Для ускорения сделки продавец предлагает оформить договор дарения на 1/2 части комнаты, оставшуюся часть оформить договором купли-продажи

Какие риски могут быть у покупателя если на него оформят 1/2 части комнаты по договору дарения?

 Добрый день!

 Если вдруг сделка дарения по каким-либо основаниям будет признана недействительной судом, то стороны подлежат возвращению в первоначальное положение, т.е. право собственности на 1/2 долю возвращается дарителю, а одаряемому деньги не возвращаются. т.к. дарение — это безвозмездная сделка.

Так, согласно ст. 167 Гражданского Кодекса РФ:

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке

Поэтому определенные риски имеются, и лучше выполнить все требования закона, но заключить договор купли-продажи.

Хотя  не факт, что кто-то будет оспаривать сделки, и всё может пройти гладко. Но риски есть.

Если вам точно известно что никто из соседей не располагает материальными возможностями купить комнату можете продать так.

Просто вы рискуете тем. что кто-то из соседей кто реально может эту комнату купить пойдет в суд и будет просить перевести на него права покупателя, при этом должен положить на счет Управления судебного Департамента сумму денег. Т.е. кто то из соседей идет с иском о переводе прав покупателя на них, а не просто признает сделку недействительной из за того что вы его не уведомили.  

Если вам достоверно известно что никто не сможет купить комнату из соседей вы особо ничем и не рискуете.. 

 Ст. 250 ГК РФ.

 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Виктория, добрый день! Получение в дар доли образует у получателя налоговые последствия в виде обязанности уплатить налог 13% от кадастровой стоимости доли ( ст. 214.10 НК РФ) если только стороны сделки не являются близкими родственниками. Что касается 

и получить отказ. Это займет месяца 2 по времени.

 отказ не требуется, требуется уведомить и по истечение месяца если правом не воспользуется можно продавать. Получение нотариального отказа просто может сократить этот срок, но именно отказ не нужен.

Здравствуйте, Виктория!

Вы вправе продать комнату в коммунальной квартире любому лицу, если остальные участники долевой собственности не приобретут комнату в течение месяца со дня извещения. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой комнаты, такая комната может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса  РФ).

То есть получать отказ от других собственников Вам необязательно. Вы обязаны уведомить их и  подождать месяц с момента извещения.

Если будете заключать договор дарения, то следует иметь в виду, что такой договор пподлежит нотариальному удостоверению в соответствии с п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости». И покупка оставшейся доли также должна осуществляться через нотариуса.  А это дополнительные и немалые расходы.

Про  другие риски Вам уже написали.

Здравствуйте!

Единственный риск, который я здесь вижу — возможность признания договора дарения притворной сделкой.

Согласно положениям п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Иными словами, если иные собственники долей в жилом помещении (вероятнее всего, юридически Вам продается не комната, а доля в жилом помещении) заявят о том, что фактически договор дарения заключался с целью прикрыть договор купли-продажи и с целью обхода правила премущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ) или ухода от налогообложения, то суд может признать сделку притворной (прикрывающей договор купли-продажи). В таком случае собственники, заявившие такое требование смогут требовать в судебном порядке о переводе на себя прав покупателя по договору купли-продажи (который ранее был договором дарения).  

Данный риск я бы оценил как минимальный, так как если бы кто-то из сособственников был заинетерсован в покупке доли, то такой сособственник не даст и отказ от премущественного права покупки по договору-купли продажи (по которому Вам продают вторую часть доли). Кроме того, для признания дарения притворным, нужно доказать что по договору дарения фактически передавались денежные средства, что сделать третьим лицам практически невозможно.

В остальном проверка чистоты сделки не будет отличаться от купли-продажи: необходимо проверить историю владения имуществом, обременения в выписке из ЕГРН, не состоит ли на учете в ПНД и НД продавец и так далее.