Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как при возникновении подобных обстоятельств защитить свой интерес?
Планирую приобрести нежилое помещение (магазин) с арендатором. Согласно ст. 617 ГК переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В связи с этим возникает вопрос, как можно достоверно узнать, какой договор/ы аренды заключены на приобретаемое помещение?
1. Бывший собственник может не уведомить о всех заключенных договорах аренды.
2. Редакция договора аренды может отличаться от представленной новому собственнику. Заключено 2 договора аренды с разными условиями с одним арендатором.
3. Договор аренды может быть заключен задним числом уже после перехода права собственности на объект.
4. А есть ведь ещё договора субаренды.
Это первое, что пришло на ум. Как при возникновении подобных обстоятельств защитить свой интерес?
Незнание и не включение в дкп сведений о наличии договор аренды, не освобождает от обязательств по их исполнению, как я понимаю.
Всё это в большей степени пременимо к краткосрочным договорам, о которых нет информации в росреестре.
Добрый день.
В связи с этим возникает вопрос, как можно достоверно узнать, какой договор/ы аренды заключены на приобретаемое помещение?Станислав
Указанную информацию в силу закона Вам обязан сообщить собственник помещения, на что указано в ст. 460 ГК РФ в силу которой по общему правилу продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая,когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Это условие как раз и касается вопросов передачи помещения обремененного договором аренды. Неисполнения данного требования предполагает наступления следующих последствий.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяютсяи в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Соответственно если продавец Вам не сообщит о договорах аренды — Вы вправе требовать уменьшения цены помещения или отказаться от договора и потребовать возврата оплаченной за него суммы.
Здравствуйте.
На мой взгляд надо обязательно в дкп прописывать условия, что продавец даёт полную и достоверную информацию обо всех таких обязательствах с предоставлением текста этих документов, оригиналов и т.д.
И если он не исполнит — возможность или расторгнуть дкп или возместить убытки, или и то и то.
И сделать это как заверения об обстоятельствах
ГК РФ Статья 431.2. Заверения об обстоятельствах
2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Это первое, что пришло на ум. Как при возникновении подобных обстоятельств защитить свой интерес?Станислав
Здравствуйте.
Поддерживая высказанные коллегами мысли относительно необходимости включения в договор условия о том, что продавец в полном объеме информирует покупателя о наличии в отношении данного помщения прав третьих лиц (включая и права пользования), а отсутствие таковых или неполное отражение информации может повлечь за собой определенные тем же договором санкции, есть смысл также обратить внимание на следующее:
1. В договоре следует прямо перечислить все договора, которые заключены продавцом на данный объект и в результате которых у третьих лиц появляются права пользования этим объектом.
2. После перечисления указать, что данный перечень лиц, обладающих правами на объект является исчерпывающим и продавец гарантирует, что не заключал более каких-либо аналогичных договоров, которые на данный момент являются действующими.
3. Продавец гарантирует, что не заключал договора с третьими лицами, согласно которым у них могут или появятся аналогичные права в будущем.
4. Продавец согласен с тем, что при обнаружении подобных договоров с третьими лицами, не вошедших в указанный в договоре перечень, он будет нести ответственность в форме штрафа, размер которого зависит от того, на какой срок заключены такие договора и каков размер рыночной стоимости аренды соответствующего объекта, на которую мог претендовать покупатель, сдавая его в аренду.
5. Необходимо все договора аренды, которые заключены на момент продажи имущества и остаются действующими, приложить к договору купли-продажи с тем, чтобы текст этих договоров фактически фиксировался соторонами в договоре купли-продажи.
6. При наличии двух разных редакций договоров, что приводит к убыткам покупателя у него возникает право на расторжение договора купли-продажи и взыскание с продавца штрафнцых санкций сверх причиненных покупателю бытков ненадлежащими действиями продавца.
Поскольку действует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), то все эти условия являются вполне допустимыми, а например чтобы неустойку можно было взыскать сверх убытков (штрафная неустойка), суд прямо указывает на необходимость в договоре указать на это (определение ВАС РФ от 12.04.2013 No ВАС-4082/13).
В части указанных предположений, поясню — что при отсутствии у Вас сведений на момент заключения договора купли-продажи помещения, а равно указания в содержании договора условий, что помещение передается свободным от прав третьих лиц или же в договоре оговорены не все договора аренды — то данное обстоятельством дает Вам право на отказ от договора.
При этом именно наличие не указанных обременений может рассматриваться как существенное нарушение условий договора со стороны продавца.
В частности, в Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.09.2021 N 88-14056/2021 обращалось внимание на следующее
Соответственно бремя доказывания Вашей осведомленности о наличии всех ограничений (всех договоров аренды) данного помещения лежит на продавце. А соответственно, его доказывание при заключении договора аренды задним числом, если сведения о нем не включены в договор купли-продажи будут значительным образом усложнены.
Неисполнение им обязанности предоставить Вам информацию об обременении помещений влечет для него риск неблагоприятных последствий в виде расторжения договора.
При выявлении указанных Вами обстоятельств о которых Вам не было известно на момент заключения договора и которые не отражены в его содержании предполагает подачу претензии продавцу с требованием: уменьшить стоимость помещения и произвести возврат средств или расторгнуть договор в полном объеме.
При неисполнении данного требования в течение 30 дней, Вы в силу ст. 452 ГК РФ вправе обратиться с иском в суд.