Собственник продал арендуемое помещение

Отдельно по закону сейчас есть вариант или отсрочки по ст 19 вот этого закона.

ФЗ

98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»

Или именно требования о снижении платы через допник, но это во многом тоже по договоренности сторон.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Далее — вы после июля хотите уже уехать? То есть вариант продления договора даже не рассматриваете?

Так же сейчас рассматривается вот этот закон

https://yandex.ru/turbo/s/rbc....

Суть — право расторжения договора аренды малому бизнесу без уплаты каких то штрафов в одностороннем порядке, но этот закон пока не принят и будет ли он принят — вот до окончания вашего срока аренды пока не ясно. Но двигают его надо сказать быстро.

Если о скидках не договорились, то арендатор вправе будет расторгнуть договор и вернуть обеспечительный платёж.

Договор пока не приложился, только допник есть. Но тут больше сейчас вопрос закона и договоренности сторон на самом деле, чем вашего договора.

В дополнение нормы о возможности требовать снижения арендной платы

Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»

Статья 19

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Судебная практика в подтверждении Вашего права на изменение арендной платы и на отсрочку, а также на расторжение Договора.

Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21 апреля 2020 г.)

Вопрос 8: Возможно ли признание эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции основаниями для изменения или расторжения договора, а если возможно — то при каких условиях?

Ответ: Если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Следить за законопроектом можно вот здесь, на сайте Госдумы:

https://sozd.duma.gov.ru/bill/...

Планируется ввести вот такую норму закона:

«4. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации  на  территории  субъекта  Российской  Федерации,  в  отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.
В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 4501 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Но пока это только законопроект.

На сегодняшний день можно ссылаться на ту норму, которая сейчас действует — привёл её вначале. 

При этом Верховный суд в разъяснениях по коронавирусной сиутации указал, что несогласие арендодателя с подписанием допсоглашения рассматривается как уклонение:

Обзор № 2 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19)

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. 

С апреля закрыты, помещение в аренде.

Владимир

При этом такой важный момент -  Верховный суд указал, что арендная плата подлежит снижению не с момента, когда будет подписано соглашение, а с момента, когда началась невозможность использования помещения под те цели,  которые согласованы сторонами:

 арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда
наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы

Если же дополнительное соглашение не подписано, и возможности его подписать старым собственником не имеется, то у Вас остается возможность требовать от нового отсрочку уплаты аренды по ст. 19 закона №98-ФЗ от 01.04.2020 года, а также снижения арендных платежей до 50%. Но это естественно только в случае, если Вы готовы в какой-либо форме сохранить арендные отношения. Если нет — надо смотреть договор.

Кстати, Вы приложили только допсоглашение, а договора самого нет.

В третьем чтении приняли и в СФ передали.

Вас касается вот этот пункт (должен привести его полностью в силу важности именно полноценного изложеия):

статью 19 дополнить частями 4 - 8 следующего содержания:
«4. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации  на  территории  субъекта  Российской  Федерации,  в  отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.
В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Как видите, если обеспечительный платеж был предусмотрен договором — он возврату не подлежит. Так что надо либо смириться с тем, что он пропадает, либо решать вопрос о продолжении отношений с учетом возможностей, которые Вам предоставляются в настоящее время.