8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
489 ₽
Вопрос решен

Какие риски при сдачи в аренду жилья с последующим выкупом?

Здравствуйте. У меня такой вопрос. У меня имеется недвижимость с обременением в банке, ипотека. Я выставил его на продажу и ко мне обратились покупатели которые хотят арендовать с последующим выкупом. Нужна консультация по данному вопросу и по договору что мне предоставил покупатель. Какие риски меня могу ожидать и как их избежать

Уточнение от клиента

Договор к данному вопросу

Уточнение от клиента

Я являюсь арендодателем

, Игорь, г. Иркутск
Олег Васев
Олег Васев
Адвокат, г. Ижевск

Здравствуйте. Скорее всего у Вас квартира в залоге у банка как я понимаю. Поэтому прежде чем обсуждать вопрос отчуждения данного имущества и подписания такого договора, лучше бы переговорить с банком. В силу ст. 346 ГК РФ

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Как видите, продать данную квартиру без согласия банка Вы никак не сможете. Так что условие о пусть и праве выкупа я бы не рискнул включать в договор, а также бы дня начала переговорил с банком.

0
0
0
0
Игорь
Игорь
Клиент, г. Иркутск

Покупатель готов платить счёт моего долго в банке, таким образом после полного погашения я получаю документы и полный оплаты с стороны покупателя, я переписываю на них имущество

Тем не менее перестраховаться стоит. Теперь по договору.

1.3. Арендованное имущество переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды при условии внесения Арендатором всей обусловленной настоящим Договором выкупной цены.

тут однозначно на данном этапе надо убирать, в первом ответе указал почему

2.3.1. Своевременно вносить выкупную плату за пользование имуществом.

тоже самое

4.4. Платежи, установленные п. 4.3 настоящего Договора, вносятся не позднее 11 числа каждого месяца.

какого месяца? Текущего, следующего за отчётным?

4.5.Платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены вносится на счет банка, предоставившего кредитование, и подкрепляется распиской со стороны Арендодателя.

тут бану будет видеть платёж не от Вас, а от третьего лица. Фактически этим договором Вы уже распоряжаетесь имуществом, хотя без согласия банка Вам это сделать закон не позволяет. по-прежнему считаю, что сейчас конструкция в такой формулировке без согласия банка невозможна.

0
0
0
0
Сергей Балахонцев
Сергей Балахонцев
Юрист, г. Москва

Добрый день!  Так как недвижимость находится в залоге у банка, то ее отчуждение возможно лишь с согласия банка, залогодержателя (ст. 346 ГК РФ). 

При аренде с последующим выкупом необходимо обратить внимание на ст. 40 Закона «об ипотеке».

Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. 
Какие риски меня могу ожидать и как их избежать

У Вас есть возможность выложить на обозрения договорЮ чтобы можно было ознакомиться с его условиями?

0
0
0
0

Так же обратите внимание, что согласно ч.1 ст. 40 Закона «об ипотеке»

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование
0
0
0
0
Игорь
Игорь
Клиент, г. Иркутск

Покупатель готов платить счёт моего долго в банке, таким образом после полного погашения я получаю документы и полный оплаты с стороны покупателя, я переписываю на них имущество

Сергей Белобров
Сергей Белобров
Юрист, г. Белгород

Здравствуйте, Игорь Поскольку, 

У меня имеется недвижимость с обременением в банке, ипотека. 

то отчуждение возможно будет только с согласия банка. — ст.346 ГК РФ.

 Нужна консультация по данному вопросу и по договору что мне предоставил покупатель. Какие риски меня могу ожидать и как их избежать

для заключения договора аренды нужно его изучить, для этого вы можете либо выложить его сюда, либо обратиться к любому юристу в чат для анализа договора.

0
0
0
0
Игорь
Игорь
Клиент, г. Иркутск

Договор прикрепиЛ. 

Покупатель готов платить счёт моего долго в банке, таким образом после полного погашения я получаю документы и полный оплаты с стороны покупателя, я переписываю на них имущество

Покупатель готов платить счёт моего долго в банке, таким образом после полного погашения я получаю документы и полный оплаты с стороны покупателя, я переписываю на них имущество

оплату покупатель будет производить от своего имени, верно? Поэтому с банком нужно согласовывать все равно этот вопрос.

Прикрепленный договор нужно корректировать, так как составлен он у вас без учета того, что недвижимость в ипотеке, и вы не можете распоряжаться ею без согласия залогодержателя.

0
0
0
0
Евгений Урванцев
Евгений Урванцев
Юрист, г. Кемерово

Доброго дня!

хотят арендовать с последующим выкупом. Нужна консультация по данному вопросу и по договору что мне предоставил покупатель. Какие риски меня могу ожидать и как их избежать

Игорь

У Вас договор не прикрепился, попробуйте ещё раз прикрепить, чтобы понять, что в нем указано и Ваши риски по такому договору. Согласно ст. 674 ГК РФ:

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соответственно при заключении долгосрочного договора Вам необходима регистрация в Росреестре.

0
0
0
0

Раз договор на 11 месяцев, то регистрировать его не нужно в Росреестре. На мой взгляд, лучше обозвать такой договор предварительным, внести соответствующие коррективы, согласие банка не потребуется на заключение такого договора. Платеж будет с рассрочкой на 11 месяцев, считаю, что так будет более грамотно юридически, ведь фактически идет рассрочка и выкуп, а не аренда. Для Вашего покупателя это не будет существенной разницей, а для Вас плюс — отсутствие согласия банка.

0
0
0
0
Ольга Якушева
Ольга Якушева
Юрист, г. Москва

Добрый день!

1) Согласно договору у Вас платежи не делятся на арендные, то есть идущие в счет пользования имуществом по договору аренды  и выкупные платежи в счет будущей стоимости имущества.

4.3. Арендатор ежемесячно перечисляет 25000 (двадцать пять тысяч) рублей, в том числе НДС, из которых  25000 (двадцать пять тысяч ) рублей — платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены,  в том числе НДС. Арендная плата за пользование электроэнергией вноситься по счетчику.

Это означает, что если по каким-то причинам дом не будет выкуплен, то такие платежи Вам придется вернуть назад арендатору.

Согласно ст. 625 ГК РФ 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены

То есть фактически, вся сумма по данному договору идет в счет выкупного платежа. 

2) У Вас идет указание на НДС, но по договору и Вы и арендатор являетесь физическими лицами и Вы не являетесь плательщиками НДС.

Согласно ст.143 НК РФ Налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются: организации; ИП; ица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе — налог) в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.

3) В договоре следует  указать кадастровый номер дома. 

Земельный участок Вам находится не у Вас в собственности?

0
0
0
0

4) опять же выкуп объекта, по Вашему договору  это право арендатора, но не обязанность. То есть заставить в конечном итоге выкупить арендатора данный дом Вы не сможете.

0
0
0
0

Я бы рекомендовала Вам рассмотреть также вариант с заключением предварительного договора, с внесением авансовых платежей в счет стоимости имущества, которые Вы будете вносить в счет погашения долга банку.  По  предварительному договору Стороны вправе требовать друг от друга  заключения основного договора, на условиях установленных предварительным. А если покупатель хочет на этот период  пользоваться имуществом, то заключить договор безвозмездного пользования имуществом. 

Согласно ст 429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
0
0
0
0
Похожие вопросы
Хищения
Какое обвинение будет присвоено делу?
Совершено хищение у организации металлалома на сумму 37000 (по факту сдачи металла). Так же металлического изделия стоимостью 3000р. Какое обвинение будет присвоено делу? Организация не может установить ущерб, ущерб будет устанавливаться полицией. Как полиция установит ущерб по факту сдачи металла или же организация обязана назвать свой ущерб, который она понесла?
, вопрос №4011781, Миша, г. Санкт-Петербург
Все
Какие существуют риски при прописке человека на постоянной основе
Какие существуют риски при прописке человека на постоянной основе в квартире?
, вопрос №4011675, Яна, г. Москва
Семейное право
Я с мужем нахожусь в состоянии развода, месяц не ведём совместного хозяйства, в этот период он взял машину под выкуп, какие риски могут быть у меня
Я с мужем нахожусь в состоянии развода,месяц не ведём совместного хозяйства,в этот период он взял машину под выкуп, какие риски могут быть у меня
, вопрос №4011451, Евгения, г. Москва
Семейное право
Какие последствия для меня и детей, есть риск лишиться жилья вовсе?
Владею долей квартиры, вторая принадлежит бывшему мужу. Бывший муж хочет продать свою долю. Для начала долю предложили нашим общим детям и мне. У детей нет средств на покупку доли квартиры, я не могу оформить ипотеку, так как имею долги, а моя доля квартиры уже в аресте. Может ли состоятся сделка с такими условиям в случае если найдется заинтересованное лицо в покупки доли бывшего мужа? Какие последствия для меня и детей, есть риск лишиться жилья вовсе?
, вопрос №4010958, Оксана, г. Иркутск
Трудовое право
Товар нериализуется в праве ли работодатель требовать выкупа просроченного товара?
На работе требуют 100 процентную заполняемость ветрин это скоропорт мясо, молоко, колбасные изделия . Товар нериализуется в праве ли работодатель требовать выкупа просроченного товара?
, вопрос №4010527, Мария, г. Москва
Дата обновления страницы 20.04.2020