах ТСН СНТ имеются ошибки, некоторые термины вызывают вопросы. В частности:

П. 1.2. К имуществу общего пользования членов ТСН СНТ «Бэйсайд» относятся:

земли общего пользования в границах ТСН СНТ «Бэйсайд»;

Что имеется в виду? Земли общего назначения или наличие муниципальных земель?

Ст. 3 ФЗ № 217

6) земельные участки общего назначения — земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования;

Ст. 85 ЗК РФ

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Некоторое беспокойство вызывает то, что председатель Правления одновременно является Председателями правления в других садоводствах со схожими названиями.

На мой взгляд, должен заключаться договор управления коттеджным поселком (по аналогии с ст. 162 ЖК РФ), а не договор о пользовании объектами инфраструктуры.

Вызывает вопрос п. 3.1.

Сторона 2 ежемесячно, начиная с «01» июля 2022 года, в срок не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца, производит Стороне 1 плату в размере 300 (Триста) рублей 00 копеек за каждые 100 м2 площади участка за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом, в соответствии с Протоколом Общего собрания ТСН СНТ «Бэйсайд» от «04» декабря 2020 года.

То есть не будучи собственником земельного участка покупатель должен нести расходы вместо продавца, обязанного нести эти расходы?

По сути текст договора является извлечением из Устава, однако, он не содержит обязательных сведений о правилах определения размера взноса

Ст. 14 ФЗ № 217

7.1. Указываемые в уставе товарищества правила определения размера взносов должны предусматривать порядок расчета размера взносов в виде текстового описания и (или) формулы расчета.

Приведение формулы расчета является актуальной, поскольку в тексте договора есть упоминание о плате в зависимости от количества соток, а учитывая, что продаваемые участки имеют площадь исчисляемую в квадратных метрах, формула расчета должна содержать зависимость не от соток, а от квадратных метров.

В любом случае нужно ознакомиться с Уставом ТСН СНТ.