Здравствуйте! Если земельный участок был оформлен в общую долевую собственность всех членов семьи, включая бывшего супруга, то мать не имела права продать весь участок без участия бывшего супруга. Однако она могла продать принадлежащую ей долю при соблюдении установленного порядка. Поэтому законность сделки зависит от того, какие именно доли были проданы и кто указан продавцом в договоре.
Согласно п. 1 и 2 ст. 246 ГК РФ:
— Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Если мать продала только свою долю постороннему лицу, она была обязана предварительно письменно уведомить бывшего супруга как сособственника о цене и условиях продажи.
В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
То есть при нарушении преимущественного права покупки бывший супруг может требовать через суд перевода на себя прав покупателя, а не автоматической отмены продажи. Для этого необходимо учитывать возможность оплаты приобретённой доли. Трёхмесячный срок нельзя игнорировать; его начало определяется обстоятельствами, в том числе моментом, когда сособственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
Если среди собственников были несовершеннолетние дети и продавались также их доли, необходимо проверить наличие предварительного разрешения органа опеки.
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ:
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного
Кроме того, для продажи отдельной доли недвижимости обычно требуется нотариальное удостоверение сделки, за предусмотренными законом исключениями. Нужно также проверить региональные условия предоставления льготного участка: могли действовать дополнительные ограничения на отчуждение. Отсутствие начатого строительства не означает автоматически, что продажа запрещена.
Бывший супруг не обязан отказываться от своей доли в пользу нового покупателя. Если его право собственности сохранилось, оно не прекращается ни вследствие развода, ни по требованию покупателя. Подписывать отказ или договор отчуждения доли без проверки документов не следует.
Первое действие — получить выписку ЕГРН о зарегистрированных правах и переходах прав, а также проверить договор купли-продажи. Это позволит определить, проданы ли только доли матери и детей либо покупателю неправомерно передана также доля бывшего супруга.
Уточните два обстоятельства:
- В каком регионе находится земельный участок? Это необходимо для проверки регионального закона о предоставлении земли многодетным семьям.
- Бывший супруг до сих пор числится собственником своей доли по ЕГРН или его право уже переоформлено на покупателя?
От этого зависит способ защиты: сохранение существующего права, требование о переводе прав покупателя либо оспаривание сделки и зарегистрированного перехода права собственности.
