Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Чем руководствоваться: зарегистрированным договором или незарегистрированным доп соглашением?
Добрый день!
01.02.2021 купили помещение предприятия-банкрота. 20.02.2021 право собственности зарегистрировали в Росреестре.
Помещение имеет обременение: долгосрочный договор аренды с 2019 по 2029 со ставкой арендной платы 200 000 руб./мес.
Этот договор зарегистрирован в Росреестре.
В период процедуры банкротства конкурсный управляющий заключил дополнительное соглашение о снижении арендной платы до 50 000 руб./мес. в период с 01.12.2020 по 31.03.2021.
В РОСРЕЕСТРЕ ДОП СОГЛАШЕНИЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО НЕ БЫЛО.
Можно ли считать доп соглашение недействительным и требовать уплаты арендной платы в соответствии со ставкой по договору?
С уважением, Вадим
Здравствуйте! Дополнительное соглашение должно быть заключено в той же форме, что и основное обязательство. Соответственно, руководствуемся только зарегистрированным договором.
Пункт 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 гласит
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Добрый день, Вадим.
В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вы как раз являетесь таким третьим лицом, и Ваши права отсутствием регистрации дополнительного соглашения нарушаются. В данном случае думаю, что можно обратиться в суд с заявлением о признании дополнительного соглашения незаключенным на основании п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.
Надеюсь, что информация была Вам полезна. В случае возникновения вопросов, с удовольствием на них отвечу.
Договоры аренды на срок не менее года подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). Дополнительные соглашения, изменения к такому договору также подлежат государственной регистрации и считаются заключенными именно с момента такой регистрации (ст. 433 ГК РФ). До регистрации договора по общему правило он считается не заключенным. Однако есть свои нюансы:
— на момент покупки были ли вы проинформированы о доп. соглашении и его содержании?
— с какой целью было подписано доп. соглашение?
— подписано ли оно с двух сторон уполномоченными лицами?
Если вы на момент покупки не знали о данном доп. соглашении, то есть вероятность возникновения убытков у вашей стороны и, как следствие, требование их возмещения в судебном порядке.
Добрый день,
Помимо точки зрения изложенной коллегой, существует и иная практика, если допсоглашение исполнялось, то оно действительно и правомерно, в независимости от регистрации. Другое дело, почему конкурсный управляющий снизил размер арендной платы (во вред кредиторам) и почему не расторг договор перед продажей с торгов. Но без изучения дела о банкротстве в данном случае сложно что то сказать.