Продажа квартиры

Добрый день Александр!

Риэлтор не прав. Не может быть двух договоров при продаже квартиры, ни основных, ни дополнительных. Такие действия можно квалифицировать как мошеннические. Действительным будет тот договор, на основании которого произойдет регистрация перехода права собственности в Росреестре. При этом банк сам может подать может подать на регистрацию перехода права (у них есть такая услуга за отдельную плату).

На основании пункта 3 статьи 131 Гражданского кодекса: 

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Государственную регистрацию Росреестр удостоверяет специальным штампом на договоре.

Здравствуйте, доводы риэлтора неправомерны, поскольку никаких дополнительных договоров в данном случае не требуется, его действия подпадают под ст. 159 УК РФ (мошенничество), ФНС при расчете налога смотрит на стоимость квартиры и давность владения, банк действительно оказывает услуги по составлению таких договоров и представляет их на регистрацию в Росреестр, однако данная услуга является платной и исходя из опыта я бы не советовал обращаться за составлением договора к ним.

Добрый день, Александр.

В дополнении к ответу коллеги поясню следующее.

В Банк пойдет тот договор, который будет зарегистрирован в Росреестре. Если в ходе внутренней проверке в Банке выяснится, что зарегистрированный договор отсутствует, и сумма в зарегистрированном договоре отличается от суммы незарегистрированного договора, то это является нарушением внутренних правил Банка. Служба Безопасности Банка может подать заявление о мошенничестве в правоохранительные органы.

Здравствуйте, Александр.

1. Следует выяснять, что является предметом договора купли-продажи неотделимых улучшений. Если под ними имеется ввиду мебель, сан.техника, бытовая техника, словом все то, что может служить в качестве товара и без продажи квартиры, то такой договор допустим, регистрации право покупателя в данном случае не подлежит, так как продаются движимые вещи, в то время как государственной регистрации подлежат права покупателя на недвижимые вещи в соответствии со ст.ст.131 ГК РФ.  Подобные схемы продажи практикуются, хотя и нельзя их назвать совершенно законными. Риск состоит в том, что если все же налоговому органу каким-то образом станет известно и о втором договоре, то облагаться налогом будет вся сумма и по договору КП неотделимых улучшений в силу п.1 ст.210 НК РФ

1. При определении налоговой базы учитываютсявсе доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса. 

В этом случае возможно и привлечение к ответственности за налоговое правонарушение по ст.122 НК РФ, штрафы там вполне «бьют по карману».

Исключение составляют только те суммы, что определены в качестве цен за конкретно определенные вещи, которыми Вы владели более 3 лет, доходы от их продажи освобождены от налогооблажения в силу п.17.1 ст.217 НК РФ. 

Риэлтер предлагает таким образом скрыть весь доход с целью ухода от налогооблажения. На то и расчет, что налоговому органу станет известна только та цена, что указана в ДКП, который Вы сдадите в органы регистрации. А второй договор — ну вроде как налоговый орган и не узнает о нем. Тем не менее, окончательное решение тут только Вам принимать.

 И никакого мошенничества ст.159 УК РФ в любом случае нет. 

Если же предмет договора купли-продажи неотделимых улучшений никак толком не определен, то есть не понятно, что является товаром в этом договоре, то такой вариант недопустим.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

А существенными условиями договора купли-продажи являются обязательства сторон передать и принять товар, то есть имущество по смыслу ст.128 ГК РФ, а не некие мифические неотделимые улучшения, непонятно в чем состоящие…

 По сути, тут речь уже идет о двух договорах, как о притворной  сделке по смыслу п.2 ст.170 ГК РФ (в части цены прикрываемой сделки). 

2. Необходимо также учитывать, что в силу п.2 ст.214.10 НК РФ доход от продажи квартиры принимается равным цене договора купли-продажи,но не менее чем кадастровая стоимость *0,7. Поэтому стоит проверить, а верно ли рассчитана цена в 2,1 млн.рублей, если уж речь идет о цели снижения налогового бремени.