Мама собирается в четверг покупать квартиру. Попросили предварительно договор на вычитку. Помогите, пожалуйста, с проверкой – нет ли в тексте чего–то подозрительного.
Также подскажите, как правильно подписать такой договор (что должен гласить текст).
Заранее спасибо.
Здравствуйте, Ольга.
Достаточно простой, можно сказать типовой Договор.
К замечаниям можно отнести некорректность первого абзаца, непонятно кто Продавец, 1 человек или их двое.
Кадастровый номер должен быть указан квартиры а не дома, это важно.
Также к Договору должна быть оформлена расписка о получении денежных средств Продавцом. Образец прилагаю файлом.
Здравствуйте.
Также подскажите, как правильно подписать такой договор (что должен гласить текст).Olya
Можно просто ФИО написать полностью и расписаться. Так при нотариальном подписании обычно делается.
Мы, _______, ___________ года рождения, место рождения город Ростов-на-Дону, пол: мужской, гражданство Россия, паспорт гражданина Российской Федерации __________ выдан____________ года ГУ МВД России по Ростовской области, код подразделения _______, ранее зарегистрирован по адресу город Ростов-на-Дону, улица ______________, именуемый в дальнейшем ________,_________ рождения, место рождения город ______, пол: женский, гражданство Россия, паспорт гражданина Российской Федерации ____ выдан _______ Отделом УФМС России __________, зарегистрирована по адресу город Ростов-на-Дону,, улица __________, именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ с другой стороны, заключили настоящий ДОГОВОР о нижеследующем:
В преамбуле договора немножко напутали. Пропустили «Продавец». и сразу начали писать год рождения Покупателя. То есть логически просто это лучше связать, поставить «И» хотя бы.
2.Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании Свидетельство о праве на наследство по завещанию от __.__.2017 года. Дата в реестре нотариуса __.__.2017 г. Номер в реестре нотариуса _-____. Право собственности продавца зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Вид, номер и дата государственной регистрации ________________.
Обязательно взять выписку свежую в ЕГРН, и проверить. Сейчас запись — единственное доказательство права собственности.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5.Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
4. Передача квартиры ПРОДАВЦОМ и принятие ее ПОКУПАТЕЛЕМ осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. ...
Квартира действительно уже передана?
5. ПРОДАВЕЦ передает квартиру свободной от любых прав третьих лиц, о которых стороны не могли не знать в момент подписания договора.
Обычно расписывают подробнее:
например:
… Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц, кроме прямо указанных в Договоре.
То есть можно объединить пункты 5 и 6.
11. Настоящий договор в соответствии со ст. 558 ГК РФ подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вот этот пункт неверный — договоры эти уже давно не регистрируются.
Регистрации подлежит сам переход права собственности.
12. ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на квартиру с момента регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Это старое название реестра (до 2015 года).
Сейчас это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Поэтому нужно исправить.
14. ПОКУПАТЕЛЬ принимает на себя обязательство по уплате налогов на недвижимость, а также коммунальных платежей с момента подписания настоящего договора.
Нужно проверить, оплатил ли продавец взносы на капремонт. Потому что обычные коммунальные долги на покупателя не переходят (остаются на продавце), а долги по капремонту — переходят.
По оплате коллеги уже указали — нужно расписка в обязательном порядке, если расчёт был наличными:
3. Указанная квартира по взаимному соглашению сторон продана ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ за 3 050 000 ( три миллиона пятьдесят тысяч) рублей, стороны подтверждают, что расчеты между ними произведены полностью до подписания настоящего договора.
Здравствуйте
Мы, _______, ___________ года рождения, место рождения город Ростов-на-Дону, пол: мужской, гражданство Россия, паспорт гражданина Российской Федерации __________ выдан____________ года ГУ МВД России по Ростовской области, код подразделения _______, ранее зарегистрирован по адресу город Ростов-на-Дону, улица ______________, именуемый в дальнейшем ________,_________ рождения, место рождения город ______, пол: женский, гражданство Россия, паспорт гражданина Российской Федерации ____ выдан _______ Отделом УФМС России __________, зарегистрирована по адресу город Ростов-на-Дону,, улица __________, именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ с другой стороны, заключили настоящий ДОГОВОР о нижеследующем:
так не пишут- обычно
гражданин рф _____ далее именуемый продавец и
гражданин рф ____ далее именумый покупатель- никаких мы писать не нужно.
1. ПРОДАВЕЦ продал принадлежащую ему на праве собственности, а ПОКУПАТЕЛЬ купил целую квартиру № 31 ( тридцать один ), общей площадью 54,4 ( пятьдесят четыре целых, четыре десятых) кв. м, расположенную на 2 ( втором ) этаже жилого дома, находящегося по адресу: Россия, Ростовская область, город Ростов-на-Дону, улица _________, дом __________. Кадастровый номер ____________________________.
допустимо продал и купил- но чаще передал и принял
или передает и принимает
п. 2- кроме сведений о наследстве обязательно надо взять выписку из егрн — сейчас по ст 1 фз о гос. регистрации недвижимости- только запись в егрн подтверждает право собственности — это всегда стоит проверить.
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»
п 3- обычно просто пишут- цена имущества или цена квартиры — тут ошибки нет, но просто звучит лучше
п. 3- если расчеты все уже сделаны- если это было наличными- должны быть обязательно об этом расписки
если был безнал- то можно не делать по расчетам уже ничего
4. Передача квартиры ПРОДАВЦОМ и принятие ее ПОКУПАТЕЛЕМ осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. ПРОДАВЕЦ передал ПОКУПАТЕЛЮ квартиру в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенную, отвечающую санитарным и техническим требованиям, а также передал относящуюся к квартире документацию. ПОКУПАТЕЛЬ ознакомился с техническим состоянием приобретаемой квартиры путем ее осмотра, претензий к ней не имеет, согласна принять ее в собственность. Стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии ст. 475 Гражданского кодекса РФ.
если до подписания- тогда должен быть об этом акт
если акт не хотите делать- лучше напишите- квартира передается при подписании настоящего договора. Отдельный акт не требуется.
п .5 и 6 типовые
п 8 вам важен- вы им даете гарантии- если все так и есть- то можно это не менять
8. ПРОДАВЕЦ подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных не исполненных обязательств, которые могут повлечь ее банкротство как физического лица в течение года, что ей ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что она сама не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. На приобретение Объекта недвижимости не использовались средства материнского капитала, что Объект недвижимости не был заложен по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала, а также не имеется не исполненных обязательств перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в указанном Объекте недвижимости.
п.9 -других проживающих там лиц- это какие?
или все уже оттуда выехали и снялись с регистрации-? если это так- то так и пропишите- зарегистрированных и проживающих лиц в квартире нет.
п.11 ошибка
11.Настоящий договор в соответствии со ст. 558 ГК РФ подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и считается заключенным с момента такой регистрации.
регистрируется сейчас не договор- а переход права собственности
это разные вещи
лучше поправить
договор у вас типовой в общем то
немного привести в порядок и будет нормально
единственное, что нет претензионного порядка и судебного- но по закону они и необязательны- если что- суд можете по закону провести- по месту недвижимости- это исключительная подсудность.
Иногда для оплаты (спора по оплате) иные суды прописывают- но у вас оплата уже полностью произведена- так что смысла это не имеет.
в пю 12 не критичная- но тоже ошибка- реестр сейчас называется вот так
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Здравствуйте.
1. ПРОДАВЕЦ продал принадлежащую ему на праве собственности, а ПОКУПАТЕЛЬ купил целую квартиру № 31 ( тридцать один ), общей площадью 54,4 ( пятьдесят четыре целых, четыре десятых) кв. м, расположенную на 2 ( втором ) этаже жилого дома, находящегося по адресу: Россия, Ростовская область, город Ростов-на-Дону, улица _________, дом __________. Кадастровый номер ____________________________.
тут слово «целую» звучит как-то не очень.
С момента подписания договора обязательство ПРОДАВЦА передать квартиру считается исполненным.
С учетом изложенного в настоящем пункте, стороны согласны признать данный договор имеющим силу передаточного акта.
акт как я понимаю не будет, в принципе можно оставить, просто надо иметь в виду, что акт лучше, ст. 556 ГК РФ допускает, что
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
На Ваше усмотрение, можно и так оставить, ничего страшного. Проверить прописанных ещё надо
9. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что других лиц, фактически проживающих и имеющих право на проживание на указанной площади на основании ст. 292 ГК РФ, в том числе осужденных, находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних детей, а также недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, которые являются членами их семьи, нет. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора в квартире никто не зарегистрирован, в том числе несовершеннолетние дети, а также продавец и члены его семьи, включая несовершеннолетних детей, не сохраняют право проживания или пользования в продаваемой квартире.
В остальном обычный договор ничего такого нет.
Добрый день! В общем то стандартный договор, если квартира действительно передана а денежные средства действительно уплачены ДО подписания данного договора то можно подписывать, отдельный акт приема передачи квартиры не обязателен, его вполне может заменить указание на факт передачи в договоре
ст. 556 ГК РФ
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
тут для покупателя риски не столько в условиях договора сколько в полной предоплатекак это предусмотрено фактически договором, все таки надежней использовать ячейку (при наличных расчетах) либо счет-эскроу (при безнале) условием раскрытия которого выступает предоставление документов о регистрации перехода права собственности. Но для этого надо дополнять договор
Добрый день Ольга.
1. Несколько смущает пункт 8 о том, что продавцу ничего не известно о кредиторах, которые могут изъявить требования.
2. Вам не следует полагаться на «гарантии». все это надо перепроверить по домовой книге, как минимум.
3. Пункт 13,14 вообще не касается продавца. Что будет происходить с квартирой после продажи касается только собственников, соседей, заинтересованных лиц. Тоже самое с налогами и платежами.
Исправить первый абзац предлагаю следующим образом, если Продавец 1 а не 2.
Также рекомендую изложить абзац 2 следующим образом
Как правило в Договоре просто ставится подпись и расшифровка подписи, инициалы Фамилия, или полностью ФИО.
Расписку о получении денег по приложенному мною образцу желательно вообще попросить Продавца полностью от руки написать.