544 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

544 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Гражданское право

Нужно проверить договор о задатке

Продаём вместе с соседями коммунальную квартиру. Нужно проверить договор о задатке за нашу долю, который прислал агент покупателя. Файл приложен.

задатзадаток.docок.doc
01 Февраля 2020, 21:54, вопрос №2669134
Клиент оставил отзыв о сервисе
показать
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (6)

получен
гонорар
33%
Юрист - Владимир
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12708
ответов
5926
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте

Во первых у вас именно предварительный договор- надо это понимать- и в нем просто условие о задатке.

Договором задатка — нет смысла это называть.

задаток по гк учтите

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

в п. 1.1. прописать общую площадь квартиры

1.4- если идет доля в праве и продают не весь объект в 1 сделке- то верно написано- нотариальный дкп будет

2.1.1. Стоимость 21/60(двадцати одной шестидесятой) доли в праве собственности на квартиру составляет 3 800 000 (три миллиона восемьсот тысяч) рублей.
2.1.2. Стоимость ОБЪЕКТА составляет 10 500 000 (десять миллионов пятьсот тысяч) рублей. 

вот тут надо разобраться

почему 2 цены — пишут про объект и про долю в праве

если отдают объект то и цена должна быть за объект

просто общий метраж объекта- 3х комнатной квартиры не прописан- и поэтому это создает путаницу — вы продаете долю — цена должна быть за долю- какой смысл прописывать цену за весь объект, при условии что даже его полного метража нет- не совсем понятно

п 2.3- понятно- 20 000 задаток — обязательно оформить расписку на эту сумму.

В остальном обычный предварительный договор.

01 Февраля 2020, 22:04
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12708
ответов
5926
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

вот этот момент

1.3. ПОКУПАТЕЛЬ приобретает вышеуказанные доли при условии расселения коммунальной квартиры, указанной в п.1.1.  с использованием ипотечного кредита. 

имеет смысл только при продаже всей квартиры — и хорошо бы это прописать- что будет продано все

и в те же даты — но это в идеале.

и как писал выше- момент на счет цены и площади связан вот с этим

2.2. Договор действителен при условии продажи всего ОБЪЕКТА и его согласования в банке, предоставляющем ПОКУПАТЕЛЮ ипотечный кредит. 

но вы никак за это не отвечаете — потому что другую часть будут продавать другие собственники- и тут с ними вариант- только иметь такие же договоры- предварительные дкп- либо убирать этот пункт.

Вы можете отвечать только за свою часть и свои действия.

И если его оставлять- тогда указать- кому принадлежат остальные части, какой там метраж и тд- как указывал выше- и тогда вот общая цена объекта будет иметь смысл.

01 Февраля 2020, 22:37
Иван
клиент, г. Санкт-Петербург
Спасибо. Уточню. Продается комунальная квартира целиком одному покупателю. Мы соседи собственники долей в этой квартире. Как я понимаю сделка будет проходить единовременно(одновременно) со всеми собственниками долей.
На сколько важно — покупатель использует ипотечные средства.
01 Февраля 2020, 22:46
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5138
ответов
1809
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Мы соседи собственники долей в этой квартире. Как я понимаю сделка будет проходить единовременно(одновременно) со всеми собственниками долей.

Иван

Целесообразней будет заключить один договор, где на стороне продавцов будут все собственники.

01 Февраля 2020, 22:49
10,0
Рейтинг Правовед.ru
6513
ответов
3142
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Ну так и составляйте один предварительный договор, где на стороне продавца все собственники, на соглашение о задатке покупатель может и не пойти, так как ему предстоит еще процедура одобрения как самой суммы кредита, так и Вашей квартиры. Аванс или обеспечительный платеж тоже уместен. Тут уж как Вы договоритесь. Сама схема будет более открыта и прозрачна, чем несколько сделок.

01 Февраля 2020, 22:51
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12708
ответов
5926
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
Как я понимаю сделка будет проходить единовременно(одновременно) со всеми собственниками долей.
На сколько важно — покупатель использует ипотечные средства.

Иван

это правильно- но укажите это прямо — и договор и пред дкп и сам нотариальный дкп тогда идет 1- просто продавцов там несколько.

и заодно как раз и пропишите общую цену, общий метраж и потом всем полный порядок оплаты — так будет понятнее и надежнее всем- не надо раздирать сделку на несколько.

01 Февраля 2020, 22:57
получен
гонорар
33%
Юрист - Алексей
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5138
ответов
1809
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Самара
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Иван.

У Вас это предварительный договор прежде всего. Не просто договор задатка.

Согласно ст. 429 ГК РФ Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Суть которого связать предварительными договорённостями обе стороны, чтобы потом понудить заключить основной договор.

А задаток — это уже имущественные санкции, за нарушении своего обязательства.

1.2. Отчуждаемые ДОЛИ, принадлежат ПРОДАВЦУ на праве общей долевой собственности, на основании Договора купли-продажи от 14.10.2011 года, удостоверенного нотариусом <ФИО нотариуса>, лицензия №<номер> от <дата> зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, регистрационный №<номер>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, от 26.10.2011 года серии <серия>;

Сейчас уже это не свидетельством подтверждается, а записью в ЕГРН.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
01 Февраля 2020, 22:11
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5138
ответов
1809
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
2.3. Оставшаяся сумма в размере 3 780 000 (трёх миллионов семисот восьмидесяти тысяч) рублей вносится ПОКУПАТЕЛЕМ в ячейку банка в день подписания Основного Договора купли-продажи ОБЪЕКТА или иным способом по согласованию СТОРОН.

Не совсем понятно, зачем ячейку использовать — это очень архаичный способ.

Сейчас можно просто через аккредитив осуществлять продажу.

Статья 867 ГК РФ Общие положения о расчетах по аккредитиву

1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.

Как правило — идёт аккредитив. Ячейками пользовались раньше, а сейчас пользуются в основном по инерции, кто об аккредитиве не знает.

Суть аккредитива в том, что деньги покупателя на специальном счёте «замораживаются». Продавец сможет забрать оттуда деньги после того, как осуществить переход права собственности.

При этом Покупатель раньше деньги оттуда забрать тоже не сможет.

Но тут, нужно, конечно отдельно условия аккредитива прорабатывать, хотя в банках уже типовые есть.

Но в принципе аккредитив удобен для обеих сторон. Единственный минус — нужно будет заплатить определенный процент банку. Но зато процедура оплаты будет более защищена.

Либо другой вариант — эскроу.

Это похоже на аккредитив, только если при аккредитиве расчёт через банк, то при эскроу можно, например, через нотариуса.

Статья 860.7 ГК РФ Договор счета эскроу

1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

Так что есть смысл обсудить более удобные варианты расчёта, чем ячейка.

01 Февраля 2020, 22:21
Иван
клиент, г. Санкт-Петербург
Да, хотим аккредитив. Но покупатель использует ипотечные средства. И банк может ставить свои условия.
Значит мы в договоре исправляем ячейку на аккредитив?
01 Февраля 2020, 22:54
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5138
ответов
1809
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Да, хотим аккредитив. Но покупатель использует ипотечные средства. И банк может ставить свои условия.

Иван

Банк наоборот скорее всего будет за аккредитив — он ведь с этого процент получит.

Значит мы в договоре исправляем ячейку на аккредитив?

Да, лучше не использовать ячейки.

01 Февраля 2020, 22:56
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12708
ответов
5926
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Именно так. Если другой порядок оплаты- это надо исправлять.

01 Февраля 2020, 22:59
Юрист - Сергей
5052
ответа
1319
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Белгород
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Иван. в названии документа указано    

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР 
   (Договор задатка) 

уберите название в скобках. ГК РФ Статья 429. Предварительный договор



1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

вы указали

Продаём вместе с соседями коммунальную квартиру. 

вы одновременно продаете с соседями? Одному покупателю?

в приложенном вами договоре указано

2.2. Договор действителен при условии продажи всего ОБЪЕКТА и его согласования в банке, предоставляющем ПОКУПАТЕЛЮ ипотечный кредит. 
01 Февраля 2020, 22:11
q Отблагодарить
0 0
5052
ответа
1319
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Белгород
Общаться в чате

ваш предварительный договор в таком виде заключается под условием, что указано в п.2.2… Если обьект продается целиком одному покупателю все же, то предварительный договор должен заключаться со всеми владельцами долей, где будет указано их намерение на отчуждение в будущем, а не как сейчас заключение ПД с одним продавцом, ставя действительность договора в зависимость от действий иных сособственников. В этой связи и иные пункты прикрепленного вами договора подлежат пересмотру. 

01 Февраля 2020, 22:29
Иван
клиент, г. Санкт-Петербург
Спасибо. Покупатель собирается заключать с каждым собственником квартиры отдельный предварительный договор. Общего договора нет.
Исходя из этого договора, который прислал агент покупателя. Я несу риски и финансовые потери, если кто-то из соседей (собственников долей) вдруг на каком-то этапе передумает продавать свою долю.
Понятно что покупатель желает преобремти квартиру целиком.
01 Февраля 2020, 23:01
5052
ответа
1319
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Белгород
Общаться в чате

обсудите с агентом покупателя  целесообразность заключения единого ПДКП, потому что в присланном вами ПД стоит зависимость его действительности. В едином вы пропишете все четче, и так же в последующем заключите единый ДКП, это разумнее и выгоднее во всех смыслах для обеих сторон договора.

01 Февраля 2020, 23:04
Иван
клиент, г. Санкт-Петербург
К сожалению, один из собственников уже подписал такой договор. Так как с ним агент покупателя связался раньше, чем с остальными собственниками.
01 Февраля 2020, 23:17
10,0
Рейтинг Правовед.ru
6513
ответов
3142
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Грамотно, ничего не скажешь.

Как вариант, между собственниками заключите также предварительный договор, согласно которому каждый из Вас обязуется заключить основной договор с покупателем. 

01 Февраля 2020, 23:18
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12708
ответов
5926
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Вообще можно же переподписать… ну или допник сделать- все это по договоренности реально- либо делать правки только вам- но это не здорого в такой ситуации.

01 Февраля 2020, 23:18
10,0
Рейтинг Правовед.ru
6513
ответов
3142
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Чем обосновывает покупатель свое желание заключить отдельный договор с каждым собственником, и в то же время в каждом из них он прописывает условие о действительности договора при отчуждении объекта всеми собственниками?

Я несу риски и финансовые потери, если кто-то из соседей (собственников долей) вдруг на каком-то этапе передумает продавать свою долю.

Покупатель не обязан приобретать в таком случае и Ваши доли. Покупателю обязаны все вместе и каждый в отдельности. А он никому, если кто-то выпадает. И тогда в чем смысл предварительного договора?

Если же на стороне продавца несколько лиц, обязанности продавца несут все, ссылка покупателя на то, что кто-то отпал, будет несостоятельна, покупатель имеет обязательство приобрести квартиру перед всеми.

01 Февраля 2020, 23:07
Иван
клиент, г. Санкт-Петербург
Мне не понятно. Агент покупателя объяснял, что бы продавцы долей не поругались из-за кому сколько денег достанется. По этому заключается отдельный договор отдельно с каждым собственником.
Хотя мы с соседями сразу решили, что просто стоимость квартиры делим на доли и каждый получает деньги исходя из своей доли.
Одна собственница уже заключила такой договор. Так как ей надо было приезжать из другого города.
01 Февраля 2020, 23:23
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12708
ответов
5926
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
Агент покупателя объяснял, что бы продавцы долей не поругались из-за кому сколько денег достанется.

Иван

это просто отмазка

По этому заключается отдельный договор отдельно с каждым собственником.

Иван

не в этой ситуации

01 Февраля 2020, 23:24
5052
ответа
1319
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Белгород
Общаться в чате
Агент покупателя объяснял, что бы продавцы долей не поругались из-за кому сколько денег достанется.

полагаю, это из разряда хитростей словесных не более.  В едином договоре прописывается: Иванов продает принадлежащую ему 1/6 долю по цене 3000 рублей, Петров продает свою 1/4 долю по цене 2000 рублей и тд. Никаких ругательств и тд не может  и быть.

01 Февраля 2020, 23:25
10,0
Рейтинг Правовед.ru
6513
ответов
3142
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Нет, мотивация агента покупателя совершенно другая. Кому и сколько денег достанется, как продавцы поделят между собой доход от продажи, покупателя не касается, он вообще ничем не рискует, тем более все это прописывается в одном договоре.

01 Февраля 2020, 23:25
Иван
клиент, г. Санкт-Петербург
Какая мотивация у агента?
Вы думаете, что стоит настаивать на общем (одном) доноворе со всеми собственниками — продавцами?
01 Февраля 2020, 23:52
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5138
ответов
1809
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Какая мотивация у агента?
Вы думаете, что стоит настаивать на общем (одном) доноворе со всеми собственниками — продавцами?

Иван

Проще всего работать с одним договором, не вижу смысла заключать на каждого отдельный.

01 Февраля 2020, 23:57
5052
ответа
1319
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Белгород
Общаться в чате
Вы думаете, что стоит настаивать на общем (одном) доноворе со всеми собственниками — продавцами?

если спросите лично меня, я придержался бы этой позиции однозначно, без «заворотов» заключил логичный со всеми сособственниками единый ПДКП, а далее единый договор КП.

01 Февраля 2020, 23:57
10,0
Рейтинг Правовед.ru
6513
ответов
3142
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Мотивация «разделяй и влавствуй». Агент изначально создал  условия, наиболее благоприятствущие своему клиенту, а не Вам. Сейчас у уже подписавшего предварительный договор имеется обязательство по заключению его в будущем.  Надо полагать, что  условия уже подписанного договора такие же, как и в Вашем. То есть у второго продавца пути назад нет.   А вот у покупателя есть. При Вашем отказе заключить ДКП, у него не наступает обязательств перед вторым продавцом. 

Сейчас два варианта. Либо второму продавцу расторгать уже заключенный предварительный договор и всем сторонам подписывать один договор. Этот вариант предпочтительнее, конечно. Все это возможно предусмотреть в одном договоре.

Либо идти уже по той схеме, что уже начата агентом продавца, но между продавцами также заключить договор.

Также обратил внимание на конкретизацию, кто и какие документы подготавливает

02 Февраля 2020, 00:05
10,0
Рейтинг Правовед.ru
6513
ответов
3142
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Обратите внимание на стоимость 21/60 в п.2.1.1. Она почему-то непропорциональна стоимости объекта. 21/60 от 10 500 000= 3675000, а не 3 800 000, как указано в договоре. Это верная цена? Вам именно 3 800 000 должно быть передано? Какая цена в договоре второго продавца?

02 Февраля 2020, 00:16
Иван
клиент, г. Санкт-Петербург
Да, всё верно, 21/60 продается. Агент не исправил общую стоимость квартиры. Это мы увидели. Исправим.
Или с кем-то из собственников агент вдруг договорился на меньшую стоимость их доли.
02 Февраля 2020, 00:28
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12708
ответов
5926
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
Покупатель собирается заключать с каждым собственником квартиры отдельный предварительный договор. Общего договора нет

Иван

это не разумно и не понятно зачем нужно

Я несу риски и финансовые потери, если кто-то из соседей (собственников долей) вдруг на каком-то этапе передумает продавать свою долю.
Понятно что покупатель желает преобремти квартиру целиком.

Иван

тогда и пропишите эти моменты у себя тоже — что будут другие продавцы — вы за них отвечать не можете, владеют они тем и тем

01 Февраля 2020, 23:10
10,0
Рейтинг Правовед.ru
6513
ответов
3142
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Если предположить ситуацию, что кто-то из продавцов выпадает, то второй  продавец также обязан возвратить задаток согласно п.1 ст.381 ГК РФ

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

При этом ст.416 ГК РФ

1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Поэтому и теряется для продавцов весь смысл задатка при разных договорах.

покупателю — то, конечно выгодно, поэтому он и стоит на этом. 

Но из своей практики могу заверить, что когда изначально одна из сторон начинает «выкручивать другой руки», сделки проходят очень тяжело, порой вообще срываются.

01 Февраля 2020, 23:17
Иван
клиент, г. Санкт-Петербург
Да, мы продаем с соседями одновременно свои доли. Одному покупателю. То есть покупатель выкупает всю комунальную квартиру целиком и одновремено у всех собственников.
01 Февраля 2020, 22:50
5052
ответа
1319
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Белгород
Общаться в чате

Отлично, тогда вам нужен единый предварительный договор, где сторонами будут выступать все сособственники  и покупатель.

01 Февраля 2020, 22:51
Иван
клиент, г. Санкт-Петербург
К сожалению, этот договор от Покупателя. Это агент покупателя решил заключать отдельные договора с каждым собственником. На это решение повлиять уже не можем, так как один из собственников уже подписал договор. И покупатель настоял, что бы с каждым заключить отдельный договор. Хотя мы одновременно продаем квартиру целиком одному покупателю.
Наша сейчас задача поправить договор, что бы потом не нести финансовые потери (возврат двойного задатка), если кто-то из собственников откажется.
01 Февраля 2020, 23:08
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12708
ответов
5926
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
Наша сейчас задача поправить договор, что бы потом не нести финансовые потери (возврат двойного задатка), если кто-то из собственников откажется.

Иван

это нужно прямо прописывать- указывал выше- и исправлять п 2.2. на счет действий условий- только при продаже всего объекта.

01 Февраля 2020, 23:11
5052
ответа
1319
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Белгород
Общаться в чате
Наша сейчас задача поправить договор, что бы потом не нести финансовые потери (возврат двойного задатка), если кто-то из собственников откажется.

в этом вся проблема вашего договора, что вы в зависимости от действий иных собственников

01 Февраля 2020, 23:11
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5138
ответов
1809
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Наша сейчас задача поправить договор, что бы потом не нести финансовые потери (возврат двойного задатка), если кто-то из собственников откажется.

Иван

По поводу отказа одного из собственников есть пункт договора:

3.6. В случае отказа одного из сособственников квартиры, невозможности по каким-либо причинам отчуждения принадлежащих им долей квартиры или не утверждения банком Объекта как предмета залога, задаток должен быть возвращён ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ в полном объёме в течение 5(пяти) банковских дней.

То есть задаток возвращается в полном объёме покупателю

01 Февраля 2020, 23:12
5052
ответа
1319
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Белгород
Общаться в чате

в принципе если учитывать п.3.6. — то касаемо  потери задатка вы отчасти защищены.

01 Февраля 2020, 23:14
5052
ответа
1319
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Белгород
Общаться в чате

я вам сразу в своем ответе указал на п.2.2. вашего договора, как вызывающий настороженность при его прочтении, однозначную.

01 Февраля 2020, 23:12
5052
ответа
1319
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Белгород
Общаться в чате
 Уточню. Продается комунальная квартира целиком одному покупателю. … Как я понимаю сделка будет проходить единовременно(одновременно) со всеми собственниками долей. На сколько важно — покупатель использует ипотечные средства.

тогда вам нужно составить единый предварительный договор, всем сособственникам его подписать, и в случае, если ы одновременно отчуждаете все доли, такой договор можно заключить без нотариуса.В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым при участии в сделке всех совладельцев ее можно оформить без нотариуса.

01 Февраля 2020, 22:50
получен
гонорар
34%
Юрист - Анастасия
1221
ответ
582
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Ярославль
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте. Немного дополню только по одному пункту. В пункте 1.7 указано, что продавец обязуется погасить задолженность за коммунальные услуги пропорционально своей доле. Прошу обратить внимание на это. Поскольку оплата коммунальных услуг производится совсем по иным принципам. Исходя из наличия или отсутствия общих приборов учета и индивидуальных. И может возникнуть ситуация, что долг будет ваших соседей по факту, но платить придется вам. Я бы изменила на иную формулировку. Пример. Обязуется погасить задолженность по лицевому счету. Или погасить задолженность, рассчитанную согласно действующему законодательству.

01 Февраля 2020, 22:13
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Александр
3540
ответов
1561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте Иван, в целом у вас идет именно предварительный договор, который обеспечен задатком.

предмет в нем также определен и срок заключения основного договора тоже указан.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с этими намерениями ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ обязуются   заключить договор купли-продажи ДОЛЕЙ квартиры в нотариальной форме в срок до 30 апреля 2020 года, включительно

в целом это законное основание и задаток вполне правомерен, условия про задаток идут четко из норм ГК РФ 380-381 ГК РФ и задаток может применяться в предварительном договоре.

например Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.04.2016 N 18-КГ16-29

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

(пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

01 Февраля 2020, 22:17
q Отблагодарить
0 0
3540
ответов
1561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Передача суммы задатка произведена полностью до подписания настоящего Договора под расписку ПРОДАВЦА в её получении. 

соответственно такая расписка также должна быть в наличии, можно указать её как приложение к предварительному договору.

01 Февраля 2020, 22:22
3540
ответов
1561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

2.1.1. Стоимость 21/60(двадцати одной шестидесятой) доли в праве собственности на квартиру составляет 3 800 000 (три миллиона восемьсот тысяч) рублей.

2.1.2. Стоимость ОБЪЕКТА составляет 10 500 000 (десять миллионов пятьсот тысяч) рублей. 

раз вы продаете именно долю то указывать цену за весь объект нет смысла цена должна быть одна указана или в  данный договор надо включать и остальных собственников долей, поскольку продажа доли ставиться в зависимость от продажи остальной части квартиры.

2.2. Договор действителен при условии продажи всего ОБЪЕКТА и его согласования в банке, предоставляющем ПОКУПАТЕЛЮ ипотечный кредит. 

полагаю. что сделать единый предварительный договор для всех собственников-будет более безопасным решением.

01 Февраля 2020, 22:32
Юрист - Евгений
10,0
Рейтинг Правовед.ru
6513
ответов
3142
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Курган
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Иван

 Приобретает ли покупатель одновременно всю квартиру? Или только Ваши доли?

3. ПОКУПАТЕЛЬ приобретает вышеуказанные доли при условии расселения коммунальной квартиры, указанной в п.1.1.  с использованием ипотечного кредита. 

О каком расселении идет речь?

Возможно имелось ввиду, что покупатель желает приобрести всю квартиру, то есть при условии долей всеми собственниками.

Поэтому имеет смысл заключать один предварительный договор, где его стороной являются одновременно все собственники. Непонятна целесообразность заключения отдельных, и в то же время с условием о некоем непонятном расселении.

2.2. Договор действителен при условии продажи всего ОБЪЕКТА и его согласования в банке, предоставляющем ПОКУПАТЕЛЮ ипотечный кредит. 

 Это еще раз говорит о необходимости подписывать предварительный договор все собственникам на стороне продавца.

Согласно ст.308 ГК РФ

1. В обязательстве в качестве каждой из его сторон — кредитора или должника — могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.
Недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по требованию к такому лицу, сами по себе не затрагивают его требований к остальным этим лицам.
2. Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

01 Февраля 2020, 22:21
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.