Возможно я что-то не правильно понимаю?

Question

Мы с мужем хотим открыть вегетарианский гостевой дом на 15 отдельных номеров по типу сельского гостевого дома. Рядом планируем поставить теплицы с возможностью для гостей собирать и есть урожай. Для повышения привлекательности такой мини эко-отель хотим сделать неподалёку от моря. Рассматриваем посёлок городского типа в Крыму. Вопрос к Вам, какую землю нам надо купить и как это лучше сделать? На сайтах множество предложений с участками у моря с разной стоимостью от агенств недвижимости и частников. Есть участки ИЖС, есть СНТ, они дешевле, есть даже ЛПХ, порезанные по 5 соток, на которых в Севастополе уже построили дома. При этом на кадастровой карте есть как пустые участки земли, так и сельхоз назначения(видимо используемые другими фермерами). Я видела, что Вы уже отвечали на похожий вопрос, идея с получением статуса фермерского гостевого дома нас очень заинтересовала. Но есть много тонкостей, не совсем понятных для нас. Ситуация осложняется ещё и тем, что большинство гостевых домов Севастополя и рядом стоят на землях для веления садоводства, а значит не платят налог на землю, как предприниматели и составляют для нас в будущем не равные конкурентные условия. Возможно я что-то не правильно понимаю? Видела в новостях, что планируется разрешить фермерам строить гостевые дома на своих землях для приёма туристов. Закон не вступил в силу или его отменили, можете об этом поподробнее рассказать. Другое дело, что все выставление на авито и циан участки ИЖС находятся в черте города. А за городом они называются ИДС индивидуальное дачное строительство. Риелторы предлагают эти участки для строительства гостиницы, но при этом на кадастровой карте есть также размеченные куски земли под строительство и обслуживание туристического-гостиничного комплекса. Выведенные из общего массива участков. По идее для строительства фермерского гостевого дома, хорошо бы иметь некую небольшую ферму и там же сам этот дом - мини гостиницу, средство размещения. И не понятно как это правильно сделать, может быть взять землю в аренду у государства, но как это сделать?

Юрий Колковский · Answer

По идее для строительства фермерского гостевого дома, хорошо бы иметь некую небольшую ферму и там же сам этот дом — мини гостиницу, средство размещения. И не понятно как это правильно сделать, может быть взять землю в аренду у государства, но как это сделать? Здравствуйте. В Национальном стандарте ГОСТ Р 56641-2015 https://docs.cntd.ru/document/1200124942 есть такое понятие как сельский гостевой дом. касается возможности строить за землях с/х назначения домов, то это изменение законодательства касается жилого дома для членов фермерского хозяйства, а не гостевых (п.1.ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Кроме того, даже для таких домов имеются определенные ограничения по параметрам. Так что на данный момент на землях с/х назначения строить можно только собственный жилой дом фермера. Вам же нужен земельный участок с другим назначением. Согласно ст. 7 Земельного кодекса Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Указанный классификатор утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 Для гостиниц есть вид ВРИ ЗУ «Гостиничное обслуживание (код 4.7) который предусматривает Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них либо туристическое обслуживание (код 5.2.1) Размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей Вопрос по строительству фермерских гостевых домов Госдумой не рассматривался. Ситуация осложняется ещё и тем, что большинство гостевых домов Севастополя и рядом стоят на землях для веления садоводства, а значит не платят налог на землю, как предприниматели и составляют для нас в будущем не равные конкурентные условия. Возможно я что-то не правильно понимаю? Понимаете правильно, поскольку данное нарушение является основанием для привлечения таких предпринимателей по ст. 8.8 КоАП РФ и прекращения нарушения законодательства. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за платной персональной консультацией.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Анна. Вам нужен земельный участок с видом разрешенного использования (ВРИ) ЛПХ или ИЖС с категорией земли населенных пунктов. Причем Важны показатели площади участка и плотности застройки, которые Вы можете узнать запросив выписку из Правил землепользования и застройки соответствующего поселения или запросив у правообладателя градостроительный план земельного участка, который правообладатель может получить бесплатно в местной администрации на основании статьи 57.3. Градостроительного кодекса РФ. То есть, Вы можете рассматривать построить несколько жилых домов, в одном из них проживать, другие сдавать в найм. В этом случае Вас маловероятно будет привлечь к административной ответственности по статье 8.8. КоАП РФ. Либо, как вариант, выбрать участок с ВРИ Гостиничное обслуживание (4.7. по Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, Приложение к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412). В этом случае сможете построить здание на несколько номеров и назвать его хоть гостевой дом, хоть сельская гостиница. Требования к гостиницам по ссылке в СП 257.1325800.2020 СВОД ПРАВИЛ ЗДАНИЯ ГОСТИНИЦ docs.cntd.ru/document/603252520 При этом, проживать в этом же здании Вы по идее не сможете. Вам придется на этом же участке запрашивать второй основной ВРИ ИЖС или ЛПХ и если это возможно строить на нем же свой жилой дом. Если Вам потребуется сопровождение в реализации задуманного, можете написать мне в чат. С уважением! Г.А. Кураев

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Определение понятия «гостевой дом» законодательством РФ не предусмотрено. До 1 сентября 2021 года в описании вида жилая застройка, установленного классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», было написано что к жилой застройке относятся здания, предназначенные для проживания человека, за исключением зданий и помещений, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. Жилая застройка включается себя ври ИЖС, ЛПХ. Поэтому администрации трактовали так, на таких участках если вдруг видим, что сдается в наем жилье, штрафуем. Для этого приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от «30» июля 2021 г. N П/0326 данный запрет убрали. Внесены изменения в описание вида разрешенного использования с кодом 2.0 «Жилая застройка». Граждане, проживающие в жилых домах, расположенных на земельных участках с видом разрешенного использования «Жилая застройка», могут сдавать жилые помещения для временного проживания в них. Так как содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования ИЖС и ЛПХ, то к ним данные изменения тоже относятся. Устранено противоречие. Запрет на использование земельных участков ИЖС и ЛПХ в целях предоставления жилых помещений по договорам найма противоречил положениям ГК РФ (пункт 2 ст. 288, ст.ст. 209, 290, 673), ЖК РФ (статьи 16, части 2 статьи 30). Однако, несмотря на это, скажу вам, администрация по-прежнему, особенно в городах и селах у моря, требует участки под ИЖС и ЛПХ менять или дополнительно по возможности добавлять (если позволяет ПЗЗ) к ним виды «Туристическое обслуживание» или «Гостиничное обслуживание», «Предпринимательство». Для них эти изменения прошли мимо. К тому пишу, что могут штрафовать и требовать «привести в соответствии с законодательством» . Так вот, таких понятий о которых вы пишите, гостевой дом, сельский или фермерский гостевой дом — нет. Есть Постановление Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц». В пункте 5 утвержденного им положения указаны все виды гостиниц, в частности то что вам нужно это загородный отель, туристская база, база отдыха — вид гостиниц, расположенных в сельской местности, в горной местности, в лесу, на берегу водоема, не относящихся к лечебно-оздоровительным местностям или курортам. То есть, если вы хотите выращивать овощи на одном участке и сдавать в наем помещения в жилых домах, то вам подойдут участки для ИЖС и ЛПХ (с таким назначением), а если в ПЗЗ есть одним из основных просто «жилая застройка», то еще лучше будет поменять на этот вид, чтобы меньше вопросов было. Земля с назначением СНТ вам не подойдет в данном случае. Ну или с ней больше проблем будет. Что касается жилого дома на землях КФХ, это во-первых, совсем другая история, там земли для сельхозпроизводства, а не просто для выращивания овощей для жителей гостиницы. Во-вторых, на иметь статут КФХ, в-третьих, дом только для фермера и его семьи. В данном случае точно будет нарушение целевого использования и штрафы. Всего хорошего и удачи! Ищите участок , чтобы на нем можно было бы строить, проверяйте на наличие охранных зон и смотрите в ПЗЗ поселения какая территориальная зона и какие град регламенты установлены! Удачи!

Иван Кошкин · Answer

Доброго времени суток, Анна. Предлагаю вам не торопиться с выбором земли по той причине, что вы не поняли вашу концепцию до конца. Съездите в Крым, допустим в п.Морское, где есть эко-отель Мирали со своей фермой. Или найдите что-то поближе к Севастополю. Не важно. Главное, чтобы понять, как поступить, надо посмотреть опыт других. Но я понимаю, что скорее всего вы этот вопрос прошли с какой-то стороны. Теперь про гостевые дома. Да, такой законопроект двигает Ростуризм, его хотели принят в 2021 году, но он завяз в согласованиях, потому как только его примут, многие полугостинницы и гостевые дома станут легальными, что выведет их из серой зоны. https://tass.ru/ekonomika/14607829?utm_source=yandex.ru&utm_medium=organic&utm_campaign=yandex.ru&utm_referrer=yandex.ru Поэтому, если не сильно торопитесь с покупкой, подождите несколько недель, чтобы увидеть хотя бы законопроект, в котором гостевые дома будут классифицировать, вероятно, и с приусадебным участком. С другой стороны подобные дома и гостиницы функционируют, поэтому можно пообщаться с их хозяевами, как все на самом деле в Крыму. Специфика там своя есть и к этому стоит быть готовым.