Как это отразится на переводе участка в собственность или аренду?

Question

Добрый день! Вновь образованное товарищество обственников недвижимочти в МКД проводит ОСС в нашем МКД в г Москве. На голосование вынесен вопрос о переводе змельного участка в общедолевую собственность. На земельном участке расположен МКД и придомовая территория. По данным Росреестра категория земель: земли населенных пунктов. Кадастровая стоимость свыше 500 млн руб. Вопрос 1. Каковы отрицательные последствия для собственников такого перевода ( налоги и т.п.). Вопрос 2. Возможен ли вариант, когда жильцам предложат оформить долгосрочную аренду? Каковы будут для нас последствия? Вопрос 3. По территории зем участка проходит дорога - дворовой проезд между двумя домами. Планируется перекрыть транзитный проезд по этой дороге вьездными воротами, установить Скуд и посадить круглосуточный пост Чоп в подьезде дома для пропуска скорых, пажарных. Насколько вероятно, что нашему ТСН это разрешат? От чего это зависит? От статуса дороги или решения пожарных или управы? Кто принимает подобные решения? Вопрос 4. В доме расположен детсад и аптека. Как посмотрит управа на глухой забор и установку СКУД? Как это отразится на переводе участка в собственность или аренду? Наше ТСН не помню в каких документах упомянало об общественном сервитуте. Что это для нас означает?

Юрий Колковский · Answer

1. Каковы отрицательные последствия для собственников такого перевода ( налоги и т.п.) Алла Здравствуйте. В силу п. 2 ст. 389 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2015 г., объектом обложения земельным налогом не признаются в том числе указанные в подпункте 6 земельные участки, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит, в частности, земельный участок, расположенный под этим домом. Плательщиками земельного налога признаются физлица и организации, которые обладают на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения участками, признаваемыми объектом налогообложения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Поскольку участки, которые входят в состав общего имущества МКД не являются объектом налогообложения, собственники жилых и нежилых помещений в таком доме не уплачивают земельный налог в отношении участка, расположенного под ним (см., например, Письмо от 06.11.2014 N БС-2-11/795@). 2. Возможен ли вариант, когда жильцам предложат оформить долгосрочную аренду? Каковы будут для нас последствия? Алла Собственно это не особенно важно при вышеуказанном обстоятельстве. Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. (ч. 1 ст. 36 ЖК). 3. По территории зем участка проходит дорога — дворовой проезд между двумя домами. Планируется перекрыть транзитный проезд по этой дороге вьездными воротами, установить Скуд и посадить круглосуточный пост Чоп в подьезде дома для пропуска скорых, пажарных. Насколько вероятно, что нашему ТСН это разрешат? От чего это зависит? От статуса дороги или решения пожарных или управы? Кто принимает подобные решения? Алла Собственно это зависит от статуса дороги, является ли она внутридворовой для Вашего МКД, либо это дорога, которая имеет отношение в том числе и к иным домам, например используется для подъезда к другому дому. В этом случае перекрыть транзитный проезд не получится. В любом случае потребуется решение общего собрания сособственников, а также согласование с органом местной власти. 4. В доме расположен детсад и аптека. Как посмотрит управа на глухой забор и установку СКУД? Как это отразится на переводе участка в собственность или аренду? Наше ТСН не помню в каких документах упомянало об общественном сервитуте. Что это для нас означает? Алла Скорее всего в этом случае разрешение вы не получите. А что касается публичного (не общественного) сервитута, то он устанавливается в соответствии со ст. 23 ЗК РФ. 2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут). 3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются. 4. Публичный сервитут может устанавливаться для: 1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Так как сформированный земельный участок, то есть участок, который стоит на ГКН, в силу закона принадлежит собственникам помещений в МКД на основании ст 36 ЖК РФ вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, то есть, специального отдельного решения о приобретении участка в долевую собственность не требуется. Заключение каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено. 1. Каковы отрицательные последствия для собственников такого перевода ( налоги и т.п.). Алла В данный момент участок на каком праве? Последствий ухудшающих никаких, потому как и так в силу закона участок ваш. Можете посмотреть статью Росреестра на эту тему. Как зарегистрировать право собственности на долю в общем имуществе https://rosreestr.gov.ru/site/... 2. Возможен ли вариант, когда жильцам предложат оформить долгосрочную аренду? Алла Нет, не возможен. 3. По территории зем участка проходит дорога — дворовой проезд между двумя домами. Планируется перекрыть транзитный проезд по этой дороге вьездными воротами, установить Скуд и посадить круглосуточный пост Чоп в подьезде дома для пропуска скорых, пажарных. Насколько вероятно, что нашему ТСН это разрешат? Алла В случае, если по вашему участка есть транзитный проезд и установка искусственного ограждения нарушит права третьих лиц, то на основании ст 304 ГК РФ при обращении в суд, забор могут обязать демонтировать. Если у тех, кому надо проехать есть возможность другого подъезда, то можно будет поспорить. Если на участке установлен сервитут и в ЕГРН есть сведения о нем, можете посмотреть выписку на земельный участок. То лица, в пользу которых установлен сервитут в праве пользоваться участком. А вообще ТСН и собственники помещений в МКД имеют право ограничивать проход и устанавливать ограждения, лишь бы не нарушались права других лиц. Наше ТСН не помню в каких документах упомянало об общественном сервитуте. Что это для нас означает? Алла Возможно речь идет о публичном сервитуте (ст 23 ЗК РФ) Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут). Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении. В случае установления такого сервитута, огородить участок не получится (зависит от целей и сроков установления). Всего хорошего!

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Алла. Поскольку Вы заказали мнение трех юристов, дополню ответы коллег. Вам не требуется решения общего собрания для оформления долевой собственности на МКД и на участок под ним. Согласно пунктов 3, 4 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Администрация обязана по заявлению любого из собственников многоквартирного дома образовать земельный участок под домом и придомовой территорией. С момента оформления участка под МКД он переходит в долевую собственность собственников МКД. Вот соответствующие разъяснения Минэкономразвития МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 5 мая 2017 года N ОГ-Д23-5365 По вопросу оформления земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность http://docs.cntd.ru/document/4... И разъяснения Росреестра по перечню документов https://www.frskuban.ru/index.... Как указал коллега Колковский налоговых последствий при оформлении долевой собственности на МКД и участок под ним для собственников нет никаких. Аренду на Вашу собственность Вам никто не вправе требовать оформить, участок у Вас в собственности. При этом, если Вы хотите занять участок, который не относится к придомовой территории, то Вам могут его предложить предоставить на праве аренды через торги. По ограничению проезда на дороге между двумя МКД сложнее. Ограничение придется согласовывать с собственниками своего МКД, необходимо будет 2/3 голосов всех собственников и с собственниками соседнего дома. Плюс однозначно придется согласовывать с местной Администрацией указанное ограничение