Какие существуют риски покупки квартиры, где предыдущий владелец имел право пожизненного проживания и пользования? Могут ли его наследники оспорить такую сделку?

Здравствуйте,  Александр.

От наследников нет рисков для Вас, право пользования квартирой не передается по наследству.

Гражданский кодекс

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

 
1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Указанное право носит неимущественный характер. 

После смерти право пользования жилым помещением утрачивается и по наследству не переходит.

Наследники сделку оспорить не смогут, поскольку право пользования наследодателя не нарушено было сделкой.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте, Александр.

сохраняет право пожизненного проживания и пользования

Александр

А можете выложить сам договор этот — хотелось бы видеть как буквально это прописано было.

По общему правило, такое право, прописанное в договоре, по наследству не переходит, т.к. он связывает только сторон сделки.

Тут действует принцип свободы договора:

Статья 421 ГК РФ Свобода договора

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

И наследники на право проживания претендовать не могут, потому что это просто обязательство перед конкретным лицом.

Какие существуют риски покупки такой квартиры?

Александр

Александр!

Не вижу никаких рисков, т.к. право пользования не наследуется.

Здравствуйте, Александр! По вашей ситуации:

1. Вы практически сами и ответили на ваш вопрос, так как очень хорошо пояснили-

текущий владелец (владелец Б) приобрел данную квартиру по договору купли-продажи, но в договоре прописано, что предыдущий владелец (владелец А) сохраняет право пожизненного проживания и пользования

2.Поэтому в соответствии  со ст.209 Гражданского кодекса в настоящее время у квартиры тоько один собственник, это «владелец Б», а после покупки единственным владельцем будете только Вы.

3.Никаих рисков при покупке данной квартиры для Вас нет, так как неимущественные права не входят в состав наследства согласно ст.1112 Гражданского кодекса

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Добрый день, Александр!

Никаких рисков со стороны наследников владельца А для Вас я не вижу.

Да, бывает, что квартира отчуждается с сохранением права проживания прежнего владельца, но данное право не наследуется, поскольку напрямую и неразрывно связано с личностью такого лица, а наследованию подлежат только права не связанные с личностью (ст. 1112 ГК РФ)

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Владелец А умер, обязательство по пользованию жилым помещением прекратилось в силу ст. 418 ГК РФ.

1. Обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Могут ли потенциальные наследники владельца А оспорить первую сделку?

В целом, могут, если докажут, что А продал квартиру под влиянием насилия, обмана, угрозы, либо в силу своего психического состояния не мог осознавать характер и последствия совершаемых им сделок. (ст. 177-179 ГК РФ)

Но на практике такое случается редко, но от этого на сто процентов не застрахована ни одна сделка.