Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры в собственности менее 3 лет, ИП УСН 6%
Здравствуйте! Есть желание продать квартиру, которая в собственности менее 3 лет. Сам я ИП на УСН 6% и среди ОКВЭД есть:
68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом (основной вид деятельности)
68.10.2 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
Учитывая изменения в НК в 2019 придется ли мне платить налог 6% с суммы выручки от продажи квартиры. Как будет выглядить моя ситуация если я удалю из ОКВЭД 68.20.1 и 68.10.2, и сколько нужно будет ждать, что бы можно было с уверенностью сказать, что налоговая больше не считает меня подпадающим под 68.20.1 и 68.10.2 виды деятельности.
Заранее спасибо за любые идеи, комментарии!
сколько нужно будет ждать, что бы можно было с уверенностью сказать, что налоговая больше не считает меня подпадающим под 68.20.1 и 68.10.2 виды деятельности.
Евгений
Евгений, добрый вечер! Если будет ОКВЭД на продажу недвижимости то полученный от сделки налог может быть уплачен в рамках УСН без применения положений ст. 217.1 НК РФ об учете кадастровой стоимости недвижимости при исчислении налоговой базы. Если удалить ОКВЭД то для применения положений ст. 217 НК РФ об освобождении дохода от продажи недвижимости от налога надо будет ждать 5 лет если квартира куплена после 01.01.2016 года
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы,… получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения,… непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
Есть желание продать квартиру, которая в собственности менее 3 лет.Евгений
Здравствуйте. А собственно сама эта квартира в предпринимательской деятельности используется или нет? Поскольку если используется, то естественно реализация ее попадет в доходную часть и будет обложена 6% налогом без каких-либо изъятий. Если же нет — то Вы сможете использовать все имеющиеся в ст. 217 НК РФ возможности — как в части учета расходов на приобретение квартиры, так и на имущественный налоговый вычет, если он окажется более интересным.
При этом следует отметить, что если Вы будете продавать квартиру как ИП зато Вы сможете не ориентироваться на обязательность учета положения, о взимании налога с суммы не ниже 70% кадастровой стоимости.
Если же Вы имеете в виду, что квартира все же использовалась в предпринимательской деятельности, то Вам потребуется не только удалить соответствующие ОКВЭД, но и фактически не использовать квартиру в деятельности ИП. В этом случае чем больше пройдет времени с момента, когда Вы перестали ее использовать как ИП, тем лучше. Наиболее разумным считаю срок в календарный год.
Эта конкретная квартира в предпринимательской деятельности не используется (и не использовалась), но, на сколько я знаю из прицендентов, это обстоятельство может не остановить налоговую в попытках считать, что собственность использовалась в предпринимательской деятельности. Как я могу доказать это? А ведь доказывать придется мне, как я понимаю. В вопросах налогов призумция невиновности неработает. Доказать, что использовалась в пред деятельности легко, можно показать договора, платежки, а вот доказать, что неиспользовалась как? Самое главное, что меня беспокоит это возможная необходимость оплаты 6% со всей полученной выручки при продаже квартиры. Я смогу, будучи УСН 6%, уменьшить налогооблагаемую базу за счет расходом на покупку этой квартиры и оплатить налог как ФЛ?
Нет, это не так. То, что Вы являетесь ИП вовсе не означает, что распоряжение любым Вашим имуществом приведет к включению дохода от его реализации в налогооблагаемую базу по УСН. У Вас ведь есть КУДиР с записываемыми в нее поступлениями, а также указанием за что именно производилось эта оплата. Если еще есть возможность и ранее Вы такое указание не делали — уточните в КУДиР адреса объектов, которые Вы сдавали в аренду (т.е. использовали в предпринимательской деятельности).
Вы не лишаетесь права реализовать возможности физлица по уплате налогов будучи ИП по имуществу, которое не использовалось в предпринимательской деятельности.
Здравствуйте, Евгений!
Сам я ИП на УСН 6% и среди ОКВЭД есть:
68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом (основной вид деятельности)
68.10.2 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
Евгений
Вопрос достаточно спорный.
Как я понимаю, Ваша цель заплатить как можно меньше налогов в качестве физического лица?
Но в данном случае Вы зарегистрированы в качестве ИП и указаны соответствующие коды ОКВЭД, поэтому налог скорее всего придется уплачивать 6 % в рамках УСН.
Если эти ОКВЭДы убрать, то по истечении 5 лет с момента покупки вполне допустимо, что Вы сможете продать эту квартиру как физическое лицо, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом (в сумме фактически произведенных затрат на покупку (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ) или в размере 1 млн.руб., если ранее эта квартира, скажем была подарена Вам или досталась по наследству).
Извините, по истечении 5 лет продать как физическое лицо можно без уплаты налога. Имущественный вычет по истечении этого срока уже будет не актуален, обязанности уплаты налога вообще не будет.
Почему вопрос спорный в определенной части.
У вас такая ситуация, которая действительно может вызвать спор с налоговой, вплоть до судебного разрешения вопроса.
Вы приобрели квартиру как физическое лицо по всей видимости, затем зарегистрировали ИП с ОКВЭДами по купле-продаже, аренде недвижимости. И если данная квартира прежде всего в качестве ИП не сдавалась в аренду, или ранее не была осуществлена по крайней мере одна операция по купле-продаже другой недвижимости, то в принципе вполне допустимо, что квартиру Вы можете продавать как физическое лицо, соответственно уплачивать НДФЛ, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом (в размере покупной стоимости этой квартиры или 1 млн. руб.). Но налоговая с такой ситуацией скорее всего не согласится, поскольку ОКВЭД по осуществлению сделок с недвижимостью есть, это факт, цель осуществления предпринимательской деятельности налицо.
Поэтому, заблаговременно до продажи в качестве физлица квартиры, все-таки следует сначала убрать коды ОКВЭД по операциям (сделкам) с недвижимостью, чтобы у налоговой не было повода считать налог по УСН. В таком случае сам факт наличия регистрации в качестве ИП и осуществления предпринимательской деятельности, ввиду отсутствия кодов ОКВЭД по сделкам с недвижимостью, не должен служить поводом считать продажу квартиры в дальнейшем осуществлением деятельности по УСН в качестве ИП.
В законе не предусмотрено какого-либо определенного срока, по истечении которого можно было бы продать недвижимость в качестве ФЛ, не опасаясь споров с налоговой, поэтому можно ссылаться только на какие-то примерные, ориентировочные критерии, в частности вполне можно согласиться с коллегой Чернобавским в том, что если квартиру Вы ранее не сдавали в аренду, то после исключения кодов ОКВЭД по операциям с недвижимостью можно подождать примерно 3 месяца и этого должно быть достаточно, чтобы продать данную квартиру как физлицо, уплачивая соответственно НДФЛ, при этом считаю, что если квартира была приобретена до статуса ИП и ранее не сдавалась в аренду, то можно воспользоваться при продаже имущественным налоговым вычетом (1 млн. руб. или расходы на покупку) по смыслу абз.2 пп.4 п.2 ст.220 НК РФ, поскольку сам по себе тот факт, что в период осуществления Вами предпринимательской деятельности у Вас в собственности была квартира, не означает, что она действительно использовалась для такой деятельности с целью извлечения выгоды. Ну а вполне бесспорным вариантом продать квартиру в качестве физлица без уплаты налога является его продажа по истечении 5 (3 — если квартира досталась по наследству, в дар, в результате приватизации) лет с момента его покупки на основании п.3 и 4 ст.217.1 НК РФ во взаимосвязи с абз.4 пп. 17.1 ст.217 НК РФ, в силу которого даже если квартира использовалась в предпринимательской деятельности, по истечении 5 (3) лет со дня приобретения продать ее можно без уплаты НДФЛ.
Добрый день. Указанные изменения в статью 217 НК касаются лишь налогового режима, связанного с НДФЛ. Вы находитесь на УСН и Ваша деятельность связана именно с операциями с недвижимостью. Именно поэтому если Вы продадите квартиру сейчас, будучи ИП, ФНС поставит вопрос об уплате Вами УСН с суммы продажи.
Что касается удаления ОКВЭД непосредственно перед продажей, это может быть истолковано ФНС как уменьшение налоговой базы в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни — ст.54.1 НК.
В качестве варианта я бы посоветовал закрыть ИП( либо убрать коды ОКВЭД) и продавать квартиру как физ.лицо по истечению установленных для освобождения от налога сроков. В этом случае Вы будете освобождены от налога.
С уважением Евгений Беляев.
Спасибо за ответ. Речь шла об изменениях с 1 января 2019 года «Федеральный закон от 27.11.2018 N 425-ФЗ освобождает от уплаты НДФЛ доходы от продажи имущества, которое используется в предпринимательской деятельности.» Вроде как раз мой случай.
Евгений, я о них и написал. Они распространяются на физ.лиц в соответствии со ст.217НК, даже если квартира использовалась в предпринимательстве. Но это освобождение касается НДФЛ. Вы же сейчас на УСН причем по продаже недвижимости, в связи с чем под осовобождение на настоящий момент не подпадаете. Поэтому, для освобождения от налога Вам необходимо убрать ОКВЭД связанный с недвижимостью (а еще лучше закрыть ИП) и продавать ее как физ.лицо. Но здесь еще одно условие — истечение срока владения, необходимого для освобождения от налога при продаже.
Здравствуйте, Евгений!
если Вы имеете ОКВЭД по продаже собственного недвижимого имущества, то при продаже Вы должны будете уплатить налог УСН 6% с дохода.
чтобы доход стал облагаться НДФЛ, то Вам следует исключить данный ОКВЭД (Вы верно подметили) и выждать, на мой взгляд, как минимум не менее полугода, если используете квартиру в своей предпринимательской деятельности.
если же Вы данную квартиру в своей деятельности ИП не используете, то можно выдержать месяца 2-3.
Учитывая изменения в НК в 2019 придется ли мне платить налог 6% с суммы выручки от продажи квартиры.Евгений
уточните какие изменения Вы имеете в виду, их достаточно много было?
например, внесенный недавно Федеральными законами от 27.11.2018 N 424-ФЗ и N 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» абз.16 подп.2 п.2 ст.220 НК
При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств в случае, если налогоплательщик учитывал расходы, связанные с приобретением указанного в настоящем абзаце имущества, в составе расходов при определении налоговой базы при применении специальных налоговых режимов в соответствии с главами 26.1 и 26.2 (при выборе объекта налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов) настоящего Кодекса или в составе профессиональных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 221 настоящего Кодекса, имущественный налоговый вычет представляется в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшенных на расходы, учтенные при определении налоговой базы при применении налогоплательщиком указанных специальных налоговых режимов или учтенные налогоплательщиком в составе профессиональных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 221 настоящего Кодекса, при условии представления в налоговый орган документов, подтверждающих расчет суммы такого имущественного налогового вычета.
ясно. пока Вы ИП на УСН, имеющий ОКВЭД по продаже недвижимости, и при сроке владения менее минимально необходимого для освобождения от НДФЛ, к Вам это не применимо.
тут Вам остается либо убирать ОКВЭД по продаже недвижимости, выжидать минимум полгода и затем продавать, либо Вы можете подарить квартиру близкому родственнику, которому полностью доверяете, и уже он может продать квартиру, при этом, уменьшить налоговую базу за счет налогового имущественного вычета по абз.18 подп.2 п.2 ст.220 НК (уменьшить доход на Ваши расходы по приобретению подаренной ему квартиры)
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
Спасибо за ответ. Продать нужно в следующем году (т.е. не будет 5 лет владения). Я смогу, будучи УСН 6%, уменьшить налогооблагаемую базу за счет расходом на покупку этой квартиры и оплатить налог как ФЛ?
Нет, на УСН 6% расходы не учитываются в принципе, тут выгода для Вас в меньшей ставке налога (6 против 13%) и том, что не учитывается кадастровая стоимость квартиры для расчета налоговой базы