Считается ли договор на покупку недвижимости заключенным при обмене сканами через электронную почту?

Question

Выиграл торги по продаже подвального помещения. Продавец (юридическое лицо) находился в другом городе поэтому выслал подписанный договор по электронной почте, я его распечатал, подписал, отсканировал и отправил обратно. Хотя мы договорились, что договор мы подпишем в живую - данный обмен сканами произвели что бы платежке ссылаться на этот договор. В самом договоре не сказано, что мы договорились заключать или обмениваться договором в электронной форме. На следующий день я произвел оплату по данному договору. Продавец через доверенное лицо передал мне ключи от подвального помещения. Но они не подходили, потому что управляющая компания сменила замок на вход в подвал, в котором находится данное помещение. Как оказалось за эту неделю кто то проник в подвал (ключи от подвала находились у ряда жильцов) открыл вентиль и ряд помещений затопило. Покупаемое помещение не пострадало. В результате к управляющей компании выдвинули иск и она запретила свободный доступ в подвал, т.к. часть подвала является технической и в ней располагаются домовые коммуникации. В результате я не могу свободно попасть в подвал в котором находиться помещение которое я покупаю. Что естественно меня не устраивает! Я отказался от подписания акта приема передачи и направил просьбу об расторжении данного договора. Продавец отказал, и сказал что обратиться в суд с иском о государственной регистрации и возложением на меня всех расходов. Считается ли договор заключенным если мы обменивались сканами? Могу ли я как то расторгуть данный договор по суду сославшись на форс мажор, в лице управляющей компании которая ограничила доступ в подвал? Или каким то другим способом ?

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте, Станислав! Я считаю, что в данном случае вполне можно будет доказать, что договор был заключен. Так, согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) . В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ: 2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного) , подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. 3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. Пункт 1 статьи 160 ГК РФ говорит о том, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств , позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю . Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом , если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Вы же указали, что уже произвели оплату за приобретенное Вами подвальное помещение. Факт оплаты (наличие платежных документов, выписки по счету продавца) в совокупности со сканами договора купли-продажи с подписями обеих сторон, которыми Вы обменялись, будут свидетельствовать о том, что договор заключен, его письменная форма соблюдена.

Фарит Нежемединов · Answer

Добрый день Станислав. ГК РФ Статья 434. Форма договора 2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен путем подписания документа и дальнейшей его отправки другой стороне. Что касается расторжения договора. В данном случаи считаю, что имеет смысл обжаловать действия УК, но только после того, когда будут устранены последствия потопа. Если ограничения доступа необходимы для обеспечения безопасности и недопущения еще большего ущерба, то пока действия УК можно считать правомерными. ГК РФ Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Что касается обстоятельств непреодолимой силы или форс-мажора. Полагаю, что данную ситуации не следует к этому относить. УК должна осуществить свои обязанности по ремонту, что предусмотрено договором о содержании многоквартирного дома. Необходимо выяснить, в течении какого времени они планируют это сделать. После этого, они должны вам представить доступ. Если будут препятствовать, то тогда можно обращаться с жалобой. В том числе с исков в суд.

Бесплатная консультация юриста

Считается ли договор на покупку недвижимости заключенным при обмене сканами через электронную почту?

У вас похожая ситуация?