Также на семейном совете было решено, что по окончанию всех выплат Ольга, переоформит половину дома на Елену

Какие варианты юридического оформления возможны на данный момент для Елены, чтобы в последствии доказать, что она выплатила свою 1/3 часть за дом и как юридически обязать Ольгу в последствии переоформить половину дома на Елену?

 Добрый день!

Уже можно уже сейчас заключить  договор дарения доли в будущем на основании ст. 572 Гражданского Кодекса РФ:

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Рекомендую Вам удостоверить такой договор нотариально.

Здравствуйте

Если заёмщик только Ольга, то собственников не может быть несколько, этого не допустит банк, как и не допустить на данный момент дарения, куплю-подарок или другие манипуляции с недвижимостью.

В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.

То есть можно попробовать получить разрешение банка на дарение.

Также можно составить у нотариуса договор дарения с отсрочкой, но зарегистрировать в Росреестре будет возможно только после снятия обременения или получения разрешения от банка.

Здравствуйте, Мстислав.

Собственно говоря, на данном этапе и исходя из той ситуации. которая сложилась, Вы никак принудить Ольгу передать право собственности на долю не сможете, даже путем заключения договора обещания дарения.

Дело все в том, что даже при  наличии заключенного договора обещания дарения Ольга вправе на правах собственника заключить до заключения самого договора дарения (после погашения ипотеки) договор купли-продажи дома третьему лицу, при этом в силу ст.398 ГК РФ

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.

 
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Предметом договора обещания дарения является обязательство заключить основной договор дарения. Поэтому в случае продажи Ольгой дома третьему лицу именно на стороне покупателя будет преимущество, а Елена не будет иметь возможности оспорить договор купли-продажи, так как стороной сделки она не является. При этом обязательство Ольги заключить договор дарения прекратится невозможностью исполнения (ст.416 ГК РФ).

Единственное, что Елена сможет  сможет требовать — это возместить причиненные ей убытки, которые потребуется доказать, и которых не усматривается при текущих обстоятельствах. 

В силу ст.15 ГК РФ убытки — это расходы, которые Елена произвела бы или должна будет произвести для восстановления нарушенного права (но вопрос -какого?), утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Словом, перспектива весьма и весьма туманна.

Кроме того, нужно также отметить, что помимо отчуждения невозможность стать собственником у Елены возникнет и в случаях:

— если после заключения договора обещания дарения имущественное или семейное положение Ольги либо состояние ее здоровья изменится настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня ее жизни -см. п.1 ст.577 ГК РФ.

— в случае покушения Елены на ее жизнь или кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленного причинения  телесных повреждений -см.п.2 ст.577 ГК РФ, п.1 ст.578 ГК РФ.

Поэтому  договор обещания дарения -это некая мифическая гарантия, тем более через 20 лет. 

Единственное, о чем как-то более менее реально можно говорить на текущий момент — это оформить надлежащим образом денежные отношения:

На семейном совете было решено что 1/3 от взноса по ипотеке платят родители, 1/3 платит Ольга и 1/3 платит Елена. Но т.к. договор был заключен на Ольгу, по факту все деньги накануне выплаты переводят ей, и она делает от себя полный взнос по ипотеке.

1. оформить между Еленой и Ольгой договор займа на сумму средств, переданных Еленой.

2. оформить между родителями и Ольгой так же договор займа.

Сроки оговорить, впоследствии их возможно переносить дополнительными соглашениями. Вот это будет в такой ситуации более осязаемой и реальной «синицей в руках», если, конечно, Ольга еще согласится оформить договоры займа.