Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как защитить интересы субарендатора в договоре, на случай разрыва основного договора аренды?
Добрый день, уважаемые эксперты.
Дано:
Планируется заключить договор субаренды _части_ помещения. Параллельно другими лицами заключается основной договор аренды на _все помещение_ и у субарендатора есть возможность вписать в него нужные пункты, чтобы защитить свои интересы.
Что требуется:
Что нужно вписать в оба договора, чтобы защитить суб-арендатора от ситуации когда основной договор аренды по каким-то причинам будет разорван, а субарендатор уже вложился например в ремонт. Существует ли решение? Можно ли как-то продолжить пользоваться помещением без заключения нового договора?
Здравствуйте.
Без нового договора формально нет, но можно прописать именно обязанность сторон заключить новый договор аренды на этих же условиях. Вам выгоднее если это будет условия субаренды использованы, их вы знаете.
И тут совет именно в обязанности заключения договора такого, по гк прописано именно право субарендатор а на это, но на условиях договора аренды прекращенного, а не субаренды
Например по цене и порядку пользования помещением.
Гк
ГК РФ Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
либо в самом договоре аренды изначально делать условие, что его прекращение не влечет прекращение субаренды, но это делают не так часто.
Добрый вечер!
Согласно ст. 618 Гражданского Кодекса РФ:
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Исходя из правил свободы договора, закрепленных в ст. 421 Гражданского Кодекса РФ, можно указать в двух договорах (аренды и субаренды) обязанность арендодателя заключить договор с субарендатором в случае досрочного прекращения договора аренды, на тех же условиях и на тот же срок, как и действовавший договор субаренды.
субарендатор уже вложился например в ремонт.Александр
Относительно ремонта Вы можете включить в оба договора условия исходя из положений ст. 623 Гражданского Кодекса РФ:
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Данные условия необходимо включить и в договор аренды, и в договор субаренды, указав, что в случае досрочного расторжения договора аренды у субарендатора имеется право на возмещение арендатором (по первому договору) стоимости этих улучшений.
Здравствуйте, Александр.
По общему правилу — если договор аренды прекращается досрочно, то прекращается и субаренда.
Но в договоре можно прописать и иное:
Статья 618 ГК РФ Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Поэтому нужно просто прописать иное.
Можно указать, что в случае расторжения аренды, арендодатель обязуется перезаключать договор с субарендатором, но уже на правах аренды.
И указать те условия, на которых будет заключен договор — например, на тех же, что была и субаренда.
Потому что по общему правилу — перезаключение идёт на тех условиях, которые были в расторгнутом договоре аренды (а не субаренды).
Но это правило можно изменить договором, исходя из общего принципа свободы договора.
Статья 421 ГК РФ Свобода договора
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
а субарендатор уже вложился например в ремонт.Александр
По ремонту и другим улучшениям (в первую очередь неотделимым), можно прописать компенсацию произведённых затрат.
И это лучше сделать независимо от того — будет ли перезаключаться договор или нет.
Статья 623 ГК РФ Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
у субарендатора есть возможность вписать в него нужные пункты, чтобы защитить свои интересы.Александр
И ещё такой момент — для сдачи в субаренду нужно согласие арендодателя.
Поэтому лучше в договоре аренды сразу прописать, что арендодатель даёт согласие на субаренду арендатору.
Иначе если потом откажет — заставить как-то уже не получится.
Статья 615 ГК РФ Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,
то нужно вписать в оба договора, чтобы защитить суб-арендатора от ситуации когда основной договор аренды по каким-то причинам будет разорван, а субарендатор уже вложился например в ремонт.Александр
Здравствуйте. Во-первых, в договор аренды следует включить право на сдачу части арендованного помещения субарендаторам (возможно с согласия арендодателя и тогда потребуется оформить это согласие).
Во-вторых, есть смысл либо включить в договор субаренды сразу сумму, которая будет потрачена на ремонт и установить, что при расторжении договора по инициативе субарендодателя (арендодателя) он возмещает субарендатору его расходы на ремонт. Возможность сторонам определить тот или иной вариант возмещения предоставлена ст. 623 ГК РФ.
Второй вариант — совмещенный, когда субарендная плата погашается в том числе за счет согласованной суммы ремонта и если расторжение договора происходит не по вине субарендатора, то оставшаяся непогашенной сумма возвращается ему субарендодателем.
Таким образом, сначала надо определиться каким путем Вы пойдете — зачетом в арендную плату или сверх нее, далее, определить сумму, которая будет потрачена на ремонт и согласовать ее с субарендодателем (а лучше еще и с арендодателем), включить ее в договор в том или ином варианте — т.е. например (ориентировочный текст):
Расходы на ремонтные работы в помещении, смета на которые согласована с Субарендатором, возмещаются последим путем вычета из подлежащей уплате субарендной платы равными долями в течение… месяцев. В случае расторжения договора по инициативе субарендодателя (арендодателя) до истечения указанного срока оставшаяся сумма выплачивается субарендодателем субарендатору в течение… дней с момента расторжения договора.
Отдельно можно рассмотреть пункты по ремонту и улучшениям. Например если именно договор будет расторгнут, а не прекратится по сроку — вы вправе какую либо компенсацию потребовать.
Но тут наверное вам важнее сохранить право пользования, хотя и вариант с компенсацией можно прописать дополнительно.