Продажа квартиры в собственности менее 3 лет, ИП УСН 6%

Question

Здравствуйте! Есть желание продать квартиру, которая в собственности менее 3 лет. Сам я ИП на УСН 6% и среди ОКВЭД есть: 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом (основной вид деятельности) 68.10.2 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества Учитывая изменения в НК в 2019 придется ли мне платить налог 6% с суммы выручки от продажи квартиры. Как будет выглядить моя ситуация если я удалю из ОКВЭД 68.20.1 и 68.10.2, и сколько нужно будет ждать, что бы можно было с уверенностью сказать, что налоговая больше не считает меня подпадающим под 68.20.1 и 68.10.2 виды деятельности. Заранее спасибо за любые идеи, комментарии!

Андрей Власов · Answer

сколько нужно будет ждать, что бы можно было с уверенностью сказать, что налоговая больше не считает меня подпадающим под 68.20.1 и 68.10.2 виды деятельности. Евгений Евгений, добрый вечер! Если будет ОКВЭД на продажу недвижимости то полученный от сделки налог может быть уплачен в рамках УСН без применения положений ст. 217.1 НК РФ об учете кадастровой стоимости недвижимости при исчислении налоговой базы. Если удалить ОКВЭД то для применения положений ст. 217 НК РФ об освобождении дохода от продажи недвижимости от налога надо будет ждать 5 лет если квартира куплена после 01.01.2016 года Положения настоящего пункта не распространяются на доходы ,… получаемые физическими лицами от продажи имущества ( за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения,… непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Юрий Колковский · Answer

Есть желание продать квартиру, которая в собственности менее 3 лет. Евгений Здравствуйте. А собственно сама эта квартира в предпринимательской деятельности используется или нет? Поскольку если используется, то естественно реализация ее попадет в доходную часть и будет обложена 6% налогом без каких-либо изъятий. Если же нет — то Вы сможете использовать все имеющиеся в ст. 217 НК РФ возможности — как в части учета расходов на приобретение квартиры, так и на имущественный налоговый вычет, если он окажется более интересным. При этом следует отметить, что если Вы будете продавать квартиру как ИП зато Вы сможете не ориентироваться на обязательность учета положения, о взимании налога с суммы не ниже 70% кадастровой стоимости. Если же Вы имеете в виду, что квартира все же использовалась в предпринимательской деятельности, то Вам потребуется не только удалить соответствующие ОКВЭД, но и фактически не использовать квартиру в деятельности ИП. В этом случае чем больше пройдет времени с момента, когда Вы перестали ее использовать как ИП, тем лучше. Наиболее разумным считаю срок в календарный год.

Евгений Емельянов · Answer

Здравствуйте, Евгений! Сам я ИП на УСН 6% и среди ОКВЭД есть: 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом (основной вид деятельности) 68.10.2 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества Евгений Вопрос достаточно спорный. Как я понимаю, Ваша цель заплатить как можно меньше налогов в качестве физического лица? Но в данном случае Вы зарегистрированы в качестве ИП и указаны соответствующие коды ОКВЭД, поэтому налог скорее всего придется уплачивать 6 % в рамках УСН. Если эти ОКВЭДы убрать, то по истечении 5 лет с момента покупки вполне допустимо, что Вы сможете продать эту квартиру как физическое лицо, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом (в сумме фактически произведенных затрат на покупку (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ) или в размере 1 млн.руб., если ранее эта квартира, скажем была подарена Вам или досталась по наследству).

Евгений Беляев · Answer

Добрый день. Указанные изменения в статью 217 НК касаются лишь налогового режима, связанного с НДФЛ. Вы находитесь на УСН и Ваша деятельность связана именно с операциями с недвижимостью. Именно поэтому если Вы продадите квартиру сейчас, будучи ИП, ФНС поставит вопрос об уплате Вами УСН с суммы продажи. Что касается удаления ОКВЭД непосредственно перед продажей, это может быть истолковано ФНС как уменьшение налоговой базы в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни — ст.54.1 НК. В качестве варианта я бы посоветовал закрыть ИП( либо убрать коды ОКВЭД) и продавать квартиру как физ.лицо по истечению установленных для освобождения от налога сроков. В этом случае Вы будете освобождены от налога. С уважением Евгений Беляев.

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте, Евгений! если Вы имеете ОКВЭД по продаже собственного недвижимого имущества, то при продаже Вы должны будете уплатить налог УСН 6% с дохода. чтобы доход стал облагаться НДФЛ, то Вам следует исключить данный ОКВЭД (Вы верно подметили) и выждать, на мой взгляд, как минимум не менее полугода, если используете квартиру в своей предпринимательской деятельности. если же Вы данную квартиру в своей деятельности ИП не используете, то можно выдержать месяца 2-3. Учитывая изменения в НК в 2019 придется ли мне платить налог 6% с суммы выручки от продажи квартиры. Евгений уточните какие изменения Вы имеете в виду, их достаточно много было? например, внесенный недавно Федеральными законами от 27.11.2018 N 424-ФЗ и N 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» абз.16 подп.2 п.2 ст.220 НК При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств в случае, если налогоплательщик учитывал расходы, связанные с приобретением указанного в настоящем абзаце имущества, в составе расходов при определении налоговой базы при применении специальных налоговых режимов в соответствии с главами 26.1 и 26.2 (при выборе объекта налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов) настоящего Кодекса или в составе профессиональных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 221 настоящего Кодекса, имущественный налоговый вычет представляется в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшенных на расходы, учтенные при определении налоговой базы при применении налогоплательщиком указанных специальных налоговых режимов или учтенные налогоплательщиком в составе профессиональных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 221 настоящего Кодекса, при условии представления в налоговый орган документов, подтверждающих расчет суммы такого имущественного налогового вычета.

Бесплатная консультация юриста

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет, ИП УСН 6%

У вас похожая ситуация?