Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Подскажите, какие варианты у меня есть?
Добрый день! В сентябре 2022 года сняли квартиру в г. Одинцово в связи с переводом жены на работу в Одинцово из г. Ступино договор аренды был составлен на 11 месяцев. Но 31 января 2023 года супругу переводят обратно в Ступино приказом. Я позвонил наймодателю и сказал, что в связи с такими обстоятельствами, мы не можем далее снимать квартиру а нам надо возвращаться в Ступино. Наймодатель ответил, что не вопрос, только вы мне возместите оплату за 6 месяцев, непрожитый вами. Настаивает, что пункт в договоре 6.1.11 « при досрочном расторжении договора, наниматель должен выплатить всю сумму по договору за 11 месяцев»
При том, что в договоре не предусмотрено никаких форс-мажоров. Есть так же пункт, что срок найма по обоюдному согласию сторон может быть сокращен.
Но наймодатель не хочет договариваться,грозит судом, если не оплатим все 11 месяцев.
Я конечно подписал этот договор, потому что мы планировали переезд в Одинцово будет долгосрочным, в связи с переводом по работе.
Подскажите, какие варианты у меня есть? Приказ о переводе супруги обратно есть на руках
Настаивает, что пункт в договоре 6.1.11 « при досрочном расторжении договора, наниматель должен выплатить всю сумму по договору за 11 месяцев» При том, что в договоре не предусмотрено никаких форс-мажоров.
Добрый день!
К сожалению, в соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться в точном соответствии с его условиями.
Переезд и командировка не могут расцениваться как форс-мажорные обстоятельства. Так, к форс-мажорным обстоятельствам возможно отнести непреодолимую силу, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельств.
При этом, статьей 401 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено:
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Далее продолжу.
Здравствуйте, Константин!
В соответствии со ст. 687 ГК РФ, наниматель вправе расторгнуть договор найма и в одностороннем порядке, но предупредить наймодателя необходимо минимум за 3 месяца. При этом законом никаких санкций за несоблюдение этого срока не предусмотрен. Соответственно, тут стороны вольны сами предусматривать условия в силу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Конечно, обязательства должны исполняться надлежащим образом, согласно ст. 309 ГК РФ, но условия договора, противоречащие закону, ничтожны в силу ст. 168 ГК РФ. К тому же нельзя забывать, что ст. 10 ГК РФ запрещает
осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Поэтому, как я полагаю, за 3 месяца наймодатель взыскать с Вас деньги может, но никак не за 11. Это уже будет санкция, несоизмеримая нарушению.
Здравствуйте.
Подскажите, какие варианты у меня есть?
Вариантов у Вас не так много: Вы либо удовлетворяете требования наймодателя, либо договариваетесь с ним (если он, разумеется, согласится) о каком-то компромиссном варианте, либо отказываете и тогда, возможно, дело дойдет до суда.
Если до суда оно все же дойдет, сказать наверняка, каково будет решение, невозможно. С одной стороны, в соответствии с гражданским законодательством обязательства в рамках договора должны исполняться:
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Статья 310 ГК РФ.
С другой, уплата найма за целых 6 месяцев без фактического пользования (а значит, это скорее всего будет квалифицироваться судом как неустойка, то есть как средство обеспечения обязательства), то есть без извлечения какой-либо пользы из имущества, может быть расценена как завышенная.
Во-первых, в соответствии с нормами гражданского законодательства
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Статья 687 ГК РФ.
Высока вероятность, что суд взыщет плату только за 3 месяца, руководствуясь этой нормой. Поэтому советую направить ему полноценное письменное уведомление, чтобы, если что, ограничить свою ответственность не 6 месяцами, а тремя.
Далее, Вы можете защищаться в суде и другими средствами, в том числе нормой о снижении неустойки в случае несоразмерности нарушения выдвинутым требованиям:
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Статья 333 ГК РФ.
А также общими положениями, включая принципы разумности и справедливости.
Спасибо большое!
Не за что.
Но если я ему отправлю письмо на почту, что собираюсь съехать через 3 месяца, как меня обязывает закон, он должен вернуть мне залог за квартиру( 52000)
Залог и иные средства обеспечения обязательств — это вопрос отдельный. С этим нужно разбираться. И начать нужно с того, что необходимо понять, идет ли речь о залоге, или все же о задатке, авансовом платеже, обеспечительном платеже или других правовых конструкциях. И даже если в договоре написано о «залоге», совсем не факт, что описана его конструкция. Часто в договорах найма, когда наймодатели сами составляют договоры, скачивая образцы из интернета, они пишут о «залоге», «депозите» и прочих подобных понятиях, а суд переквалифицирует их в качестве других средств, поскольку правовой режим в договоре описан не характерными для залога нормами.
Но в любом случае уведомление никаким образом не сказывается на правомочности наймодателя требовать «залог». Уведомление — это Ваша обязанность с точки зрения законодательства, которая, к слову, для Вас актуальна, так как может позволить не платить по максимуму.
И с Вашей стороны уведомление уже произошло.
Или то, что я съезжаю через 3 месяца, является нарушением договора с моей стороны и он мне его возвращать не обязан?
Это зависит от того, как это обозначено в договоре. Но по общему правилу залог должен погашать часть обязательства, то есть он должен зачесть его в счет 3 месяцев (или 6 — по его логике).
Считаю, что в данном случае Вам стоит расторгать договор найма по основаниям ст. 451 ГК РФ — в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых Вы исходили при заключении договора.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Сначала Вам следует направить Наймодателю письменное уведомление о том, что Ваши обстоятельства изменились существенным образом (т.е. указать, что работодатель переводит нанимателя на другую работу в другой регион, в связи с чем Ваши обстоятельства изменились существенным образом по смыслу ст. 451 ГК РФ), на основании чего просите расторгнуть договор найма досрочно (указать в своем уведомлении — с какой даты просите расторгнуть договор). В этом же уведомлении попросите дать Вам письменный ответ в 7-дневный срок в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ, согласно которому
В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.
Далее, расторжение договора по данному основанию осуществляется в судебном порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Если будете расторгать договор найма не по инициативе Нанимателя, а по основаниям ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, не должно возникнуть такого последствия, которое предусмотрено договором при его расторжении по инициативе Нанимателя (об оплате всех арендных платежей за все 11 месяцев).
Считаю, что в данном случае Вам стоит расторгать договор найма по основаниям ст. 451 ГК РФ — в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых Вы исходили при заключении договора.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Сначала Вам следует направить Наймодателю письменное уведомление о том, что Ваши обстоятельства изменились существенным образом (т.е. указать, что работодатель переводит нанимателя на другую работу в другой регион, в связи с чем Ваши обстоятельства изменились существенным образом по смыслу ст. 451 ГК РФ), на основании чего просите расторгнуть договор найма досрочно (указать в своем уведомлении — с какой даты просите расторгнуть договор). В этом же уведомлении попросите дать Вам письменный ответ в 7-дневный срок в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ, согласно которому
В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.
Далее, расторжение договора по данному основанию осуществляется в судебном порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Если будете расторгать договор найма не по инициативе Нанимателя, а по основаниям ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, не должно возникнуть такого последствия, которое предусмотрено договором при его расторжении по инициативе Нанимателя (об оплате всех арендных платежей за все 11 месяцев).
Кроме того, очень важно, каким образом сформулирован пункт договора 6.1.11 про оплату нанимателем всей суммы договора за 11 месяцев при его досрочном расторжении.
В договор найма возможно внесение условия о применении штрафа к нанимателю в случае досрочного расторжения договора по его инициативе (без причин).
Если данный платеж не указан как штрафная санкция для Нанимателя за досрочное расторжение договора, а по смыслу данный платеж означает оплату за найм помещения, то имеются основания для отказа Наймодателю во взыскании данных сумм с Нанимателя, если договор будет расторгнут.
В этом случае данный пункт будет противоречить самой природе договора аренды (найма), предусматривающей возможность взыскания платы с нанимателя (арендатора) только за фактическое использованием им сданного в найм помещения для целей проживания в нем в период действия договора.
Так, согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
После расторжения договора взыскать оплату за найм возможно только в случае наличия задолженности по данным платежам за период действия Договора.
Взыскание оплаты за найм за будущее время (за период после расторжения договора) невозможно.
Если Вы заключили договор на таких условиях, то изменение этих условий возможно только по соглашению сторон, и если одна из сторон не согласная на изменение условий договора, то возможно их изменение в судебном порядке, но только по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского Кодекса РФ:
То есть, иными словами, именно наймодатель должен нарушить условия Вашего договора, и эти нарушения должны быть существенными. Это не Ваш случай, т.к. нарушаете условия договора именно Вы.
Вы, конечно, можете не производить оплату за 11 месяцев, но велик риск обращения наймодателя в суд с требованиями о взыскании этой платы, да ещё и процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского Кодекса РФ и судебных расходов (ст. 98 Гражданского процессуального Кодекса РФ), поскольку согласно ст. 309 Гражданского Кодекса РФ: