Где сказано что нельзя взять в аренду участок с постройками и выкупить соответственно

Здравствуйте!

Хотя 2 семьи по аналогии умудрились это сделать. У них также 2 сотки на которой имеется баня (причем баня ветхая). Зарегистрировали как введение огородничества

Каким образом этим соседям удалось это сделать мы точно не знаем. И не факт, что Вам удастся пойти именно этим путём.

Согласно ч.16 ст.11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является:

3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам;

Согласно ч.8 ст.39.11 ЗК РФ  земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он не свободен и на нём имеется самовольная постройка ( ст.222 ГК РФ).

Администрация в общем-то правомерно Вам отказала  в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.И обжаловать данный отказ смысла не вижу. К тому же же пропущен трехмесячный срок для такого обжалования ( ст.218,219 КАС РФ).

При этом администрация Вам и предложила вариант решения Вашей проблемы.А именно — обратиться в суд с иском согласно ст.131,132 ГПК РФ о признании права собственности на самовольную постройку.

Поэтому попробуйте пойти именно таким путём — обратиться в  суд.

В суде придется предоставить заключение о соответствии бани строительным, противопожарным и иным требованиям и нормам. Либо провести судебно-строительную экспертизу, Ст.79 ГПК РФ. Если заключением будет установлено, что самовольная постройка соответствует требованиям и не будет нарушать права и законные интересы третьих лиц, то суд может признать право собственности на постройку.

Далее на основании решения суда Вы зарегистрируете право собственности на капитальную постройку в Росреестре. И затем уже в порядке ст.39.20 ЗК РФ сможете оформить земельный участок без торгов.

Согласно ст.39.20 ЗК РФ

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Если нужна помощь в составлении документов можете обратиться ко мне в  чат.

Доброго времени суток, Валериан.

Помимо ответа, данного Вам коллегой, который предлагает действовать правильно и по закону, в соответствии с письмом администрации, могу посоветовать демонтировать самовольную постройку и вновь выйти на аукцион. В этом случае судебных тяжб не будет. 

Если этот вариант не устроит, то обращайтесь в суд, потому как иного пути нет. Но суд после проведения судебно-строительной экспертизы может заставить демонтировать баню или привести ее в соответствии с требованиями безопасности, как предусмотрено в ст.222 ГК РФ.

Можно оставить все как есть, но где гарантия, что администрация не займется этими самовольными постройками в дальнейшем. 

Здравствуйте, Валериан.

Отвечу Вам так как не согласен с ответами коллег ответивших ранее.

Во первых, указанные строения вполне вероятно могут находиться на придомовой территории МКД, что коллеги и администрация упустили по всей видимости.

Соответственно если это так, то применимы следующие разъяснения Верховного Суда

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

 
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Во вторых, если строения существуют на местности и имеют признаки капитальных, прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба, то предоставление участка под ними будет незаконным, так как участки обременены правами других лиц и не могут быть использованы по назначению.

Администрация должна принять меры к их сносу, если они являются самовольными на основании статьи 222 ГК РФ.

Вы можете инициировать их снос, подав соответствующее требование в администрацию или жалобы в Росреестр и в Прокуратуру.

Вы также можете попробовать оспорить в суде отказ Администрации в порядке предусмотренном Кодексом административного судопроизводства. Но я сомневаюсь в положительном для Вас исходе спора.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте.

В законодательстве установлен принцип единства судьбы земельного участка судьбе находящегося на нем капитального строения 

Согласно п.5) ч.1 ст. 1 ЗК РФ

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

...

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Таким образом, если на земельном участке обнаружено строение, для того, чтобы передать его в собственность кому-либо сначала следует определиться с тем, кому принадлежит этот объект, является ли он самовольной постройкой или нет, если да, то потребовать ее сноса, если нет, то предоставление такого земельного участка иному лицу, не собственнику постройки, будет невозможно.

Вы указываете, что провели межевание. Поскольку Вам это сделать удалось, можно сделать вывод о том, что данный земельный участок не входит в земельный участок под многоквартирным домом, является свободным от чьих-либо прав и принадлежит муниципалитету. При этом вопрос, связанный с самой капитальной постройкой играет решающую роль.   

Если Вы говорите, что эта постройка является Вашей собственностью, то Вам придется совершить действия по ее легализации. Делается это в судебном порядке.

вокруг нашей бани(баня капитального строения причем)образовалась свободная земля.

 Вот Вы указываете на то, что данное строение принадлежит Вам. Значит Вам придется решать вопрос о ее легализации, за чем последует и передача Вам земельного участка без торгов. 

Баня является самовольной постройкой. Признание права собственности на нее возможно, если у Вас есть права в отношении земельного участка, допускающие строительство на нем бани, и строение соответствует установленным требованиям, а его сохранение не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ; п. п. 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22);

Предположу, что для легализации постройки сначала следует взять участок в аренду и только потом начать соответствующие мероприятия по принзанию права собственности на нее.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за платной персональной консультацией.