Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
При полном погашении нужна ли сама продавец для оформления в собственность?
Всех приветствую. Ситуация: Купили у знакомого дом . Договоренность устная была такая
: обмен квартиры на частный дом без доплаты. Написали доверенность на него на продажу квартиры. Продажей занимался он сам, сумму продажи не знаю ( примерно 2 млн руб).
В итоге получилось, что за дом не хватает ( он рассчитывал продать дороже квартиру) и договорились, что уменьшится количество соток земли и недостающую
часть денег ( 400 тысяч рублей) отдадим в течении полугода. Оформлено все не на знакомого, а на его сожительницу.
По договору стоимость земли ( на которой стоит дом) 500.000 рублей и сам дом 500.000 рублей.
600 тысяч передано на момент подписания договора и 400 тысяч в договоре описано как обременение
. В свидетельстве о собственности указано, что обременение - ипотека в силу закона.
Никаких дополнительных договоров и актов именно на обременение и порядок его выплаты нет. Только договор купли продажи
На консультации юрист мне говорил, что продавец не имеет права "давать ипотеку" , должна была быть какая то организация, давшая эту ипотеку или дополнительный договор займа или других долговых обязательств, но никак не ипотека и удивлялся, как рег. Палата провела сделку.
По истечении срока продавец прислал претензию на выплату, в суд не подали. Прошло 5 лет. Снова встал вопрос, договорились оплачивать частями. Но после первой оплаты они не захотели писать расписку на получение денег. Хотят, чтобы просто платила на карту, хотя договор на одного человека, карта на другого человека. Опять же, по словам юриста, нужно обязательно прописывать, что приняли деньги по договору и лица в расписке должны быть те, кто в договоре. Скорее всего нужно инициировать суд, чтобы официально платить именно продавцу, в связи с этим есть некоторые вопросы:
1. Имеет ли продавец право анулировать сделку и вернуть себе дом, т.к часть денег не выплачена?
2. по какой ставке считаются % за просрочку платежа?
3. При полном погашении нужна ли сама продавец для оформления в собственность? Или это можно сделать в одностороннем порядке, имея на руках документы оплаты этого обременения и договор купли продажи?
Добрый вечер Диана!
1) На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса "Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором". В Вашем случае Продавец вправе предъявить требование в соответствие с пунктом 2 статьи 450 ГК "По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной". Согласно пункту 5 статьи 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» «государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».
На основании изложенного можно сделать вывод, что расторгнуть договор и оспорить право собственности, занесенное в ЕГРН возможно только на основании решения суда. При этом следует учитывать тот факт, что при спорных отношениях сторон, возникающих из догова, обязателен претензионный порядок.
2) На основании пункта 1 статьи 330 ГК "Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения". Размер законной неустойки равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, ее размер может быть уменьшен судом.
3) Для снятия обременения должны явиться обе стороны договора. Представлять интересы сторон могут представители на основании нотариально удостоверенной доверенности.
Здравствуйте, Диана!
В свидетельстве о собственности указано, что обременение — ипотека в силу закона.
Никаких дополнительных договоров и актов именно на обременение и порядок его выплаты нет. Только договор купли продажи
На консультации юрист мне говорил, что продавец не имеет права «давать ипотеку», должна была быть какая то организация, давшая эту ипотеку или дополнительный договор займа или других долговых обязательств, но никак не ипотека и удивлялся, как рег. Палата провела сделку.
Диана
А ничего удивительного нет, все правильно, в данном случае возникла ипотека в силу закона, дополнительного соглашения и не нужно было подписывать для этого.
Все дело в том, что п.5 ст.488 ГК РФ говорит о том, что:
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно п. 3 статьи 489 ГК РФ к договору о продаже товара в
кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 данного кодекса. В договоре по сути оговорена рассрочка (отсрочка) платежа за проданную недвижимость.
Обратите внимание, что в силу ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом Вы указали, что:
600 тысяч передано на момент подписания договора и 400 тысяч в договоре описано как обременение
Диана
Приходим к выводу, что если в договоре купли-продажи недвижимости предусмотрена отсрочка (рассрочка) платежа, пусть даже частичная, автоматически возникает ипотека в силу закона, то есть до оплаты долга проданная недвижимость находится в залоге у продавца, что разъяснено и в судебной практике:
Определение Верховного Суда РФ от 28 марта 2017г. N 18-КГ17-23
Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа возникает ипотека в силу закона, если иное не предусмотрено договором.
Пунктом 1 ст.334 ГК РФ предусмотрено, что:
Пункт 1 ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»говорит о том же.
Таким образом, при неоплате долга по договору купли-продажи земельного участка с домом продавец вполне может получить эту сумму в результате реализации этой недвижимости, т.е. предмета залога, тем более что налицо признаки существенного нарушения договора (просрочка более 5 лет).
Согласно п.1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
И продавец, и покупатель подают вместе заявлении в Росреестр (через МФЦ) о прекращении записи об ипотеке, чтобы снять обременение после погашения задолженности.
Что касается адресата передачи денег, то долг нужно возвращать продавцу, который указан в договоре, а не другому лицу. Можно воспользоваться депозитом нотариуса (ст.87 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), если продавец отказывается принять деньги или неизвестны его реквизиты для перечисления долга.