Сомнительный пункт в договоре ДДУ

По пункту  9.3 — там указано, что Вы даёте согласие Застройщику на передачу в залог:

— земельного участка;

— многоквартирного дома;

— незавершённого объекта строительства (недостроенный дом).

При этом залог не в обеспечении обязательств перед Вами (как бывает по общему правилу), а в обеспечение обязательств застройщика перед банком.

В целом, такое возможно — а именно в случаях, когда Застройщик берёт у банка кредит для строительства, хотя тут, конечно, интересы дольщика меньше защищены.

+ для такого варианта должно быть согласие банка на то, что после передачи объекта дольщику, залог прекратится 

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи

Так что нужно проверить — есть ли такое согласие от банка. Чтобы потом не было споров по залогу.

9.6 тоже стандартный у вас — причем там этот залог в ваших же интересах уже

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договорау участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

поэтому я бы за эти пункты не переживал, гораздо важнее- порядок передачи объекта вам, сроки передачи, что будет с доплатой в случае изменения метража квартиры.

Единственное- по п. 9.6- это отказ от претензий- вот он как то странно написан.

Не понятно- от каких претензий? у вас залог тут и так должен быть- и в ваших интересах причем, какие тут идут претензии не ясно.

При этом это странное очень выглядит с точки зрения защиты прав потребителей- ст 16 там четко говорит о недействительности пунктов ущемляющих права потребителей. Отказ от претензий автоматом- в общем то может ущемлять права потребителей, но пока не ясно- какие тут могут быть претензии. Сам момент с залогом и ст 13- стандартный и идет всегда, а вот отказ от претензий- понятен и правда плохо.