Как рассчитать налог при продаже земельного участка с домом и встречной покупке квартиры

Здравствуйте, Елена!

Да, Вы всё верно описали.

2. Возможно ли получить два разных вычета на продажу земли с домом используя и расходную часть (сумму покупки) и вычет в 1 млн. рублей.

Земельный участок и дом — это разные объекты права. Соответственно, и продать их можно по разным договорам купли-продажи.

3. Возможно ли получить вычет на покупку обоим супругам по 2 млн. (если стоимость квартиры больше 4 млн.)

Вычет действительно предоставляется каждому из супругов в полном размере (при условии, что ранее таким вычетом никто из супругов не пользовался).

Это подтверждается и позицией налоговых органов и Минфина. Смотрите, например: Письмо ФНС России от 30.03.2016 № БС-3-11/1367@, Минфина России от 29.06.2015 № 03-04-05/37360, от 01.06.2015 № 03-04-05/31428, от 10.03.2015 № 03-04-05/12335.

Елена здравствуйте.

в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Исходя из этого, вы можете составить как один договор купли-продажи, предметом которого будет дом и земельный участок, так и два договора купли-продажи, предметом одного из них будет дом, второго — земельный участок. Вместе с тем необходимо учитывать положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации: отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Соответственно договоров может быть и два.

Относительно вычета.

Согласно обновленному Налоговому Кодексу РФ и мнению контролирующих органов вычет при покупке в долевую собственность распределяется в соответствии с величиной расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами. Основание: (Письмо ФНС России от 30.03.2016 № БС-3-11/1367@, Минфина России от 29.06.2015 № 03-04-05/37360, от 01.06.2015 № 03-04-05/31428, от 10.03.2015 № 03-04-05/12335).

При покупке жилья в совместную собственность оба супруга имеют право на вычет с возможностью распределить его по договоренности. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%), но супруги могут перераспределить его в любой пропорции, вплоть до 100% и 0%. Доли вычета определяются с помощью предоставления в налоговую инспекцию Заявления о распределении вычета, подписанного обоими супругами (Письма Минфина России от 29.03.2017 № 03-04-05/18320, от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 08.04.2015 № 03-04-05/19849, ФНС России от 18.09.2013 № БС-4-11/16779@).

При распределении важно помнить, что:

— максимальный размер вычета на каждого из супругов не может превышать 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. рублей).

— заявление на распределение основного вычета подается один раз, и в последующем супруги не могут изменить соотношение, в котором будет получаться вычет, в том числе и передать остаток вычета другому супругу. Основание: Письма Минфина России от 07.09.2012 № 03-04-05/7-1090, от 28.08.2012 № 03-04-05/7-1012, от 20.07.2012 № 03-04-05/9-890, от 18.05.2012 № 03-04-05/7-647.

Заметка: Если стоимость жилья составляет более 4 млн рублей, то при обращении в налоговую инспекцию заявление на вычет предоставлять необязательно, так как вычет по умолчанию распределяется по 50%. Соответственно, каждый из супругов сможет получить максимально возможный вычет в размере 2 млн рублей (260 тыс.рублей к возврату).

С уважением, 

Роман