Здравствуйте. У меня такой вопрос. У меня имеется недвижимость с обременением в банке, ипотека. Я выставил его на продажу и ко мне обратились покупатели которые хотят арендовать с последующим выкупом. Нужна консультация по данному вопросу и по договору что мне предоставил покупатель. Какие риски меня могу ожидать и как их избежать
Договор к данному вопросу
Я являюсь арендодателем
Здравствуйте. Скорее всего у Вас квартира в залоге у банка как я понимаю. Поэтому прежде чем обсуждать вопрос отчуждения данного имущества и подписания такого договора, лучше бы переговорить с банком. В силу ст. 346 ГК РФ
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Как видите, продать данную квартиру без согласия банка Вы никак не сможете. Так что условие о пусть и праве выкупа я бы не рискнул включать в договор, а также бы дня начала переговорил с банком.
Добрый день! Так как недвижимость находится в залоге у банка, то ее отчуждение возможно лишь с согласия банка, залогодержателя (ст. 346 ГК РФ).
При аренде с последующим выкупом необходимо обратить внимание на ст. 40 Закона «об ипотеке».
Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.
Какие риски меня могу ожидать и как их избежать
У Вас есть возможность выложить на обозрения договорЮ чтобы можно было ознакомиться с его условиями?
Здравствуйте, Игорь Поскольку,
У меня имеется недвижимость с обременением в банке, ипотека.
то отчуждение возможно будет только с согласия банка. — ст.346 ГК РФ.
Нужна консультация по данному вопросу и по договору что мне предоставил покупатель. Какие риски меня могу ожидать и как их избежать
для заключения договора аренды нужно его изучить, для этого вы можете либо выложить его сюда, либо обратиться к любому юристу в чат для анализа договора.
Договор прикрепиЛ.
Покупатель готов платить счёт моего долго в банке, таким образом после полного погашения я получаю документы и полный оплаты с стороны покупателя, я переписываю на них имущество
Покупатель готов платить счёт моего долго в банке, таким образом после полного погашения я получаю документы и полный оплаты с стороны покупателя, я переписываю на них имущество
оплату покупатель будет производить от своего имени, верно? Поэтому с банком нужно согласовывать все равно этот вопрос.
Прикрепленный договор нужно корректировать, так как составлен он у вас без учета того, что недвижимость в ипотеке, и вы не можете распоряжаться ею без согласия залогодержателя.
Доброго дня!
хотят арендовать с последующим выкупом. Нужна консультация по данному вопросу и по договору что мне предоставил покупатель. Какие риски меня могу ожидать и как их избежатьИгорь
У Вас договор не прикрепился, попробуйте ещё раз прикрепить, чтобы понять, что в нем указано и Ваши риски по такому договору. Согласно ст. 674 ГК РФ:
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Соответственно при заключении долгосрочного договора Вам необходима регистрация в Росреестре.
Раз договор на 11 месяцев, то регистрировать его не нужно в Росреестре. На мой взгляд, лучше обозвать такой договор предварительным, внести соответствующие коррективы, согласие банка не потребуется на заключение такого договора. Платеж будет с рассрочкой на 11 месяцев, считаю, что так будет более грамотно юридически, ведь фактически идет рассрочка и выкуп, а не аренда. Для Вашего покупателя это не будет существенной разницей, а для Вас плюс — отсутствие согласия банка.
Добрый день!
1) Согласно договору у Вас платежи не делятся на арендные, то есть идущие в счет пользования имуществом по договору аренды и выкупные платежи в счет будущей стоимости имущества.
4.3. Арендатор ежемесячно перечисляет 25000 (двадцать пять тысяч) рублей, в том числе НДС, из которых 25000 (двадцать пять тысяч ) рублей — платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, в том числе НДС. Арендная плата за пользование электроэнергией вноситься по счетчику.
Это означает, что если по каким-то причинам дом не будет выкуплен, то такие платежи Вам придется вернуть назад арендатору.
Согласно ст. 625 ГК РФ 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены
То есть фактически, вся сумма по данному договору идет в счет выкупного платежа.
2) У Вас идет указание на НДС, но по договору и Вы и арендатор являетесь физическими лицами и Вы не являетесь плательщиками НДС.
Согласно ст.143 НК РФ Налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются: организации; ИП; ица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе — налог) в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.
3) В договоре следует указать кадастровый номер дома.
Земельный участок Вам находится не у Вас в собственности?
4) опять же выкуп объекта, по Вашему договору это право арендатора, но не обязанность. То есть заставить в конечном итоге выкупить арендатора данный дом Вы не сможете.
Я бы рекомендовала Вам рассмотреть также вариант с заключением предварительного договора, с внесением авансовых платежей в счет стоимости имущества, которые Вы будете вносить в счет погашения долга банку. По предварительному договору Стороны вправе требовать друг от друга заключения основного договора, на условиях установленных предварительным. А если покупатель хочет на этот период пользоваться имуществом, то заключить договор безвозмездного пользования имуществом.
Согласно ст 429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Покупатель готов платить счёт моего долго в банке, таким образом после полного погашения я получаю документы и полный оплаты с стороны покупателя, я переписываю на них имущество
Тем не менее перестраховаться стоит. Теперь по договору.
тут однозначно на данном этапе надо убирать, в первом ответе указал почему
тоже самое
какого месяца? Текущего, следующего за отчётным?
тут бану будет видеть платёж не от Вас, а от третьего лица. Фактически этим договором Вы уже распоряжаетесь имуществом, хотя без согласия банка Вам это сделать закон не позволяет. по-прежнему считаю, что сейчас конструкция в такой формулировке без согласия банка невозможна.