Как оформить в собственность дом при отступе границ?

Здравствуйте,  Алина.

Вряд ли без суда получится обойтись.

Административный порядок через заявление на отклонение от предельных параметров строительства в порядке статьи 40 Градостроительного кодекса РФ.

Если откажут, можно пробовать оспорить отказ в судебном порядке.

Если не получится удачно оспорить, то иск в порядке статьи 222 ГК о признании права собственности на указанную постройку.

Гражданский кодекс

Статья 222. Самовольная постройка

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Потребуется экспертиза соответствия построенного дома строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан ее сохранением.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Добрый день Алина!

Надо знать, когда был построен дом, когда Вы приобрели права на него, назначение земельного участка.

Например на основании пункта 12 статьи 70 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

До 1 марта 2021 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Так же важно отметить, что на основании пункта 5 статьи 22 ФЗ «О введении в действие части 1 Гражданского кодекса»:

Орган местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения здания, сооружения или другого строения на межселенной территории) не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, в соответствии со статьей 222 Кодекса:
1) в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации;
2) в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14 мая 1998 года.

Если Ваш случай не попадает под вышеописанное, оформить дом возможно в судебном порядке. В основном большенстве случаев судьи удовлетворяют такие иски (в регионах точно). Для того, чтобы доказать что постройка не угрожает безопасности и не нарушает права других граждан в разных регионах список подтверждающих документов может быть разным. У нас в Нижегородской области для суда достаточно информации от МЧС и СЭС, которую суд запрашивает сам, в других местах возможно потребуется проведение экспертизы (если ОМС конечно будет в суде против узаконивания постройки).

Стоимость экспертизы так же различается в различных регионах (от 20000 до 100000 рублей).

Уважаемая Алина! Доброго! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:

дело только  в отступе?

Если так, то наиболее оптимальный вариант — через перераспределение ЗУ в порядке ст.11.7 ЗК РФ (см. http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=6F9F97A01B934509127E5F4AB8C8FFCE&base=LAW&n=358842&dst=4294967295&cacheid=B00F16736F0ED6DC308250F1B1E001C2&mode=rubr&req=doc#028799843665646807).

Здесь главные: толковый кадастровый инженер и нормальные отношения с соседями.

Перераспределением как бы меняем конфигурацию ЗУ и «подтягиваем/оттягиваем» как надо.

Судиться здесь можно годами, да и не факт.

Но надо вникать более серьезно и все смотреть.

Уточнена у Вас земля или нет? Насколько верно? Может там у Вас реестровая ошибка и т.п. и т.д.

Алина, добрый день! В настоящий момент дом построен на участке и права на него не зарегистрированы? В какому году был возведен дом, от какого года паспорт, какой ВРИ участка? Действительно у вас два варианта, либо пытаться оформить дом без суда (при определенных обстоятельствах), либо обращаться в суд на основании ст 222 ГК РФ при условии, что на землю есть права, просить признать права собственности на самовольную постройку. 

Но до подачи иска  действительно лучше всего сделать экспертное исследование, о том что постройка не угрожает  жизни и здоровью граждан, иначе будет назначена судебная экпертиза, а она дороже намного. Необходимо (надо посмотреть предписание) на основании ст 51.1 ГрК РФ обратиться с уведомлением о планируемом строительстве в администрацию и получить официальный ответ. Нужен технический паспорт, нужно заключение кадастрового инженера о том что дом построен в границах участка, нужна информация из ПЗЗ (выписка от администрации) о том, что участок находится в  нужной территориальной зоне и ВРИ участка соответствует для строительства жилого дома. 

Добрый вечер, Алина!

Считаю целесообразным до суда пройти путь через получение разрешения на отклонение. Обычно, если сосед по границе участка письменно даст согласие, комиссия разрешает. Образец прилагаю.

ПЗЗ г. Баймак.

разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства – документ, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны;

Статья 8. Полномочия органов местного самоуправления поселения, регулирующих землепользование и застройку в части подготовки и применения настоящих Правил

— принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения;

6. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного

строительства, реконструкции объектов капитального строительства в соответствии со ст.40 Градостроительного кодекса РФ.

3. Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения. Заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства может быть направлено в форме электронного документа, подписанного электронной подписью.)

4. Проект решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 настоящего Кодекса, с учетом положений статьи 39 настоящего Кодекса, за исключением случая, указанного в части 1.1 настоящей статьи. Расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.