Продаю квартиру, которая находится в ипотеке

Здравствуйте.

1) Детально проконсультировать по всей последовательности действий и расписать, как действовать в текущих условиях и как правильно должна быть оформлена сделка. Необходимо учитывать тот факт, что гасить долг по ипотеке мы будем из средств покупателя.

Вам нужно заключить предварительный ДКП и получить по нему аванс. Авансом заплатить долг по ипотеке и забрать закладную из банка.

После заключить ДКП и сдать его в Росреестр.

Проблема в том, что МФЦ и Росреестр до 30 апреля работать не будут. Возможно в ближайшее время что то прояснится, и они вывесят какой то график работы по предварительной записи.

В договоре прописывать именно аванс (если будет задаток и договор сорвется по вашей вине, то придется его возвращать в двойном размере).

 В связи с этим не понятно, как проводить сделку с аккредитивом, если деньги будут недоступны до момента переоформления собственности.

Аккредитив и т.д. можно прописать уже в ДКП. К этому времени у Вас будет оплачен предварительный дкп.

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

2) Сообщить, в каких инстанциях в Москве и в каких отделениях банка можно совершать сделки и с какого периода.

Вам посетить нужно МФЦ или Росреестр, а также банк, где у Вас ипотека. Покупателю банк, где у них открыт счет.

Не зная банки не представляется возможным ответить по времени и периодам их работы.

3) Составить соглашение на получение предоплаты. 4) Составить договор купли продажи. 5) Максимально защитить наши интересы как продавца.

Стоимость у каждой услуги отдельная и не в рамках данного вопроса.

Добрый день! В первую очередь необходимо обратить внимание, что согласно ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Так как квартира ипотечная, то она находится в залоге у банка, таким образом для начала вам необходимо определиться каким образом Вы как продавец квартиры исполните свои обязательства перед банком: либо досрочно погасите  кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя,  после чего банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и потом уже  происходит продажа квартиры в рамках договора купли продажи, либо например, осуществите переоформление ипотечного кредита на новое лицо (покупателя), но для этого понадобится согласие банка…

Согласно ст. 391 ГК РФ

2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Таким образом, на первом эпате Вам необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи, в котором указать размер аванса, равным сумме задолженности по ипотечному кредиту.

После получения аванса продавец гасит задолженность перед банком (досрочно гасит кредит) и снимает обременение, после чего в дальнейшем стороны заключают основной договор купли-продажи и подают документы в МФЦ для регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю…

3) Составить соглашение на получение предоплаты. 4) Составить договор купли продажи.

Для согласования стоимости и сроков подготовки документов можете обратиться в чат к выбранному юристу.

Добрый день Ирина. 

По существу заданного Вами вопроса могу пояснить следующее.

В условиях нынешнего положения провести такую будет невозможно. Так как саму сделку, так или иначе придется согласовывать с Кредитором, который навряд ли предоставит Вам услуги в условиях Карантина.  

Самый оптимальным вариантом, это  составление предварительного договора купли-продажи с покупателем с совершением задатка.  Такой договор можно не регистрировать в Росреестре, но при этом он будет пораждать юридические последствия для обеих сторон в дальнейшем.

Так же важно в нем прописать, что продаваемая квартира в будущем, является предметом залога (ипотеки).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

Предварительный договор

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).
25. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

А затем .когда положение улучшится, можно будет согласовать в Кредитором как именно можно провести ДКП квартиры находящейся в залоге.