Законно ли завышение стоимости недвижимости для получения ипотеки без первоначального взноса?

Но у них нет денег на первоначальный взнос. Риелтор предложил поднять цену в договоре на 15%, покупатели напишут расписку о том что выдали мне сумму равную 15%, а я напишу расписку о том что вернул им эту сумму. И с этой распиской они идут в банк получать ипотеку, после чего я получаю деньги от банка.

Здравствуйте!

Это очень сомнительная схема, и я бы крайне не рекомендовал связываться с такими покупателями.

Очень похоже на мошеннические действия со стороны покупателей (статья 159 УК РФ), так как фактически денежные средства вы не получаете и не можете их вернуть обратно с юридической стороны.

Также, банк может выявить данный факт с соответствующими последствиями в виде отказа от предоставления ипотеки.

Будьте очень осторожны, требуйте от покупателей, чтобы всё было легально

Здравствуйте,  Артем.

Вам предлагают полную ерунду. Схема очень похожа на мошенничество.

Вы не должны давать расписку о получении денег которые Вам не платили.

В противном случае с Вас их могут взыскать в судебном порядке как неосновательное обогащение по статье 1102 ГК.

Пусть ищут деньги на первоначальный взнос. 

У меня сестре предлагали похожую схему, мы отказались.

Сомнительно также что они вообще являются платежеспособными.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте! Схема сомнительна. При такой схеме усматривается состав преступления.

УК РФ Статья 159.1. Мошенничество в сфере кредитования

1. Мошенничество в сфере кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, -

 
наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев.

Вы всего лишь продавец и Вам не нужно нести никаких проблем с банком. В данном случаи Вам легче отказать и найти других более платежеспособных покупателей.

Здравствуйте.

Риелтор предложил поднять цену в договоре на 15%, покупатели напишут расписку о том что выдали мне сумму равную 15%, а я напишу расписку о том что вернул им эту сумму.

По сути это предоставление недостоверных сведений в банк.

Также может быть применена и ст. 170 ГК РФ, согласно которой притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Не могу рекомендовать подобное.

ипотеку, после чего я получаю деньги от банка. Насколько это законно и юридически подкрепленно? Существует такая практика?

 Артем, добрый день! Это называется притворной сделкой, в силу ст. 170 ГК РФ такая сделка ничтожна. Для Вас риск в том, что если сделка срывается Вы вдруг на пустом месте становитесь должны несостоявшимся покупателям деньги которые не получали по факту, но получение которых подтвердили имеющейся у них распиской. 

Вам предлагают очень запутанную и недобросовестную схему, поскольку: во-первых, Вы сами становитель участником мошеннических действий, за которые предусмотрена уголовная ответственность, которая ложится полностью на Вас, да еще группой лиц по предварительному сговору,   а, во-вторых, велик риск, что Вас обманут, поскольку при указанных обстоятельствах будет написана расписка о денежных средствах, которые Вы не получали.

Артем, добрый день.

Я соглашусь с коллегами насчет того, что такие действия имеют множество противоречий законодательству РФ, в т.ч. это и притворность сделки в части ее цены.

Вместе с тем, имея опыт работы в недвижимости, утверждаю, что такая схема активно используется на практике, поскольку в ряде случаев иного пути у сторон (продавцу -продать, а покупателю — купить) не существует, или это очень сложно. Да и практически недоказуемо все, о чем пишут коллеги.

Отмечу

Риелтор предложил поднять цену в договоре на 15%, покупатели напишут расписку о том что выдали мне сумму равную 15%, а я напишу расписку о том что вернул им эту сумму.

 Обычно расписку о возврате пишет не продавец, а покупатель. Цена в договоре купли-продажи является существенным условием договора (п.1 ст.555 ГК РФ). Таким образом, устанавливая в самом договоре цену, покупатель берет на себя обязательство уплатить за товар определенное количество денег, согласно договору. В соответствии со ст.408 ГК РФ

2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Следовательно, Вы пишете расписку о том, что получили деньги, а не вернули. 

В результате — есть ДКП, есть расписки об уплате как собственных средств, так и кредитных. Доказать при таких обстоятельствах мошенничество или притворность нереально.

Вместе с тем Вы должны понимать и риски:

1. В случае признания самой сделки недействительной по каким-либо основаниям или при расторжении договора Вы должны будете вернуть покупателю сумму, которая указана именно в договоре (см.п.2 ст.167 ГК РФ, абз.2 п.4 ст.453 ГК РФ), поэтому именно покупатель пишет Вам заранее расписку о получении (возврате) денег на сумму договоренной разницы между указанной ценой и фактической и передает эту расписку Вам. В переговорах аргументировать именно такой порядок следует тем, что ипотека с нулевым взносом нужна не Вам, а покупателю, а значит и риски он должен взять на себя.

2. Налоговые риски. Если срок владения, истечение которого дает право на осовобождение от налогооблажения не истек, то налоги Вы будете платить с суммы, указанной в ДКП. При этом возможно применение налоговых вычетов.

В целом, идти ли на риски, в данном случае решать только Вам. При этом я бы исходил из того, насколько сложен поиск другого покупателя. Если он затруднен в силу каких-то причин, то можно и согласиться, только я бы рекомендовал обратиться к другому специалисту (своему) для сопровождения, а не к риэлтеру покупателя, с тем, чтобы Вас в чем-либо не обманули при оформлении.

Здравствуйте!

Риелтор предложил поднять цену в договоре на 15%

Первый вопрос, который у вас встанет после продаже недвижимости это оплата налогов, если недвижимость у вас находится в собственности менее минимального срока владения, то вы будете обязаны оплатить налог.

Вот теперь смотрите, условно цена квартиры 5 000 000 рублей, предположим вы воспользовались имущественным налоговым вычетом (ст. 220 НК РФ) с снизили сумму с 5 млн до 4млн, так вот, 15% от 4 млн это 600 000 рублей, вот с этой суммы вам необходимо будет дополнительно оплатить налог в размере 13%, это 78 000 рублей (суммы ориентировочные, поскольку не знаю стоимость квартиры). Вам оно надо?

Плюсом ко всему, где гарантия что после подписания они точно напишут вам расписку, что получили от вас деньги в размере 15%?

Да и схема мошенническая.

Мой вам совет, не связывайтесь, найдите нормального покупателя