Как защитить интересы субарендатора в договоре, на случай разрыва основного договора аренды?

Здравствуйте.

Без нового договора формально нет, но можно прописать именно обязанность сторон заключить новый договор аренды на этих же условиях. Вам выгоднее если это будет условия субаренды использованы, их вы знаете. 

И тут совет именно в обязанности заключения договора такого, по гк прописано именно право субарендатор а на это, но на условиях договора аренды прекращенного, а не субаренды

Например по цене и порядку пользования помещением.

Гк

ГК РФ Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

 
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

либо в самом договоре аренды изначально делать условие, что его прекращение не влечет прекращение субаренды, но это делают не так часто.

Добрый вечер!

Согласно ст. 618 Гражданского Кодекса РФ:

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Исходя из правил свободы договора, закрепленных в ст. 421 Гражданского Кодекса РФ, можно указать в двух договорах (аренды и субаренды) обязанность арендодателя заключить договор с субарендатором в случае досрочного прекращения договора аренды, на тех же условиях и на тот же срок, как и действовавший договор субаренды.

Здравствуйте, Александр.

По общему правилу — если договор аренды прекращается досрочно, то прекращается и субаренда.

Но в договоре можно прописать и иное:

Статья 618 ГК РФ Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. 

Поэтому нужно просто прописать иное.

Можно указать, что в случае расторжения аренды, арендодатель обязуется перезаключать договор с субарендатором, но уже на правах аренды.

И указать те условия, на которых будет заключен договор — например, на тех же, что была и субаренда.

Потому что по общему правилу — перезаключение идёт на тех условиях, которые были в расторгнутом договоре аренды (а не субаренды).

Но это правило можно изменить договором, исходя из общего принципа свободы договора.

Статья 421 ГК РФ Свобода договора

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

то нужно вписать в оба договора, чтобы защитить суб-арендатора от ситуации когда основной договор аренды по каким-то причинам будет разорван, а субарендатор уже вложился например в ремонт.

Александр

Здравствуйте. Во-первых, в договор аренды следует включить право на сдачу части арендованного помещения субарендаторам (возможно с согласия арендодателя и тогда потребуется оформить это согласие).

Во-вторых, есть смысл либо включить в договор субаренды сразу сумму, которая будет потрачена на ремонт и установить, что при расторжении договора по инициативе субарендодателя (арендодателя) он возмещает субарендатору его расходы на ремонт. Возможность сторонам определить тот или иной вариант возмещения предоставлена ст. 623 ГК РФ.

Второй вариант — совмещенный, когда субарендная плата погашается в том числе за счет согласованной суммы ремонта и если расторжение договора происходит не по вине субарендатора, то оставшаяся непогашенной сумма возвращается ему субарендодателем.