Женщина продала квартиру по договору купли продажи своей сиделки, через полгода женщина умирает, сиделка продает квартиру сразу, нам ее продает уже купивший у нее. С момента смерти прошло 2 месяца. Безопасно ли покупать такую квартиру?
Здравствуйте.
С точки зрения безопасности конечно тут может быть вопрос. В первую очередь, связанный с недавней смертью первой собственницы квартиры. Не исключено, что могут возникнуть наследники, которые будут иметь намерение оспорить сделку договора купли-продажи по признаку порока воли продавца (например, ст. 177, 179 ГК РФ). Предположить каков будет результат такого оспаривания затруднительно.
Логично было бы обратиться в страховую компанию с целью страования титула. В этом случае страховая компания проверит все документы и сделки. Если застрахует, значит вероятность сохранности титула будет довольно высокой.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
Женщина продала квартиру по договору купли продажи своей сиделки, через полгода женщина умирает, сиделка продает квартиру сразу, нам ее продает уже купивший у нее. С момента смерти прошло 2 месяца. Безопасно ли покупать такую квартиру?
Добрый день!
Покупать такую квартиру рискованно, т.к. наследники могут оспорить сделку купли-продажи наследодателя по основаниям, предусмотренным ст. 177 Гражданского Кодекса РФ:
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Конечно, если Вы покупаете квартиру от второго продавца, то риски снижаются, и Вы можете предъявить требование о признании Вас добросовестным приобретателем, однако, сказать однозначно, как будут развиваться в Вашем случае события, невозможно, не зная в подробностях всех обстоятельств.
Если всё-таки надумаете рискнуть и купить квартиру, то рекомендую Вам застраховать титул на 3 года. При страховании все риски будут оценены страховой компанией.
Юлия, добрый день.
Определенные риски есть, например в том случае, если наследниками (например) не будет доказано, что на момент заключения сделки купли-продажи женщина продавец была недееспособной, в данном случае сделка может быть признана недействительной.На совершение сделки по отчуждению доли в праве собственности, принадлежащей недееспособному, их опекуны (попечители) должны получить согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Ели факт недееспособности не имел места сделка вполне законна, единственным правоустанавливающим документом, выдаваемым по итогу регистрационных действий, является выписка из ЕГРН.
Так же сделку с недееспособным лицом можно интерпретировать как сделку с пороком воли в соответствии с п. 1 ст. 177 ГК такая сделка является недействительной в форме ничтожности.
Добрый день, Юлия! В данном случае опасность может исходить от того, что прошло всего 2 месяца с момента смерти женщины (момента открытия наследства). Вполне возможно, что у женщины могут быть законные наследники, которые имели право в течение 6 месяцев с момента открытия наследства принять его (статья 1154 Гражданского кодекса РФ).
Вполне возможно, что подобная быстрая схема перепродажи квартиры может быть связана с какими-то незаконными махинациями с недвижимостью, а таким образом пытаются замести следы. Однако, в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса РФ, Вы априори будете признаны добросовестным приобретателем квартиры, который не знал и не мог знать, что у продавца квартиры нет права по распоряжению ей, если в суде не будет доказано обратного. Поэтому даже если имеются лица, которые могут претендовать на законных основаниях на данную квартиру, оспорить сделку будет трудно.
У Вас два варианта: либо тщательно проверить все документы на квартиру, в том числе нет ли там зарегистрированных лиц или лиц, имеющих право пользования квартирой. Сделку провести только у нотариуса. Либо отказаться от такой сделки, если она все таки вызывает какие — то сомнения и подыскать себе более надежный вариант.
Если у Вас остались какие — то вопросы, с удовольствие отвечу на них здесь или в личном чате.
Успехов Вам!
С уважением, кандидат юридических наук Алексей Валерьевич Колотилин
Однако, в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса РФ, Вы априори будете признаны добросовестным приобретателем квартиры, который не знал и не мог знать, что у продавца квартиры нет права по распоряжению ей, если в суде не будет доказано обратного. Поэтому даже если имеются лица, которые могут претендовать на законных основаниях на данную квартиру, оспорить сделку будет трудно.
Весьма сомнительное утверждение. И если совершено мошенничество, что будет установлено, органами следствия, то даже у добросовестного приобретателя имущество может быть изъято на основании ст. 302 Гражданского Кодекса РФ:
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По общему правилу, в соответствии со статьей 302 ГК РФ, приобретатель признается добросовестным, если иное не доказано в суде. Собственник жилья должен будет доказать, что приобретатель знал о незаконном происхождении квартиры. Данная позиция, в частности, была подтверждена Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года.
К тому же никто не лишает права добросовестного приобретателя подать иск к государству о возмещений стоимости изъятой квартиры.
И еще: я не советую покупать квартиру, а предлагаю клиенту два варианта на выбор: тщательно проверить документы или отказаться от сделки, найдя себе более безопасный и надежный вариант. Поэтому не вижу оснований для претензий к моему ответу
И всё-таки, я не рекомендую покупать такую квартиру, поскольку сам факт того, что женщина-собственник нуждалась в уходе, уже наводит на мысль, что сделка была совершена с пороком воли и вполне возможно, что это мошенническая схема. А если эта схема мошенническая, и будет возбуждено уголовное дело по ст. 159 Уголовного Кодекса РФ «Мошенничество», то даже в случае признания Вас добросовестным приобретателем имущество может быть у Вас изъято и возвращено законному владельцу — наследнику.
Так, согласно ст. 302 Гражданского Кодекса РФ:
Слишком подозрительная эта сделка. Риски очень велики остаться и без денег, и без квартиры.